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中介费乱象:“话术”多、“概念”多,打包价与到手价之间存套路

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经济观察网 记者 叶心冉 二手房交易中,无论是买方还是卖方,在与中介沟通对接的过程中,如果稍一疏忽,中介费可能会发生巨大变化。即便是中介公司已经明确表示卖方按照房屋总价1%、买方按照2%的比例支付中介费,但事情可能也不会如此简单。

中介费一万变五万

去年底,谢女士将位于上海市浦东新区永泰路的一套住宅以353万元的价格卖出,谢女士指出,中介公司上海菁英房地产经纪有限公司原本承诺收取一万元的中介费,但是后来房屋卖出之后,她接到中介公司的催讨电话,才发现中介费一下由一万变成了五万多。谢女士并不清楚这中间多出来的四万块钱究竟从何而来,因此拒绝支付。拒绝之下,中介公司将谢女士诉至法庭。

上周,该案开庭,目前该案正处在审理阶段,尚未判决,谢女士正在等待法院的宣判。

据谢女士称,原本其与菁英公司已约定,作为出卖人,她只需支付1万元的中介费,其余部分全部由买方承担。一开始,谢女士的房屋的挂牌价为365万元,后来菁英公司与其联系,告知该价格过高,无法卖出,需要适当降价,最后该房屋以353万元的价格出售,在此过程中,买卖双方一直未得见面商讨。

直到网签当日,谢女士才在买方处得知,买家是以358万元的总价购买了该房屋,其中包含5万元的中介费。

实际上在早些时候,谢女士与菁英公司签订了一份佣金确认书,上面显示谢女士需要向中介公司支付的佣金为5.59万元,“佣金支付时间”一栏有手写内容写到:收全额定金付1万元,剩余过户之前支付(收到余款之后)”。菁英公司以这份佣金确认书将谢女士起诉至法院,指出谢女士仍有4.59元的中介费尚未支付。

谢女士表示,在合同签署的时候,其认为此处的“全额定金”指的就是自己实际需要支付的全额为1万元。并且,菁英公司也未向其准确说明5.59万元如何计算得来。

去年底,谢女士曾与当时接待的中介人员电话联系询问,“我没有明白你们这个佣金是怎么算的,怎么突然一下子五万多?”中介表示,“我们是照你三百四十七万到手的价格去跟你谈的。”中介还表示,“三百四十七万到手,这一点是确定的。”“付一万块钱的前提是三百四十八万。”

6月1日,记者向该案件当中的上海菁英房地产经纪有限公司中介致电咨询其公司对应卖家和买家的中介费用分别是多少,对方回答买方是房子房价的两个点,卖方是房价的一个点。

如果按照1%的比例,谢女士支付的中介费用该为353万的1%,即3.53万元,5.59万元的中介费从何而来?对方表示,“我们跟房东谈的是他到手的一个价格,跟客户(买家)谈的是打包的价格。”打包价包括中介费、税费等。

据谢女士后来得知,原来5.59万元的中介费,是由353万元的3%减去买家已经支付的5万元中介费计算得来。

这是否意味着在菁英房产的中介服务中,买方支付了5万元的中介费,卖家就要承担3%的剩余部分?中介一再表示,当时跟房东谈的是到手347万元。

中介同时表示,“佣金单上签的就是5万多元的中介费”,“她自己也承认的,但她从头到尾只支付了1万块钱,整个交易流程结束了,她不愿意去支付最开始我们谈好的佣金。”

谢女士指出,在协商过程中,中介一直未曾告知菁英公司的正常收费标准。

启信宝信息显示,上海菁英房地产经纪有限公司的法人、大股东张静同时是太平洋房地产经纪有限公司、上海太平洋置业有限公司的实控人。

在社交媒体上,有买家详述了在菁英房产的被“坑”经历。据其介绍,一开始菁英工作人员表示菁英地产中介费是买家1%,卖家1%,在这个基础上还可以适当优惠。

在此期间,买方同样是一直未与卖方见面,即便是谈判过程,也是被安排在两个房间。而后,中介表示卖方不愿意出中介费,也即是买家需要出总共2%的中介费。买家最终同意了,但在后来,买家发现原来卖家实际上也支付了1%的中介费。而后,买方与菁英方面对峙,菁英方面不予承认之前承诺过的总共2%的中介费,而是表示国家规定可以收取1%-3%之间。

何以能避“坑”

对于打包价、到手价这些概念以及上述案件,记者咨询了北京观韬中茂(上海)律师事务所合伙人律师张冀庆,其表示,到手价、打包价是一些中介公司惯用的“吃差价”的手法,这与相关的法律规定相违背。根据民法典962条的规定,中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

张冀庆表示,正常的流程,应当是由买卖双方先确定一个真实的房价,据此再确定双方应当支付的中介佣金,而不是由中介公司利用买家和卖家在买卖过程中信息的不对称,来赚取所谓的差价部分。张冀庆指出,该案中,中介公司利用打包价、到手价这样的概念,使得无论是卖方还是买方均不知情真实的成交价。

那么在与中介对接的过程中,消费者如何能避免“被套路”的情况?张冀庆表示,一是,在二手房买卖的过程中,卖家和买家都应当要求卖家、买家、中介三方在场进行面谈,并且对房屋的价格、中介费以及相关的税费进行明确,做到透明交易;二是在签署中介公司提供的文件时,一定要提高警惕,仔细审查中介方提供的合同文本,明确自己的权利、义务;三是最好进行全程录音,以保留证据。

中介费乱象不止上述,关于中介费的纷争常有发生,而可以预见的是,监管正在愈来愈严。

近段时间,多地发布通知加大对房产中介机构的检查。5月20日,上海市房屋管理局发布本市加强住房租赁机构监管,暂停违规中介机构住房租赁网签权限公告。5月17日,南京市住房保障和房产局官微披露,南京市房产局同相关部门对全市房地产经纪机构开展专项检查。据广州市住建局消息,自4月19日起广州市住建局联合多个相关部门,开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动。此外,包括合肥、杭州在内的多个城市均表示要加强对房地产中介的管理。监管正在逐步加强。

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