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“不拿地一定死”?微利时代下中小房企的焦虑与挣扎

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蒙眼狂奔并不可持续。

“现在哪儿还有什么开发商?现在我们的角色应该说是代建方,没有钱赚的。”在广州、深圳首轮集中供地后,21世纪经济报道记者与一家龙头房企投资部的人士张丽交流时,他如此解释他所在的房企颗粒无收的缘故。

房地产行业回归普通行业,这是万科董事会主席郁亮早就警示过的事实。然而,结局来得如此之快,许多房企甚至都来不及做好应对。

大约不到2%的净利润,这是过去难以想象的。尽管利润微薄甚至亏损,但首轮集中供地中,杭州、重庆以及广州等城市的土地溢价率依然处于较高水平,也有不少中小房企成为拿地的“黑马”,例如,在北京风光一时的深圳房企卓越,以及在杭州所向披靡的融信。

没利润也要抢地,这是一个进退维谷的局面,也与行业的发展逻辑相悖。然而,“稳地价”、“稳房价”和“稳预期”的基调没有改变,开发商们没有理由继续蒙眼狂奔。在这个逐渐回归理性的行业,更没有哪家企业可以逆趋势而行。

生死竞速

许多龙头房企,在集中供地之前并不会知道,资金充裕并不是拿地的充要条件。2021年3月,在集中供地政策出来之后,都信心满满。

那时候郁亮说,今年土地集中供应,要求企业资金有很大的弹性,如果没有很大的弹性,面对集中土地供应会遇到很大的压力;中海行政总裁张智超也说,中海地产有资金优势,面临更多的机会。

“我们想拿一个项目,集团能够调配一两百亿的资金,能跟我们这样的就没有多少。”在一次与21世纪经济报道记者交流的过程中,一名TOP10房企的人士陈成指出。

但如今集中供地赛程过半,结局也逐渐明朗。万科、中海,华润等等,都不算是大赢家。在四座一线城市北京、广州以及深圳,他们的身影几乎看不到;热点的二线城市杭州、重庆,他们也收获寥寥。

这些志得意满财大气粗、在集中供地开始前被视为种子选手的房企,终于不得不面对在首轮集中供地中失落的事实。这样的情况,不仅他们自身没有做好准备,也多少出乎行业的意料。

陈成指出,“很多地一拿基本都是亏的,我是不能够理解那些抢红了眼的。我们资金成本这么低,都算不过来,他们怎么赚钱?”

陈成所在的房企,具有资金优势,思考的是如何在保持适当规模的背景下赚取合理回报,但对于土地储备告急的中小房企来说,这是生存或者消失的选择题,他们实在没有太多选择权,只能抢、只能干。

“集中供地加剧了行业的焦虑。拿错地可能会死,不拿地一定会死。为了争取生存的机会,宁愿牺牲部分利润也会放手一搏。” 林凡告诉21世纪经济报道记者。他是一家TOP50长三角区域的投资部人士,他如此解释中小房企抢地的理由。

他并不否认,这样的情况存在风险,但是中小房企别无他法。“风险确实是存在的。在一些比较保守的公司,以市场上的土地成交价代入测算得到的很可能就是亏损的结果,这就迫使了房企只能压缩成本。但是,激烈竞争和拿地诉求的双重作用下,房企也只能承担风险来寻找机会。”林凡续称。

理性回归?

房企对集中供地政策的判断中,“稳地价”是掌舵者们普遍达成的共识。

世茂集团总裁许世坛就曾公开表示,政策有利于稳定地价,让土地市场回归理性,进而实现稳房价;正荣的管理层也表示,相信集中供地政策会使每个城市的土地价格回归理性、房企也可以有一定利润空间。

从首次集中供地目前的结果来看,地价暂时还没有见顶。从溢价率表现来看,重庆因未设置地价上限,整体溢价率最高,共计成交41宗地,平均溢价率达43%;其次是深圳,6宗地块成交的平均溢价率31%,厦门5宗地块平均溢价率29%;杭州平均溢价率则是25%。

在土地价格水涨的同时,利润空间也被进一步压缩。据中信建投测算,近期集中供地的各城市中,重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上,其中,杭州各项目平均隐含毛利率12.8%,无锡为17.4%,重庆仅有6.7%。

但是,“没有利润也要抢地”这样与正常发展逻辑相悖的情形,或许也并不会持续太久。集中供地是一场马拉松赛跑,在这场竞速之中,这个行业的黑马也会越来越更难出头。

“第一轮中小房企是很恐慌的,他们不抢,那整个公司就转不起来了,因为没有地那就没故事可讲。到了第二第三轮,他们在第一轮子弹就打光了,我们的优势应该就出来了。”张丽分析称。

陈成也称,他们依然会坚持投资纪律,“回报率不达标的一定不会拿,三道红线后中小房企搞钱很难,而且这第一批地到时候都集中开盘,这个特别考验操盘能力的。如果回款不好,他们资金压力会比较大,我们还是有机会的。”

但是,在短期之内,集中供地的竞争烈度或许并不会被降低。林凡就说,“从目前来看,首轮集中供地的赢家依然是少数,各家房企的投资条线业绩压力都不小,而且颗粒无收的房企肯定不愿意就此罢休,所以我觉得接下去还是会面临激烈的竞争。”

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