网易首页 > 网易北京房产 > 正文

"三道红线"下,2020年房企净负债率下降明显

0
分享至
房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长,尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业,但寻找第二增长曲线已成房企共识。

(原标题:“三道红线”下,2020年房企净负债率下降明显,规模增速同步放缓,降杠杆与促增长难以两全)

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 深圳报道

房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长,尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业,但寻找第二增长曲线已成房企共识。

近日,《2021中国房地产上市公司测评研究报告》(下称“《报告》”)在深圳发布,该测评由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办,研究对象包括105家沪深上市房企,89家在港上市房企,以及1家海外上市房企,合计195家。

由各项数据可看出,2020年上市房企偿债能力有所提升,去杠杆效果显现;规模持续增长,但增速放缓;盈利能力方面,绝对指标净利润同比增长,但相对指标净资产收益率同比下滑。

有专家认为,房企很难在降负债的同时实现规模和盈利的大幅增长。在房地产金融调控压力不放松的背景下,相对于规模收缩,降负债紧迫度明显更高,因此,需要在降低企业财务风险的前提下,再考虑规模问题,而盈利能力则会随着负债水平回归理性而更有提升的可能性。

净负债率调整幅度大

在“三道红线”的监管压力下,房企纷纷采取多种方式降杠杆,杠杆调控初见成效,总体来看,房企的偿债能力增强。

《报告》显示,长期偿债能力方面,2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%,与上年相比保持稳定。净负债率均值为95.07%,较上年下降5.75个百分点,净负债率在短期内的调整幅度相对较大。

短期偿债能力方面,流动比率均值为1.65,速动比率均值为0.64,两者与上年相比,均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30,较上年提升0.21个百分点,上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善,短期偿债能力提升。

值得注意的是,各企业负债水平不尽相同,头部房企信誉较好,积极推动销售回款,风险管控能力较强,部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢、前期拿地成本较高的影响,债务风险有所积累。

为了达到“三道红线”的要求,促进现货销售,加快回款速度是房企采取的策略之一。《报告》显示,2020年上市房企存货周转率均值为0.38,较2019年上升0.05。此外,上市房企存货规模增速变缓,2020年存货同比增长14.80%,增速较2019年下降7.80个百分点。

规模、盈利增速放缓

在“房住不炒”的大背景下,行业整体规模增速虽然有所上涨,但增速放缓已成当下主要趋势。2020年,我国商品房销售面积17.6亿平方米,同比增长2.6%,商品房销售金额达17.4万亿元,同比增长8.7%。

此外,上市房企的规模呈现“强者恒强”的特点。截至2020年末,总资产超过千亿的上市房企有59家,超过3000亿的上市房企有27家,超过万亿的上市房企共有6家。从总资产百分比来看,10强上市房企的累计总资产百分比已超过40%,50强累计百分比近80%,100强累计百分比超90%,集中度较上年略有上升。

除了规模增速放缓,上市房企的盈利能力指标有所下滑。《报告》显示,2020年上市房企营业利润均值52.47亿元,同比下降7.15%;净利润均值32.17亿元,同比增长12.17%;净资产收益率均值8.78%,同比下降7.60%;总资产报酬率均值3.62%,同比下降23.66%。除净利润均值外,其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

在成长能力上,上市房企业绩增速整体放缓。2020年,房地产开发业务收入均值同比增长1.84%,增速较上年大幅下降32.55个百分点;营业收入均值同比增长15.40%,增速较上年下降4.64个百分点;净利润均值同比增长12.17%,增速较上年上升0.05个百分点;净资产规模均值同比增长13.75%,增速较上年下降8.22个百分点。除净利润外,上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净资产规模增速均有所下滑。

降负债与增速的矛盾

在“三道红线”的背景下,房企负债率降低,偿债能力提升,与此同时,房企却面临规模增速放缓、盈利能力疲软的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,因为需要降低负债,企业会在投资方面进行把控,而不是盲目扩大规模,所以企业的规模收缩比较被动。此外,严跃进还表示,不管规模大小,房地产企业都面临盈利下降这个问题,这是行业的趋势,因为现在的限价限购政策的管控比较多。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,项目转让、合作开发、增加股权融资比例、加快可售项目的去化速度是房企降负债的主要方法。一方面,项目转让会导致规模的主动性收缩;另一方面,想要降负债,企业想要压缩借款规模,这对规模扩张也起到限制作用。此外,合作开发的方式可能会引发增收不增利的情况,增加股权融资比例也会对控股方的利润有所稀释,这在一定程度上都会影响企业的盈利能力。

《报告》观点认为,在房地产规模和盈利增速放缓的背景下,产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。目前,房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长,尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业,但寻找第二增长曲线已成房企共识。其中,多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径,龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。

张波认为,从目前的现状来看,房企很难在降负债的同时实现规模和盈利的大幅增长,特别是对于负债率水平偏高的房企来说尤其难以实现。在房地产金融调控压力不放松的背景下,相对于规模收缩,降负债紧迫度明显更高,因此,需要在降低企业财务风险的前提下,再考虑规模问题,而盈利能力则会随着负债水平回归理性而更有提升的可能性。

严跃进认为,企业如果有能力,还是需要积极拿地,不过也不能盲目,因为资金压力比较大。

此外,严跃进还表示,房企可以联合拿地,因为相对单独拿地来说,联合拿地的负债压力会比较小,而且,合作开发能够拿到一些优质的地块。

贝壳研究院高级分析师潘浩对《华夏时报》记者表示,负债、规模、盈利这这三者之间的关系很复杂,它是一个企业经营健康度的问题。不同企业有不同的偏好,因此也有不同的应对策略,根据自身情况,有些企业选择深耕,有些选择扩张。

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐
中国国歌在奥运场响起时,美国运动员却干了这事……

中国国歌在奥运场响起时,美国运动员却干了这事……

环球网资讯
2021-08-03 17:18:57
一人毁一城重演?南京毛老太偷绿码到扬州打麻将,刻意隐瞒撒谎

一人毁一城重演?南京毛老太偷绿码到扬州打麻将,刻意隐瞒撒谎

普法知识
2021-08-03 21:42:29
汪小菲发文回应小S不当言论争议:说了几十年,你们忽略不见

汪小菲发文回应小S不当言论争议:说了几十年,你们忽略不见

娱站
2021-08-04 03:28:10
央媒再次怒批王者荣耀,腾讯公布四条最严禁令,玩家只能无奈退游

央媒再次怒批王者荣耀,腾讯公布四条最严禁令,玩家只能无奈退游

小宅游戏
2021-08-04 00:04:58
求锤得锤!哪吒汽车员工提议请吴亦凡代言被开除

求锤得锤!哪吒汽车员工提议请吴亦凡代言被开除

中新经纬
2021-08-04 01:27:04
国内疫情“爆发式”蔓延,短期内仍有继续扩散风险

国内疫情“爆发式”蔓延,短期内仍有继续扩散风险

中国新闻周刊
2021-08-03 18:21:15
央视《新闻联播》1分15秒报道,释放出重要信号!

央视《新闻联播》1分15秒报道,释放出重要信号!

广电视界
2021-08-03 22:49:40
90后按摩女:被家人嫌弃,与相恋十多年男友结婚,他却嫌我不干净

90后按摩女:被家人嫌弃,与相恋十多年男友结婚,他却嫌我不干净

人生红绿灯
2021-08-03 18:51:03
因“致命马拉松”被处分的白银市长“另有任用”,称“工作中有许多遗憾”

因“致命马拉松”被处分的白银市长“另有任用”,称“工作中有许多遗憾”

政知新媒体
2021-08-04 04:20:08
大学女教师“非法交易”月入30万 钱来得太快,没忍住

大学女教师“非法交易”月入30万 钱来得太快,没忍住

隐秘的大号
2021-08-03 16:40:42
北京上海惊现“小三二奶培训班”,生意火爆:29800一堂课。无语

北京上海惊现“小三二奶培训班”,生意火爆:29800一堂课。无语

拓跋说
2021-08-03 14:34:48
醉酒女子街头耍酒疯,躺地掀裙无下限,出租车司机被吓高举双手!

醉酒女子街头耍酒疯,躺地掀裙无下限,出租车司机被吓高举双手!

阳光最正点
2021-08-03 21:35:35
中国香港艺人佘诗曼在脸书和ins发国家队运动员九宫格:这些令人惊叹的照片为他们代言!

中国香港艺人佘诗曼在脸书和ins发国家队运动员九宫格:这些令人惊叹的照片为他们代言!

环球网资讯
2021-08-03 20:10:48
曝吴亦凡确实供出了“同党”,且相关资源由周深接手,就差点名了

曝吴亦凡确实供出了“同党”,且相关资源由周深接手,就差点名了

音乐汪唯一账号
2021-08-03 21:40:41
吴亦凡事件波及明星增至9人,汪海林:还有几位明星可能会爆雷

吴亦凡事件波及明星增至9人,汪海林:还有几位明星可能会爆雷

光影新天地
2021-08-03 15:13:58
南京毛老太,祸害1000万人!德尔塔病毒攻入多地,扬州告急!

南京毛老太,祸害1000万人!德尔塔病毒攻入多地,扬州告急!

DrX说
2021-08-03 17:53:32
神秘的东方种子,让亚马逊上的中国卖家被团灭

神秘的东方种子,让亚马逊上的中国卖家被团灭

乌鸦校尉
2021-08-03 10:25:44
吴亦凡的百度百科居然被改成这样了,也太惨了吧!

吴亦凡的百度百科居然被改成这样了,也太惨了吧!

八圈儿大佬
2021-08-03 20:27:36
伊藤美诚:对中国女乒调整感到震惊,日媒:中国成东京奥运会赢家

伊藤美诚:对中国女乒调整感到震惊,日媒:中国成东京奥运会赢家

极品的好人
2021-08-03 20:47:48
吴亦凡被刑拘后,管虎删博:他们背后的“京圈”到底是什么来头?

吴亦凡被刑拘后,管虎删博:他们背后的“京圈”到底是什么来头?

拾娱先生
2021-08-04 04:42:46
2021-08-04 07:42:44

北京房产

深圳出招整治学区房炒作 30万/平的神话在破灭

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

环球:除了德特里克堡 美国一所大学实验室也该被调查

头条要闻

环球:除了德特里克堡 美国一所大学实验室也该被调查

财经要闻

体育要闻

日本足球离决赛就差5分钟!赛后失落

娱乐要闻

惊呆!疑圈内人曝吴亦凡供出一男星

科技要闻

马云清仓阿里股票?阿里Q1财报传递了三个信号

汽车要闻

奥迪A6纯电版将于2023年上市 续航或达700km

态度原创

健康
房产
旅游
艺术
教育

新冠病毒“突破感染”是怎么回事?

房产要闻

最新突发!前滩、新天地的二手房源全部下架!

旅游要闻

35个陕西冷知识,你都知道吗?

艺术要闻

安格尔:一生追求古典形式的完美

教育要闻

混血学霸美女为中国香港队夺两银!还有另一身份引关注