上海房企“失落”集中供地

经济观察报 记者 丁文婷 五月伊始，上海某房企投拓负责人陈中转发了一张海报，上面写着四个“拍地必中”，旁边还附有两行小字“叫价无人敢应，拍地十拿九稳”，这张略带调侃意味的海报代表了一众房企投拓人的祈愿。

然而，在接下来参与的3城土拍中，陈中所在的企业颗粒无收。

这其实也是众多上海房企的遭遇。截至5月末，随着宁波土拍落幕，全国22个重点城市有15个完成首批土拍，其中北京、杭州土地出让金超过千亿元，然而前几年拿地凶猛的一些上海房企在第一轮集中供地中几乎集体失声。

中指院数据显示，截至南京土拍结束，13城中，拿地金额在150亿元以的上海房企仅融信一家。

其中，旭辉拿地金额为55.5亿元，后又在6月初的长沙、苏州各落一子，截至目前，在集中供地中的拿地总金额为63.3亿元；世茂在宁波土拍中以不到20亿元的价格竞得江北区一宗地块；而禹洲和蓝光截至目前几乎未见在集中供地中拿地的消息。

众多地块都被有资金优势的国企央企占据。中指研究院数据显示，截止南京土拍结束，13城集中供地中，融创拿地40宗，拿地金额为569亿元。招商蛇口、龙湖、华润置地三家房企拿地金额超过300亿元。越秀、卓越和保利发展等房企拿地金融均超过200亿元，拿地宗数超过10宗。在集中供地的战场上，房企分化明显。

上海房企集体沉寂

集中供地的22个城市都是传统的供地大户。中指院数据显示，22个重点城市2020年宅地供应共3916宗，规划建筑面积合计4.49亿平方米，占百城住宅类用地供应面积的一半以上。

从今年第一批集中供地情况来看，22城首批供应土地面积5296万平方米，占到了2020年全年供地面积的35%。除青岛外，其余21个城市首批集中供地量均超过去年全年供地量的20%。苏州、杭州、北京首批集中供地占比均超过去年全年供地量五成，其中苏州首批集中供地量占比高达61%。

集中供地对房企在2021年拿地的重要性不言而喻，但在上半年这唯一一次大规模补仓的机会中，上海房企的表现异乎寻常。根据中指院数据，截至12城土拍结束，拿地金额前10的房企中，上海只有融信以164亿元位列第10，中骏排在第11位，正荣和金辉分别以70亿元和53亿元挤进前30。旭辉、新城分列41和50，世茂、绿地、阳光城、中梁和禹洲等房企均榜上无名，意味着这些房企的拿地金额均未到35亿元。

在12个城市的土拍中，新城的拿地金额仅35亿元，排名50，后在5月20日开始的南京土拍中取地4宗，成交金额94亿元，总拿地金额达到129亿元。对比2020年全年来看，新城新增土地120宗，新增总建筑面积4139万平方米，全年拿地规模仅次于恒大、融创和碧桂园，位列房企第四，拿地金额达到861亿元。

今年前5月，房企拿地金额排行榜中，上海房企无一进入十强。而去年同期，绿地、新城皆进入前10。中梁2021年1-5月拿地金额为100亿元，比去年同期减少超过3成，排名也由去年的26名跌到了30名开外。

去年排名12的阳光城，今年跌到43，拿地金额大幅锐减至去年的1/3；去年1-5月拿地金额超过170亿元，排名22位的中南置地今年同期拿地金额不到50亿元；去年排名23位的世茂今年1-5月拿地金额29亿元，排在100位。

早有征兆

2017年，阳光城以较上年翻倍的拿地金额675亿元，冲到了当年拿地排行榜第10位，新增建筑面积2022万平方米，共计获得120个土地项目，仅是当年最后两个月就完成了48宗土地收购和招拍挂。2018年，阳光城全年实现全口径销售额1628亿元，进入千亿阵营。也正是在这一年，阳光城拿地明显放缓，原计划800亿元的拿地目标，最后只达成了424亿元，补充土地储备面积1342万平方米。

2018-2020年，阳光城拿地力度持续下滑。2019年新增土地面积下滑至920万平方米，2020年，拿地金额707亿元，其中权益地价402亿元，合计补充权益土地储备约726万平方米。

从拿地等级方面看，2018-2020年，阳光城土地储备主要分布于一二线城市，2018年起，阳光城在一二线城市土储占比超过了7成，2020年，一二线城市新增土储计容面积占比也达到了60%。但第一批集中供地中，22个城市中已经有17个开拍，北上广深四个一线城市中，也仅有上海还未开拍。阳光城仅在第17城长沙土拍上以底价拿下3宗地块，拿地总金额31.9亿元。

拿地强度同样下降的还有世茂和禹洲，根据中指院数据，2020年1-4月，世茂集团拿地108亿元，2019年同期为120亿元，而2021年同期，世茂并未出现在拿地排行的TOP50房企中，这也意味着其拿地金额不到22亿元。

华西证券报告显示，2020年第四季度，世茂在一级市场拿地金额同比下降了近6成，而到了2021年第一季度，该数字同比下降了96%，拿地销售比仅为1.8%，低于行业平均水平。

2018-2020年，世茂新增土储分别为1615万平方米、3092万平方米和1535万平方米。土储货值前三甲分别是大湾区、长三角和华北区。在已经结束的17场集中供地中，世茂仅在宁波有所斩获。

禹洲拿地强度也在2020年迈入千亿房企门槛后开始下降。2016-2019年，禹洲拿地销售比均在50%以上，但2020年，其拿地销售比降至24%，2021年一季度拿地销售比仅在10%左右。

2021年1-5月，禹洲跌出了拿地排行榜TOP100。拿地力度下降的背后，禹洲的盈利发生了变化，2017年，禹洲董事局主席林龙安提出“三年千亿”目标，那时，禹洲的销售额仅403亿元。2018年-2020年，禹洲地产完成560亿元到1049.7亿元跨越的同时，高溢价拿地的模式使其财务状况变得紧张。

2020年年报显示，禹洲实现合同销售额同比上升近4成，进入千亿阵营的同时，年度营收同比下降超过一半，归母净利润同比下降约97%。

与此同时，禹洲的债务压力不断增加。2017年，禹洲的有息负债为275.67亿元，2020年增长至639亿元，毛利率也由2019年的26.2%下降至2020年的4.6%。“三道红线影响了集团层面的融资计划，区域很多时候只能自己找钱买地，比较难。”禹洲一位相关人士表示。

弹药不足

“不是不想拿，是没钱。”正在等待项目销售回款的陈中表示。不仅是拿地款，仅是竞拍的保证金就是一大笔钱，资金量又和成功拿下的几率直接挂钩。

在该公司的内部分析中，苏州一宗地块吸引了20多家企业报名，马甲近160个，一家龙头房企投入了20多个马甲，这也意味着投入了上百亿的保证金。而陈中的公司仅准备了一个马甲。在一次性报价的竞地方式下，陈中和同事们一起将所有企业的拿地概率做了标注。“最高的超过了15%，最少的只有0.6%。”陈中说，最终该地块被一家投入了10余个马甲的企业摘得。

这是一般企业无法与龙头企业比拼的。一位上海千亿房企区域投拓负责人透露，大部分千亿房企真正能拿出来的“闲钱”不超过100亿，这笔钱就是可以用来缴纳拍地保证金的钱。“融资来的钱通常会立马投出去，因为不投出去连融资成本都覆盖不掉，相当于每天都在亏钱，所以大家手里的钱其实是比较少的。”他同时表示，龙头房企的资金实力就不一样了，可以有1000亿、2000亿在账户里。“像我们这种企业拿个100亿，整个集团就‘空’了，比如1月份拿了100亿的地，整个集团接下来就不会出现在土拍市场了，因为没有钱去参拍别的地块了”。

另一方面，上海今年对开盘的政策调整也影响了企业的销售回款，该投拓负责人补充说。“过去这块比较松，房屋建三层就能取证开盘，快一点能做到4-5个月开盘，能快速拿到销售回款。现在要求封顶后才能开盘，工程进度被大大拉长，回款速度也变慢了，公司手上资金更加紧张”。

在集中供地战场失利，也让这些房企尝试拓展其他的机会，但二级市场的路并不畅通，上述投拓负责人坦言，现在已经没有项目层面能做的收并购了，只能是集团层面对接收购，江浙沪市场上好的收并购项目已经非常稀少。他回忆起2017年时满江苏去项目地的场景，“连江阴、连云港下面的小县城都跑过了，现在哪里还有？现在还在市场上飘的东西，都是被各家企业挖了很多遍的，存在根本解决不了的问题”。

陈中认为，拿地这件事，目前对资金不充裕的企业来说无解。“相比过去的拿地方式，集中供地放大了龙头企业和背靠母公司房企的资源资金优势。”“工作还是要做”，陈中依然忙碌地和同事们对城市的地块开展分析，只是去不去拿、拿不拿得到是两码事。“关键还得看钱够不够。”陈中说。