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"双集中"下不同城市冷热不均 房企利润空间大幅压缩

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自今年4月以来,热点城市集中供地的大幕随着夏日热浪徐徐展开。截至目前,据不完全统计,已有包括北京、广州、杭州等12个城市开展了首批集中供地的出让。

分城市来看,较早启动集中供地的重庆、厦门、深圳相对火爆,而东北地区的长春和沈阳,土地交易相对冷淡,土地市场区域冷热不均的现象仍然显著。

以重庆为例,由于多数地块未设置最高限价,4月28日,重庆推出的首宗地块,溢价率就达到54.4%。此后的四宗,溢价率也均超过40%。当日,招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块,溢价率高达129.98%。最终,重庆以38.82%的溢价率位居12城市之首。

而长春推出的51宗宅地中,有11宗终止挂牌,2宗流拍;最终成交的38宗里,有32宗为底价成交。在青岛推出63宗地块里,2宗流拍,成交的61宗土地中有60宗为底价成交。

不过,虽然土地交易冷热不均,但从盈利空间来看,交易火爆的城市,盈利空间反而较小。

据上海易居房地产研究院对地块周边3公里范围内在售住宅项目的平均售价测算,本次土拍市场表现比较平稳的青岛、福州、广州,土地的毛利率均在30%以上,处于相对较高水平;而土拍情绪高涨、地价明显上涨的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率处于较低水平,多低于10%。“封顶+高配建之下,无锡多宗地块大概率面临亏损。

此外,多数城市还实行了“限地价+竞配建/竞自持”土拍规则。58安居客房产研究院分院院长张波表示,过高的自持比例,使得变现周期长、现金回流压力更大,这对于资金高压的房企来说影响直接。结合后续可能面临的限价销售,房企如果不能做好精细化运营、控制费用,项目很难不亏。

以北京土拍中最引人关注的开卓越为例,其独自以及与中交、首开等联合体共以187亿元拿下了北京4宗地块,领跑众多房企。但卓越所拿地块的后续开发面临着严峻挑战,如昌平中关村生命科学园地块成交楼面价和房价上限差额为1.2万元/平方米;而东小口地块的成交楼面价和房价上限差额仅为1万元/平方米。

根据北京集中供地土拍规则,地块竞买报价达到土地合理上限价格后,停止接受更高报价,转为在此基础上,进行公共租赁住房面积的现场竞报。所以越热门的地块,竞拍成功后所配建的公共租赁住房面积就可能越高。而卓越所拿的丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块、昌平东小口地块分别竞配公租房面积3.25万平方米、2.95万平方米、2.05万平方米,远高于其他房企。

面对规则的更改,需要开发商调整策略,来适应新的竞争格局。较低的利润空间,让房企在进行土地投资决策时需要考虑更多因素,除了开发能力之外,资产运营能力可能成为未来决胜的关键因素。

但是,对于各地方而言,采取“限地价、竞配建”的方式可谓一举多得,一方面可以抑制溢价率指标,并控制名义楼板价的过快上涨,另一方面也可以促进人才房、租赁住宅等保障性住房或公共配套的供给。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,集中供地不仅对地方有了约束,同时开发商拿地也变得更加理性,房子的大量入市,也会缓解市场需求压力,为住房供应带来稳定预期,利于实现稳地价、稳房价、稳预期的政策目标。

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