土地“扩容”已成大势 1.1以下纯墅将难再现

自城市诞生之日起，伴随其发展扩张的步伐，容积率便开始了漫长的爬坡历程。回顾2017年至今的北京住宅用地出让情况可以发现，历年地块的平均容积率依次为1.76、1.8、1.97、2.06，可谓是一路走高。2.0以上的容积率，宣告了低密宅地已经告别北京楼市，步入了高层化、集约化时代。在此趋势下，为数不多的在售低密纯墅稀缺性日渐彰显，注定将成为北京楼市的绝唱。

容积率的走高并非一蹴而就，而是可以追溯到2003年开始屡次升级的“限墅令”。自2010年容积率1.6以下的宅地定义为非普通商品房，为了“避嫌”1.6以下容积率项目在北京土拍市场近乎绝迹。2018年，北京更是将容积率1.0以下住宅列入禁止新建目录。因此在层层禁锢之下，宅地出让容积率也随之不断“扩容”。在今年的首批土地集中出让中，住宅用地容积率普遍在2.0以上, 朝阳王四营地块控制在2.5，豆各庄地块容积率则达到了2.8。在这30宗土地中，没有任何一处地块容积率低于1.1。

土拍市场的容积率走势，意味着纯别墅社区难以为继，注定将告别北京楼市。在此背景下，总体容积率仅为1.01，且全区域规划限高12米的优山美地（详情丨户型图）脱颖而出。物以稀为贵，作为当前市场难以寻觅的纯别墅住区，优山美地凭借稀缺的先天纯粹性，无疑极具吸引力。因此，优山美地新推的公园墅王，以其纯墅属性备受关注。

低容积率的可贵之处，在于其意味着将更多的资源让于自然。数据显示，容积率每降低0.1，楼间距增加2米，日照增加15分钟，被邻居吵醒的机会减少20%，小区增加100棵树……而这正是优山美地作为纯别墅住区的价值所在，项目23.28万平方米的土地上，仅有262席别墅，社区南部的公园墅王更是仅有30席，尤其值得一提的是，公园墅王与鲁能泰山生态湿地公园无边界连接，不仅畅享优渥生态，更是极具私密体验。

尤为难得的是，优山美地公园墅王地处中央别墅区起步最早的“源起之地”，周边成熟度之高、国际学校之密集、生活氛围之浓厚，远非后起者所能比拟，而由于开发最早，周边早已无新地可供，优山美地公园墅王将是进驻中央别墅区核心的最后机遇。

据了解，优山美地公园墅王建筑面积在740—850㎡左右，为地上三层地下二层的格局，地上面积占比高达70%以上，地上单层面积达170㎡左右，每层可以做到多达4居室，保证每层功能完备且相互独立，满足多代使用需求。

这样的顶级产品表现，加上项目1.01的绝版级容积率，都让优山美地公园墅王注定成为后无来者的稀缺之作，对于高端置业者而言，更是可以兼顾自住与资产配置的最佳选择。