北京首次明确旧改部分设施可增加建筑规模

经济观察网记者陈月芹 6月10日，北京市人民政府发布关于实施城市更新行动的指导意见（下称《意见》），其中两次提到老旧小区改造可适当增加建筑规模，在增量、流程、设计规范限制等问题上进一步突破。

《意见》根据北京不同类别的建筑，提出六种更新方式，分别是老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新以及其他类型。

首次明确

在危旧楼房改建方面，《意见》提出，对房管部门认定的危旧楼房，允许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造，“具备条件的可适当增加建筑规模，实施成套化改造或增加便民服务设施等”。

去年7月1日，北京市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》(京建发〔2020〕178号)，提出对危旧楼房通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

一位在京参与旧改的企业人士表示，这是此次《意见》最大的亮点，是北京近四年来首次提出旧改可以做增量。

他解释，按照178号文，在旧改实施层面，如果房子原先是公用厨卫，实施主体可以给其增加厨房和卫生间，按照现行规范，最小面积是厨房3.5平方米、卫生间2.5平方米，即每套增加6平方米，将非成套住宅改造为成套住宅。

此前，原先的成套住宅通过拆除重建，必须严格按照房本上的面积数，不得增加。“《意见》出来后，旧改实施主体有望调整更优户型，改造原来的公共空间、共用水房、楼道公用厕所等，在原来基础上给每户增加建筑面积，改善现有的居住条件。”前述旧改人士解释。

“现在政策还没有明晰的细则，但按照178号文的要求，增加的实用面积是在满足各类规范的前提下，改造原来的公共空间，分配给居民，因此整个社区、楼体的建筑面积没有增加。”该旧改人士补充，这个指导意见还只是北京市对城市更新大方向上的明确和指引，如何认定危旧楼房，哪类小区能增加多少面积等，后续还需要更具体的操作细则。

在规划政策上，《意见》也指出，对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。且增加的建筑规模不计入街区管控总规模，由各区单独备案统计。

此前，北京的控规的划分单位为区，每个区建设规模实施总量控制，某个区拆违多少平方米，其他项目才能新增多少平方米。

到2020年8月底，北京印发《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年—2035年)》，明确将东城区17个街道和西城区15个街道进一步划分为183个街区。控规逐步细化到以街区为单位，直接指导实施落地年度实施计划等。

“但近两年，北京城区拆违逐渐减少，再用街区的控规来卡增量建设的话，很多项目都没有指标，推进不了。”该旧改人士指出，《意见》出台后，新增的建筑规模就不受街区控规影响，是一项较大的突破。

放宽限制

《意见》在规划设计上，也对地下室、绿化率、间距等放宽了限制。

一是在符合规划使用性质正面清单，确保结构和消防安全的前提下，地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，战时兼顾人民防空需要。

前述旧改人士指出，2019年8月，北京地下室新规要求，规划用途不是居住的普通地下室，不允许经营性住人，防范地下室违规使用、散租住人等现象。

此后北京市清理了一批地下室，但未明确此类地下室可作何用，一直都闲置。通过《意见》的明确，地下室便可以用于物业仓储空间、或开设商业等，获取一定收益。

同时，《意见》在规划上还提出，部分地块的绿地率、建筑密度、建筑退界和间距、机动车出入口等可按不低于现状水平控制。

“不低于现状水平”让该旧改人士松一口气，“新政策以前，很多改造项目拆除重建后，必须按照现行住宅小区的规范，这对很多老旧小区的改造而言非常严格，楼道宽度、密度、消防、排烟等各种指标都很难满足。不低于现状水平控制，已比现行规划标准宽松很多了”。

此外，在土地政策方面，《意见》指出，在符合规划且不改变用地主体的条件下，更新项目发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期以5年为限。

5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最长期限不超过1年。

仍有难处

在危楼改造方面，《意见》还提出，对于居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。

前述旧改人士认为，这对房改售房是一项利好。

他解释，北京许多房改房的产权是单位、公司的，必须是成套楼房才能作为房改售房，进行买卖。实施主体如果想参与这类老楼改造，必须是原来的产权单位弃权弃产，实施主体缴纳一定的土地出让金，将土地重新划拨到其名下，再做立项、规划审批，最后拆除重建。

重建后的房屋产权隶属于实施主体，但除了原居民回迁，新增的建筑面积、房屋不能买卖，只能作异地安置。

《意见》提出此类房屋可作为租赁房等保障房使用，意味着实施主体可获得租金收益等。

该旧改人士透露，目前全北京只启动了一个拆除重建的房改售房项目，但不涉及异地安置房屋用于租赁，因为所有居民均选择回迁，没有多余指标。

“即使能以租赁房出租，很多项目也算不过来账。”该旧改人士透露，西城区有一个旧改项目，若按照平房区申请式退租的补偿标准，每平方米补偿12万元，原居民再用这笔钱去购买共有产权房。“但即便政府每平米能补贴5万元，剩余7万元需要改造企业来掏，拆除重建后的房子还不能买卖，只能靠租金收益，这路径是行不通的。”

该旧改人士算过一笔账，即便不按照保障房、公租房的租金标准，以市场价出租，至80年才能收回成本。

若按照20年的投资年限测算，西城区该项目一个20平方米的房子，每月租金需定到1.3万元。“这不符合现行市场价，只能说明那这个（纯靠租金回收的）模型就是不成立的。”