学区房价“大跳水”不是偶然

只要有决心、有信心，办法总比困难多。

李宇嘉

深圳学区房价“大跳水”，这几天在热搜上下不来了。尽管那一套房是法拍房，又有传言说其身负“凶宅”的传闻，但如果你听到它“大降662万”，是不是会吓一跳？如果你再听到，它是1995年建成的，妥妥的老旧小区，但单价居然卖到了17.26万元/平方米的水平。即便是法拍以后，这套127.82平米的房子总价也卖到了2206万元，是不是惊掉了下巴呢？

网上说，这个叫国城花园的小区，位于深圳最牛学区福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。因为，该楼盘有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。不管是从深圳市民“鸡娃”的激情看，还是从深圳炒房客“毒辣”的眼光看，这样稀缺的学区房，乃房产投资中的极品，价格再上一个台阶，超过20万元/平方米，也不奇怪。

毕竟，同在深圳的南山有一大把“20万元 ”/平方米的非优质学区的房子。但是，它的房价就是跌了，刨除它是个法拍房的个例，百花片区的学区房价格，最近降了不少。还以国城花园为例，最近中介平台的房源，无论挂牌价还是成交价，都有不同幅度的降价，有业主降价10万、15万，最高下调55万。为什么呢，有人说，这是二手房参考价政策的结果，加杠杆的接盘侠少了。

这可能是一个原因，但绝不止于此。大家可能还记得，今年4月底中央召开的重要会议，强调“要防止以学区房名义炒作房价”。如此级别的会议出现“学区房”的字眼，还是第一次。这么小的问题，居然出现在重要的会议上，背后的大隐患不言而喻。学区房价格奇高，有钱人才能追逐得起，给社会传达的是“富人上好学校”的不良信号，严重违背了义务教育均等化的大方向。

不只是在深圳，基本所有城市，名校学区房的价格，往往是其他楼盘的2-3倍。据说最贵的学区房在上海，成交单价高达56万元/平方米。不仅在一线城市，杭州、合肥、苏州等热门二线城市，顶级学区房单价都在10万以上，就连无锡、宁波、常州这些一般的二线城市，名校学区房单价也接近9万。直观印象，买得起这些学区房的，是哪些人呢？不言而喻。

而且，学区房最能涨，还最抗跌。楼市上行时领先起飞、下跌时率先触底。所以，在所有人眼里，学区房的投资价值最大，不仅自己家小孩能享用，还能进入所谓的“高档圈子”里，用完再出售，还能赚到嗨。所以，“房住不炒”，首先并下大力度打击的对象，就应该是学区房。学区房，当下正在经历史无前例的精准打压、定点爆破，范围和力度都史无前例。

比如，北京“多校划片”的最后禁区被突破了；上海市重点高中招生名额的50%-65%分配到全市各校；合肥锁定学位的同时，给学区房套上了参考价的枷锁；广州严打开发商将学区房作为“卖点”的违规宣传，全市启动“多校划片”、摇号入学；宁波建立二手学区房参考价发布机制，首批涉112小区等。改革是渐进的，但对口直升、单校划片等学区房的垄断优势正在褪去。

倒逼改革攻坚克难的，还有人口形势。刚刚发布的“七普”数据显示，热点城市的年轻人口正在集聚，他们对公共服务均等化有强烈的诉求。回应年轻人、新市民在住房、教育、入户等方面的诉求，已成为当下政府工作的重中之重。大道自然，“防止以学区房名义炒作房价”的一揽子措施正在落地。见微知著，深圳学区房价大跳水，不是偶然，上海也跌了。

只要有决心、有信心，办法总比困难多。比如，教育基础配置要均等化，特级和一级教师、图书室、实验室、体育器材等方面，配置的质量要做到学校间没有差距；根据人口增量判断入学儿童的数量，提前一个周期（幼儿园3年、小学6年、初中3年）谋划，实时调整每千人配置的幼儿园、小学、中学的学位规模；片区内办学质量有差距的学校，启动“强帮弱”、“教育集团化”，教师在不同学校轮岗等。这些精细化的措施到位了，学区房自然就降温了。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）