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2021中国房地产上市公司测评发布:59家上市房企总资产超千亿 但整体估值持续下探

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5月27日,“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行,并发布了最新的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》

根据《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示,10强上市房企整体没有太大变化。其中,万科继续位列第一,碧桂园排名提升一位,位列第二,恒大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六,华润置地、龙湖集团排名与上年一致,分别位列第七、第八;招商蛇口排名提升三位,位列第九,首次跻身前十;新城控股位列第十位。

据了解,本次测评的研究对象为沪深上市房企105家,在港上市房企89家,以及海外上市房企1家,合计195家。与2020年相比,纳入测评的上市公司总数净减少7家。

从核心测评指标来看,2020年上市房企规模持续增长,但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元,房地产开发业务收入均值为274.96亿元;盈利能力方面,绝对指标净利润均值为32.17亿元,同比有所增长,但相对指标净资产收益率同比有所下滑;偿债能力有所提升,去杠杆效果显现,净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%;经营效率稳中有升,总资产周转率与上年基本持平,存货周转率稍有上升。

此外,本次测评还发布了2021中国房地产配套供应链上市公司分榜单。测评研究报告指出,2020年房地产市场政策环境逐步收紧,行业整体规模增速已开始放缓,行业内部分化明显,房企在降本增效、提质升级方面对供应链企业产品、服务的适配能力提出了更高要求。建筑产品的建造是一个集合土地、供应商产品和服务,为客户打造高品质产品的过程,离不开高效的供应链和优秀供应商的储备。综合实力强的供应商与房企深化合作,为双方实现互惠共赢奠定了坚实的基础。

整体来看,上市房企总体呈现八大特点:

在资本市场表现上,企业估值持续下探。报告显示,2020年末沪深上市房企平均市盈率7.78倍,较沪深全市场平均市盈率低约60%;在港上市房企平均市盈率6.79倍,较港股全市场平均市盈率低约55%;市净率方面,沪深上市房企平均市净率同样远低于全市场水平,在港上市房企平均市净率表现较好,高于港股全市场平均市净率。

从估值水平看,自2018年以后,房企估值水平逐渐走低。报告认为,房地产行业监管限制政策过于频繁,导致投资者对于未来现金流看法较为负面。同时,房地产行业杠杆较高,周期波动性较大,导致贴现率较高。两者叠加使得资本市场对于房地产板块估值持续偏低。

运营规模上,整体规模增速放缓,标杆房企强者恒强。2020年,我国商品房销售面积17.6亿平方米,同比增长2.6%,商品房销售金额达17.4万亿元,同比增长8.7%。总体看来,在“房住不炒”的大背景下,行业整体规模增速虽然有所上涨,但增速放缓已成当下主要趋势。2020年,上市房企总资产均值为1577.89亿元,同比增长11.96%;净资产均值为336.91亿元,同比增长13.75%。

从上市房企总资产规模来看,截至2020年末总资产超过千亿的上市房企有59家,约占上市房企总量的30%,其中超过3000亿的上市房企有27家,约占上市房企总量的14%。超过万亿的上市房企共有6家,分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。从总资产累积百分比来看,10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%,50强累积百分比近80%,100强累积百分比超90%,集中度较上年略有上升。

在偿债能力上,调控杠杆初见成效。2020年,在监管要求下,房企开始积极降低杠杆水平,但各企业负债水平不尽相同,头部房企信誉较好,积极推动销售回款,风险管控能力较强,部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢,前期拿地成本较高的影响,债务风险有所积累,需要警惕资金链风险。

根据报告,长期偿债能力方面,2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%,与上年相比保持稳定;净负债率均值为95.07%,较上年下降5.75个百分点。在“三道红线”的监管压力下,房企纷纷采取多种方式降杠杆,净负债率在短期内的调整幅度相对较大。短期偿债能力方面,流动比率均值为1.65,速动比率均值为0.64,两者与上年相比,均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30,较上年提升0.21个百分点,上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善,短期偿债能力提升。

盈利能力方面,多数指标有所下滑。报告显示,2020年上市房企营业利润均值52.47亿元,同比下降7.15%;净利润均值32.17亿元,同比增长12.17%;净资产收益率均值8.78%,同比下降7.60%;总资产报酬率均值3.62%,同比下降23.66%。除净利润均值外,其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

在成长能力上,上市房企业绩增速整体放缓。2020年,上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长,除净利润外,增速均有所下滑。具体来看,房地产开发业务收入均值同比增长1.84%,增速较上年大幅下降32.55个百分点;营业收入均值同比增长15.40%,增速较上年下降4.64个百分点;净利润均值同比增长12.17%,增速较上年上升0.05个百分点;净资产规模均值同比增长13.75%,增速较上年下降8.22个百分点。

在经营效率方面,运营效率稳中有升,存货规模增速下降。2020年上市房企经营效率稳中有升,存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中,存货周转率均值较2019年上升0.05,其余两项指标与2019年基本持平。报告指出,在“三道红线”和“两集中”等强监管环境下,上市房企存货规模增速变缓。2020年存货同比增长14.80%,增速较2019年下降7.80个百分点。其中63家房企2020年存货同比减少,2019年为49家。从存货集中度情况看,10强上市房企总存货占比约42%,30强房企占比约67%,50强房企占比约81%。

从社会责任方面来看,各大房企逐渐承担起企业公民的责任。上市房企在关注自身发展的同时不忘反哺社会,尤其是头部房企,对社会责任的关注愈加重视,在公益事业方面的投入日渐增多。2020年,各大房企更是以高度的社会责任感,在抗击疫情的道路上表现出了应有的担当。此外,受疫情影响,国家先后出台多项支持疫情防控和复工复产的税费优惠政策,一方面为提供物资捐赠的企业降税减费,另一方面对受疫情影响较大的行业企业阶段性减免各种税费。多方因素叠加之下,2020年上市房企整体纳税额下降。从纳税指标来看,2020年上市房企纳税额均值为21.55亿元,同比下降约8%。

在创新能力上,产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。产品作为房地产企业的核心竞争力之一,受到房企越来越多的关注。2020年是我国经济数字化转型的关键期,数字化改革正逐步改善房地产企业的运营效率,多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径。目前,房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长,尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业,但寻找第二增长曲线已成房企共识。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。

测评研究报告指出,近年来,房地产行业逐渐由高速发展期转入平稳发展期,以“房住不炒”为定位的房地产长效机制已基本清晰。随着行业利润空间受到进一步挤压,市场竞争加剧,行业内部分化愈加明显,市场集中度逐渐上升,强者恒强格局显现。粗放式发展渐成过去,向管理要效益的时代已经到来,房地产行业正在持续的变革中加快转型升级的步伐。同时,数字化、高科技的全面渗透,带动行业持续变革,房地产行业正从开发业务一枝独秀步入开发、服务双驱动的时代。未来,房地产行业将越发成熟,各大细分子板块也将百花齐放、茁壮成长。

附一、2021中国房地产上市公司综合实力榜及单项榜

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