"双集中"下不同城市冷热不均 房企利润空间大幅压缩

自今年4月以来，热点城市集中供地的大幕随着夏日热浪徐徐展开。截至目前，据不完全统计，已有包括北京、广州、杭州等12个城市开展了首批集中供地的出让。

分城市来看，较早启动集中供地的重庆、厦门、深圳相对火爆，而东北地区的长春和沈阳，土地交易相对冷淡，土地市场区域冷热不均的现象仍然显著。

以重庆为例，由于多数地块未设置最高限价，4月28日，重庆推出的首宗地块，溢价率就达到54.4%。此后的四宗，溢价率也均超过40%。当日，招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块，溢价率高达129.98%。最终，重庆以38.82%的溢价率位居12城市之首。

而长春推出的51宗宅地中，有11宗终止挂牌，2宗流拍；最终成交的38宗里，有32宗为底价成交。在青岛推出63宗地块里，2宗流拍，成交的61宗土地中有60宗为底价成交。

不过，虽然土地交易冷热不均，但从盈利空间来看，交易火爆的城市，盈利空间反而较小。

据上海易居房地产研究院对地块周边3公里范围内在售住宅项目的平均售价测算，本次土拍市场表现比较平稳的青岛、福州、广州，土地的毛利率均在30%以上，处于相对较高水平；而土拍情绪高涨、地价明显上涨的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率处于较低水平，多低于10%。“封顶+高配建之下，无锡多宗地块大概率面临亏损。

此外，多数城市还实行了“限地价+竞配建/竞自持”土拍规则。58安居客房产研究院分院院长张波表示，过高的自持比例，使得变现周期长、现金回流压力更大，这对于资金高压的房企来说影响直接。结合后续可能面临的限价销售，房企如果不能做好精细化运营、控制费用，项目很难不亏。

以北京土拍中最引人关注的开卓越为例，其独自以及与中交、首开等联合体共以187亿元拿下了北京4宗地块，领跑众多房企。但卓越所拿地块的后续开发面临着严峻挑战，如昌平中关村生命科学园地块成交楼面价和房价上限差额为1.2万元/平方米；而东小口地块的成交楼面价和房价上限差额仅为1万元/平方米。

根据北京集中供地土拍规则，地块竞买报价达到土地合理上限价格后，停止接受更高报价，转为在此基础上，进行公共租赁住房面积的现场竞报。所以越热门的地块，竞拍成功后所配建的公共租赁住房面积就可能越高。而卓越所拿的丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块、昌平东小口地块分别竞配公租房面积3.25万平方米、2.95万平方米、2.05万平方米，远高于其他房企。

面对规则的更改，需要开发商调整策略，来适应新的竞争格局。较低的利润空间，让房企在进行土地投资决策时需要考虑更多因素，除了开发能力之外，资产运营能力可能成为未来决胜的关键因素。

但是，对于各地方而言，采取“限地价、竞配建”的方式可谓一举多得，一方面可以抑制溢价率指标，并控制名义楼板价的过快上涨，另一方面也可以促进人才房、租赁住宅等保障性住房或公共配套的供给。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，集中供地不仅对地方有了约束，同时开发商拿地也变得更加理性，房子的大量入市，也会缓解市场需求压力，为住房供应带来稳定预期，利于实现稳地价、稳房价、稳预期的政策目标。