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集中供地刺激下的土地市场:房企热情高涨 土地价格提升

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集中供地叠加推地质量提高,使得房企热情高涨,但风险规避意识也在增强。

始于今年三月的集中供地政策,虽然仅在22个城市推行,但对于整个土地市场来说,已经起到了不小的刺激作用。

截至今年5月末,已有15个城市完成了首轮集中供地。虽然数量并不多,但由于多是热点城市,其市场影响力仍然不可忽视。

中国指数研究院发布的数据显示,今年1-5月,全国300个城市共推出土地11255宗,合计规划建筑面积8.2亿平方米,与去年同期的水平大致相当。同期,300个城市成交土地9872宗,也与去年大致持平。

但在部分城市集中供地的刺激下,前5月土地供应的质量明显提升,这也使得房企的拿地热情颇为高涨,土地交易价格和出让金规模有所上涨。前述机构的数据显示,今年1-5月,300城市土地出让金总额为22396亿元,同比增加16%。其中,在集中供地最为密集的5月,出让金总额为7665亿元,同比上涨36%。

集中供地不仅对供应端形成刺激,也倒逼需求方早早介入土地市场的搏杀中。从目前的情况来看,重点房企的拿地支出普遍上涨,但对风险的规避意识也在增强。

供需错配局面有望改善

在集中供地政策推出之前,各地大多遵循“前松后紧”的供地节奏。即年初推出土地的数量和质量均不高,下半年则逐渐将高品质地块释放。这也使得上半年的土地市场往往不温不火,下半年却常有激烈的厮杀。

如今,这种局面正在发生改变。已经完成首轮集中供地的15个城市中,多数城市的供地质量较高。以北京为例,在北京推出的30宗土地中,朝阳区有10宗,丰台、海淀各有两宗,这使得“城六区”的供应数量接近一半。

重庆、广州、无锡等地的土地质量同样被业界公认为优质,部分地块引发了激烈的争抢。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,考虑到第一批集中供地的质量较高,公司很早就在资金、竞标方案等方面做足了准备。至于后面几批土地的质量如何,则需要进一步观察,但“抢先机总是没错”。

该企业在本轮集中供地中有着不错的斩获,并借助这一时机,在一些热点区域的二三线城市完成货值的补充。

这种“优质”还体现在成本上。根据前述机构的统计,今年前5月,300城推出的土地平均底价为4980.64元/平方米,同比上涨了11%。

除此之外,土地供应结构也有明显变化。其中,集中供地使得热点城市的供应量明显提升,并有望缓解供应不足的局面。

中国指数研究院指出,总体来看,一二线城市的供地规模和成交规模明显增加。今年前5月,全国十大城市中,有天津、广州、南京、深圳、杭州、北京等6个城市土地供应量超过去年同期。

其中,二线城市的土地供应量和成交规模增长最快,前5月二线城市土地出让金规模同比增加73%。

相比之下,三四线城市的供应规模和成交数量均有明显下降。考虑到三四线城市库存规模偏大,而一二线城市供应紧张,在这轮供地中,区域性的供需错配局面有望得到改善。

联合拿地渐成常态

在需求端,房企的热情也明显高涨。除推行了首轮集中供地的15个城市外,房企在其他城市的拿地热情并未明显下降。在集中供地密集发生的5月,这种情况更为显著。

中国指数研究院指出,今年5月,在全国出让金排名前二十的城市中,有6个三四线城市上榜。其中,嘉兴、盐城两地的土地出让金超过百亿。

由于市场热度较高,房企的拿地支出也明显提高。前述机构指出,今年1-5月,TOP100房企的拿地总额为13274亿元,同比增长14.3%。

其中,保利发展以1801亿元占据榜单第一,融创中国和招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为1620亿元和1570亿元。

虽然房企有着强烈的“补仓”需求,但面对风险不断增加的市场,规避风险的意识也在增强。中国指数研究院的统计还显示,今年1-5月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为80.8%,比去年同期有所下降。这也意味着,房企合作拿地的力度有所增强。

由于占用资金量大、市场风险高,近些年,联合拿地已经成为热点城市的常态。在北京首轮集中土拍中,有超过一半的房企以联合体的形式参与竞争,其中有31个由三家房企组成的联合体、2个由四家房企组成的联合体。

前述北京房企人士表示,在北京市场,三到四家房企联合拿地并开发的现象十分常见。“有时候是一家房企出面拿地,拿到后其他企业再入股。”

供需两端的热情提高,叠加土地质量上升,也使得今年5月的土地价格有所攀升。按照中国指数研究院的统计,前5月300城市成交土地平均楼面价为3125.45元/平方米,比去年同期提高了19.4%。

尽管如此,由于在出让中实施了诸多限制条件,虽然土地价格有所攀升,但甚少见到“地王”的身影。尤其是在集中供地的城市中,除重庆出现一宗单价“地王”外,其余城市均未诞生太多的高价地。

(作者:张敏 编辑:张伟贤)

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