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楼市“三孩定制户型”炒起来了!四房“大室所趋”?专家:或高估了利好程度

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“三孩不买房,半生都白忙”

“三孩不买房,半生都白忙”“3房成刚需, 4房变首改”“三孩时代,大室所趋”“学区房再迎利好”,三孩生育政策消息一出,各大地产项目和中介机构即时围绕学区房和大户型,开始新一轮造势。

图源:网络

5月31日,中共中央政治局召开会议指出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

“生育政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加,改善型需求最为直接,其次是学区房。”5月31日,中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者。

同日,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者,中长期看,三孩生育政策可以释放更多改善需求和未来刚需。肖文晓还表示,当下养育压力不断增加,家庭从二孩到三孩的生育意愿是递减的,所以三孩放开对房地产市场的利好程度很可能不及二孩。

“三孩定制户型”上热搜

三孩生育政策一经发布,一张“三孩定制户型图”迅速冲上热搜。

这张图片展示的户型,面积为139平方米,采取4室1厅设计,四个卧室沿过道一字排开,户户朝南。这一设计能保证每个小孩都能拥有一间朝南房间,公平公正。

图源:网络

“目前市场上的供应大部分以2—3居为主,三孩政策放开后,套均面积和4—5居的需求都会有所增加。”张大伟告诉时代周报记者,以北京2014年2月正式实施“单独二孩新政策”前后纯商品房住宅市场数据看,3居成交量从前20个月占比39.2%扩大到后20个月近45%,4居也有小幅度增长。

从过往市场数据看,此前“二孩”政策落地实施后,全国多个城市的三房户型成交套数占比明显增多。据克而瑞数据显示,在住宅项目各户型成交套数占比中,4个一线城市三房占比从2016年的36%上升至2020年的53.42%,28个二线城市三房占比从2016年的43.97%升至2020年的58.68%。

以广州市场为例,自2020年起,截至2021年5月15日,广州全市合计网签成交超14万套新房,三房户型以81117套的成交量稳居第一,两房户型以27074套成交量排名第二,仅比排名第三的四房户型多了789套。

“从数据看,当初全面放开二孩政策后,二房户型的市占率在逐步降低,三房成为刚需必备,四房才算一步到位。”克而瑞指出,如今三孩政策明确实施,未来的户型格局或许变成三房起步,四房标配。

可研智库指出,假设三孩政策下,国民生育意愿有所增长,短期市场端改善住房的需求或将进一步加强,企业端则将面临产品设计的更新换代问题,可“三改四”的户型或将更受欢迎。

优质学区房或更吃香

三孩政策促使户型变革的同时,优质学区房的竞争或更加激烈。

根据贝壳研究院发布《2020二胎家庭居住需求调查报告》,教育资源、价格和地段是二胎家庭购房时最为关注的三大因素,其中超6成受访者购置二胎房会重点考虑教育配套。

“生育扶持政策出台,不仅是鼓励三孩,而且扶持生育和养育的政策发布后,生育意愿有望提高,一二胎也有望增加。”6月1日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者,鼓励多生小孩,降低生育和养育成本,学区房的需求就会增加。

值得注意的是,部分城市人口规模不断增长,教育资源配套压力也愈发凸显。

以广州为例,2020年以来,番禺、天河、南沙等区接连发布学位预警。今年以来,包括万科东荟城、万科金域蓝湾详情)、融创文旅城在内的多个小区更是出现学位不足,引发业主热议。

“优质学区房在市场上一直较为紧缺,三孩生育政策放开将进一步增加学区房需求,学区房供不应求的现状愈发严峻。”张大伟告诉时代周报记者。

在李宇嘉看来,提高生育率、提升生育意愿,首先得解决高房价,特别是高学位房价格的顽疾。

近期,监管部门打击学位房名义的房价炒作,各地频频出台政策。同时,目前热点城市在多校划片、摇号入学、公民同招等教育均等化的政策力度空前大,学位房开始降温。比如,深圳学位房价大跳水,学位房最集中的福田百花片区,普遍不同幅度地下调学位房的价格;上海在指标到校的影响下,学位房价格普跌。

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