房地产税渐行渐近？其实这是近3000年前的发明

（原标题：房地产税渐行渐近？其实这是一项近3000年前的发明）

房地产税改革是一项复杂且影响面非常大的税制改革，可谓牵一发而动全身，这也是改革酝酿时间较长的重要原因。近几年，有关房地产税的任何风吹草动，都会引起市场关注。

近日，财政部发布消息表示，财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。消息虽短，信号明确：房地产税正在积极稳妥推进。

房地产税，事关经济民生，自古就是老百姓关注的重点话题。早在3000年前，中国就已经开始征收房地产税了。

那么，古代的房地产税如何收呢？

文 | 陈忠海

编辑 | 李雪 瞭望智库

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这是一项近3000年前的发明......

一般认为，中国古代最早的房地产税始征于西周时代（约为公元前1046年―前771年）。

按我国第一部字典《说文解字》中的解释，“廛，二亩半也。一家之居也”，就是指当时一家一户生活所需要的用地。

“廛布”即为房地产税。

按照《周礼》的说法，当时的政府专门设有“廛人”一职， “掌敛市絘布、緫布、质布、罚布、廛布，而入于泉府”。

絘布，在行肆坐卖货物的商税；

緫布，管理货物出入的衡量；

质布和罚布，对违反商业票证规定及市场管理法令之商人所收的罚款；

廛布，对商人放置货物于邸舍之中所需缴纳之税。

【注：按东汉末年学者郑玄的解释，“廛布者，货贿诸物邸舍之税。”对于这一点，清代学者袁枚的定义更为易懂，“廛布者，商贾所居屋税也。”】

泉府，即“钱府”，处于司徒管辖之下，掌管市场税收，并负责收购市场上滞销的商品以待将来需要时出售。后来，也将储备钱财的府库称泉府。

关于廛布的征收标准，《周礼》记载：“凡任地，国宅无征，园廛二十而一。”也就是说，当时按房地产价值的5%的标准征税。

由此可见，最早的房地产税征收对象是商人。

《孟子》中有段话道出了当时商人的心声：

“市廛而不征，法而不廛，则天下之商皆悦而愿藏于其市矣。”

如果只提供场地存放货物而不征税，并且依照规定价格收购滞销货物，不使货物积压，那么，天下的商人都会很高兴，谁不乐意把货物存放在这样的市场上呢！

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为收税，汉武大帝想出新套路

到了西汉，继续对房地产征税。

《汉书·食货志》记载：“山川园池市肆租税之入，自天子以至封君汤沐邑，皆各为私奉养，不领于天子之经费。”

从天子到皇亲国戚重臣的封地，靠山林池塘市场租税自负盈亏，不从国库里出。

不过，也有人认为，这个“市肆租税”是向商铺征收的营业税，并非真正意义上的房地产税，真正的房地产税应该是“算缗钱”。

算，是计量货币的单位，1算是120钱；

缗，是古人串钱用的绳子，有时也代指钱，人们习惯把1000枚铜钱称为1贯，也称1缗；

算缗钱，就是一种财产税，房地产税包含在内。

这可是堂堂汉武大帝想出来的主意！

其时，国内多地发生严重水灾，大量饥民眼巴巴地等着政府赈济。并且，我们都知道，这位雄韬伟略的皇帝终其一生都在规划征伐匈奴、开疆拓土，军费粮草都相当地烧钱！文景两世休养生息积攒了不少财富也不够花。

于是，征收范围更广阔的新税收项目横空出世了——廛布只向商人征收，而算缗钱的征收对象是全国有产者。

具体来说，财产所有人须申报自己的资产情况，官府登记在册，经查验确认后，按一定税率标准征收：

*商人财产每2000钱缴纳120钱作为财产税；

*经营自己手工作坊，每4000钱缴纳120钱；

*除三老、北部边境地区的骑士外，其他私人车辆等交通工具均需缴纳算缗钱，其中普通人一部车缴纳120钱，商人一部车缴纳240钱；

*5丈以上的船只需缴纳算缗钱，每艘缴纳120钱。

算算这个比例，还真不低。大家自然不乐意缴这么大一笔钱，于是，偷逃税款的行为十分普遍。

眼看着大笔钱财进不了国库，汉武帝又颁布了《告缗令》：

抗拒不缴或隐匿财产以偷漏税款的，罚戍边1年，并没收全部财产；

对勇于揭发偷漏税款的人给予奖励，具体政策是“有能告者，以其半畀之”，把所追缴的偷漏税款一半作为给告发者的奖金。

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在唐朝想逃税？打烂你的屁股！

到了东晋，出现了对财产买卖行为所征的“估税”，类似后代的契税和营业税。

具体来说，规定对马、牛以及田宅等进行买卖的，双方须订立契约，官府按其交易额进行征税，每10000钱征400钱，其中卖方出300钱，买方出100钱。

不过，长期以来，中国古代的房地产税都是与其他财产放在一起课税，尚未成为一个单独税种。

单一房产税出现在唐朝，即“间架税”。

据《资治通鉴》的解释，“每屋两架为间”，并列的2个屋架之间的空间称为一间房。

间架税，就是向所有的房屋征税。

当然，房子也分三六九等，不能用一个标准去征收，当时规定把房子定为3等，根据不同等级执行不同税率：

*上屋，豪华型房产，每年每间收2000钱；

*中屋，一般性房产，每年每间收1000钱；

*下屋，较差的房产，每年每间收500钱。

唐朝一个九品官员的月薪约16000钱，对照来看，这个税收得并不算低，想钻空子逃税的人不少。

于是，朝廷使出老办法，颁布法令：

对隐瞒房产以逃税的，一经查实打60大板；

同时鼓励邻居、亲朋揭发，查实后最高给予50000钱的奖励。

收这个税，税吏自然得“入人之庐舍而计其数”，说是一视同仁，但那些大官、权贵的宅院税吏们自然不敢进。

还有一些人，家道虽然中落了，但祖上阔气过，留下大量房产，算下来税钱“动辄数十万”，根本承担不起。

唐朝败亡后，五代十国政权大多继承了间架税的做法，房地产税不仅成为独立税种，还是一种常税，多以“屋税”命名。

比如，后唐同光三年（925）规定：

“城内店宅园囿，比来无税，顷因伪命，遂有配征。”

自那时起，住宅等房地产已正式开始征税。

再如，后唐天成二年（927）规定：

“宜覃雨露之恩，式表云雷之泽，应汴州城内百姓，既经惊劫，宜放二年屋税。”

自此，屋税已经成为常态化征收的税种。

4

宋朝为什么那么富有？

有学者研究认为，宋朝是中国历史上城市化程度最高的王朝，其中北宋时期城市人口占比为20.1%，南宋时期为22.4%。

这一比值大大超过之前和之后的朝代——清代中叶的嘉庆年间城市人口占比仅为7%，进入民国时，这一数字才逐渐增长到10%左右。

之前的朝代，田赋才是国家财政收入的主要来源，占比通常在70%以上。但据北宋熙宁年间的统计，以田赋为主构成的农业税占总税收的比重仅为30%，到南宋淳熙至绍熙年间这一比例只有15%。

宋朝经济更加繁荣，城市和商业都得到快速发展，为征收房地产税创造了条件。

宋朝的城市居民称“坊郭户”，由于这部分人快速增长，城市中房地产开发逐渐趋热，大街上开设了许多房地产中介，经营者称“庄宅牙人”。

【注：坊郭户，宋朝城市居民的总称，主要包括居住在京城以及州府城、县城和镇、市的人口，依据有无房产，当时将坊郭户分成主户与客户。】

宋朝学者马端临在《文献通考》中讲述，当时的税收结构主要由5个部分构成：

*公田之赋：“官庄、屯田、营田赋民耕而收其租者是也”；

*民田之赋：“百姓各得专之者是也”；

*城郭之赋：“宅税、地税之类是也”；

*杂变之赋：“牛革、蚕盐、食盐之类，随其所出，变而输之者是也”；

*丁口之赋：“计丁率米是也”。

繁荣的房地产市场成为新税源，上述5种税收之一的“城郭之赋”就是宋朝房地产税的总称，包括2项：

宅税，即以所建房屋为基准向屋舍所有者征税。

地税，即以城市用地为基准向各类土地使用者征税。

宅税类似唐朝的间架税。不过，唐朝的间架税并不成功，其中一个重要原因是只将房产分成3种情形，难以反映出房产实际情况的复杂性。

为此，宋朝把房产分成了10等，分别确定不同的征税标准。

后来，觉得10等仍难以反映房产的不同状况，又“于十等内，据紧慢每等各分正、次二等”，结果就有了20等。

在地税方面，其构成更复杂，出现在史籍中的名字众多，除地税一词外，还有地基钱、地基税钱、地基正钱、白地官钱、白地赁钱、白地租钱、省地钱、地钱、地课钱、官地钱、勾栏地钱、地铺钱、市廊钱、侵街钱等。

上述这些地税，可大致分为3类：

*居民自住房用地：如地基钱、地基税钱，地基正钱等；

*普通商业用地：如地钱、地铺钱、侵街钱等；

*文化娱乐业用地：如勾栏地钱等。

从以上规定可看出，宋朝朝廷把与房地产有关的税收当成了最重要的税源之一，征收制度十分详细具体。

对偷漏房地产税的行为，朝廷也给予严厉打击。

南宋《庆元条法事类》记载：

匿税者，处杖刑40；

涉案税钱超过10贯者，杖80。

那么，国库每年能从征收房地产税一项得到多少收益呢？

没有直接数据记载，不过，我们可以参考一些史料进行分析。

据《续资治通鉴长编》记载，北宋熙宁九年（1076），应天府下辖的7个县共征收屋税5000余贯，该府“共主客六万七千有余户”。按20%比例折算城市人口，约有13400余“城郭户”，每户每年平均缴纳的屋税约为370钱。

算下来，着实是一笔巨款！

苏轼曾记述，他贬官后一家人每月的开支约4500钱，对比一下，宋朝屋税标准还是比较重的，而且，这还未计算地税一项。

都说宋朝是中国古代最富的王朝，财政收入的峰值超过1亿贯，房地产税在其中无疑做出了重要贡献！

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明朝：一年收13个月！

元朝也有房地产税，称为“产钱”，按房产地面积计征，收粮食或折钱缴纳。

明朝初年，推出了一种“塌房税”。

所谓塌房，就是专门为商人建造的栈房，供商人们作商品库房使用，朝廷按照三十取一的标准收税。

后来，明朝推出了覆盖面更全面的房地产税，那就是“房号税”，在京师以外，有的地方也称为“门摊”。

据《明实录》记载，明朝天启五年（1625）朝廷颁布诏书：

“京师居民，差役最繁，苦累尤甚。乃房号银两一项，又天下所并无，京师所独有者。”

这道诏书显示，当时已经在京师开征了房号税，关于它的性质，万历《顺天府志》直接给出解释：“所谓房号，即间架也。”

也就是说，房号税的性质与唐朝间架税相同，但是征收更为严格——由五城兵马司负责征收，巡城御史监督，各兵马司均存有辖区内居民的房号簿，作为征税依据。

并且，按照间架税字面意思理解，没有“间架”只有空地应该不征税，但明朝政府规定，以前是房屋、现在变为空地仍然要征。更厉害的是，房号税按月征收，遇有闰月年份也不会免除闰月，统一按13个月收！

清朝实行“摊丁入亩”的税收政策，将地、户、丁等赋役并入土地进行统一征收，与前朝相比税赋名目在一定程度上有所简化。

表面看，房地产税等税种被淡化了，但百姓的实际负担没有太大变化，只是征收方式有所变化而已。

清朝前期和中期，房地产方面主要征收的是房地产易税，如乾隆十二年（1747）规定：民间变卖田产和房产，要使用布政司统一颁布并编号的契约文书交易，盖官印后生效，按9%的税率缴纳契税。

鸦片战争后，多地开设租界，为解决租界内巡捕房经费，开始在租界征收房捐，如郑观应在 《盛世危言》中所说：

“地基由朝廷给发，建院经费，或拨国帑，或抽房捐。”

这里的房捐，就是一种房地产税。

清政府灭亡后，北洋政府仍征收“房捐”，有的地方称“市政总捐”“特捐”“警捐”或者“店铺捐”，叫法不同，性质一样。

1915年，中华民国政府将房捐等房地产税统一为“房税”，征收标准是：商业房按其租赁后可得租金的20%每月缴纳，居民住房按出租后可得租金的5%缴纳。