城市更新市场规模步入10万亿级，房企如何掘金“新赛道”？

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

新一轮的城市更新再次加速。

6月10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（以下简称《指导意见》），明确首都城市更新行动的类型，同时对备受关注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括规划政策、土地政策和资金政策。

6月7日，深圳市发改委发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）提出，加强城市更新、土地整备和棚户区改造等多种再开发手段的综合运用。

6月2日，上海宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目，也意味着上海正大力度引入社会资本，参与旧区改造和城市更新项目。

近日，易居企业集团CEO丁祖昱在某论坛上指出，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。

那么，重点城市的新一轮城市更新和以往相比有何不同？作为城市更新的重要参与者，房地产开发企业将迎来哪些发展机会？

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城市更新步伐正在加快

《每日经济新闻》记者观察发现，重点城市新一轮的城市更新更具灵活性、可操作性和市场化属性。

以上海为例，此次成立总规模约800亿元的城市更新基金，有上海地产集团、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等公司与机构的共同合作，参与力量更加广泛。而本次城市更新基金由上海本土国企、大型开发商和险资共同成立，将有利于促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

步入“十四五”，上海的城市更新步伐明显加快。根据今年2月上海市政府印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，“十四五”期间，上海全市将全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造，力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖。

据记者了解，早在2017年7月，广州就成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”与广州国资开发联盟，包含了越秀地产、广州地铁房地产事业部、海港地产、万利集团等房产公司。今年5月，北京市海淀区设立中关村科学城城市更新与发展基金，总规模为300亿元。

而本次北京发布的《指导意见》，重在落实北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议，统筹推进城市更新。在资金配套政策方面，明确城市更新所需经费涉及政府投资的主要由区级财政承担，各区政府应统筹市级相关补助资金支持本区更新项目。

深圳也在《纲要》中提出，到2025年，通过城市更新和土地整备，实现直接供应用地10平方公里、储备用地40平方公里、综合整治用地45平方公里。

58安居客房产研究院分院长张波告诉《每日经济新闻》记者，“以后的城市更新会更加精细化，不但会改拆，更会重视保留和保护，更注意居住体验升级，这对于参与方的要求也会明显提高。”

房企如何掘金城市更新

事实上，城市更新已经成为不少房企获取土地储备的重要方式。

以上海为例，上海地产在2019年就参与了全年旧城改造量的40%以上；2018年中海斥资近百亿元斩获真如城市更新土地；2020年中海又与黄浦区政府合作，拟斥资590亿参与建国东路67-71街坊改造；佳兆业、俊发等专注城市更新的房企也纷纷在上海落子。

再看广州，其在城市更新的创新探索方面一直走在全国前列。2021年1月6日，广州市召开城市更新工作现场会，力争今年上半年审定48条旧村改造方案，5年内完成2000年前老旧小区改造。而在具体的城市更新项目招标中，经常可见万科、合景泰富、富力、佳兆业等房企的身影。

同时，北京也鼓励市场主体投入资金参与城市更新，鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造，鼓励金融机构创新金融产品支持城市更新。对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。增加的建筑规模不计入街区管控总规模，由各区单独备案统计。

“城市更新本身不仅需要房地产开发经验，更需要有着丰富设计、运营、开发经验为一体的房企，因此未来对于中小房企来说参与的难度较大。”张波表示，在城市更新过程中，房企不但要进行项目开发，还要精心对历史风貌建筑进行修缮和维护，对企业的综合开发能力和资金要求进一步提升。

随着重点城市的城市更新正在进入最后的窗口期，张波建议，资金实力较强、综合开发能力突出的房企可以与中心城区政府洽谈合作，加强旧改领域发展，也可以关注一些早期遗留的“毛地”，通过股权收购或者协议出让的方式参与。而部分能力有限或者城市更新经验薄弱的房企，则可以考虑从周边区域和零星旧改项目寻找一些机会，参与上海更新改造。