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房地产税渐行渐近?其实这是近3000年前的发明

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房地产税改革是一项复杂且影响面非常大的税制改革,可谓牵一发而动全身,这也是改革酝酿时间较长的重要原因。近几年,有关房地产税的任何风吹草动,都会引起市场关注。

近日,财政部发布消息表示,财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。消息虽短,信号明确:房地产税正在积极稳妥推进。

房地产税,事关经济民生,自古就是老百姓关注的重点话题。早在3000年前,中国就已经开始征收房地产税了。

那么,古代的房地产税如何收呢?

文 | 陈忠海

编辑 | 李雪 瞭望智库

本文为瞭望智库原创文章,如需转载请在文前注明来源瞭望智库(zhczyj)及作者信息,否则将严格追究法律责任。

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这是一项近3000年前的发明......

一般认为,中国古代最早的房地产税始征于西周时代(约为公元前1046年―前771年)。

按我国第一部字典《说文解字》中的解释,“廛,二亩半也。一家之居也”,就是指当时一家一户生活所需要的用地。

“廛布”即为房地产税。

按照《周礼》的说法,当时的政府专门设有“廛人”一职, “掌敛市絘布、緫布、质布、罚布、廛布,而入于泉府”。

絘布,在行肆坐卖货物的商税;

緫布,管理货物出入的衡量;

质布和罚布,对违反商业票证规定及市场管理法令之商人所收的罚款;

廛布,对商人放置货物于邸舍之中所需缴纳之税。

【注:按东汉末年学者郑玄的解释,“廛布者,货贿诸物邸舍之税。”对于这一点,清代学者袁枚的定义更为易懂,“廛布者,商贾所居屋税也。”】

泉府,即“钱府”,处于司徒管辖之下,掌管市场税收,并负责收购市场上滞销的商品以待将来需要时出售。后来,也将储备钱财的府库称泉府。

关于廛布的征收标准,《周礼》记载:“凡任地,国宅无征,园廛二十而一。”也就是说,当时按房地产价值的5%的标准征税。

由此可见,最早的房地产税征收对象是商人。

《孟子》中有段话道出了当时商人的心声:

“市廛而不征,法而不廛,则天下之商皆悦而愿藏于其市矣。”

如果只提供场地存放货物而不征税,并且依照规定价格收购滞销货物,不使货物积压,那么,天下的商人都会很高兴,谁不乐意把货物存放在这样的市场上呢!

2

为收税,汉武大帝想出新套路

到了西汉,继续对房地产征税。

《汉书·食货志》记载:“山川园池市肆租税之入,自天子以至封君汤沐邑,皆各为私奉养,不领于天子之经费。”

从天子到皇亲国戚重臣的封地,靠山林池塘市场租税自负盈亏,不从国库里出。

不过,也有人认为,这个“市肆租税”是向商铺征收的营业税,并非真正意义上的房地产税,真正的房地产税应该是“算缗钱”。

算,是计量货币的单位,1算是120钱;

缗,是古人串钱用的绳子,有时也代指钱,人们习惯把1000枚铜钱称为1贯,也称1缗;

算缗钱,就是一种财产税,房地产税包含在内。

这可是堂堂汉武大帝想出来的主意!

其时,国内多地发生严重水灾,大量饥民眼巴巴地等着政府赈济。并且,我们都知道,这位雄韬伟略的皇帝终其一生都在规划征伐匈奴、开疆拓土,军费粮草都相当地烧钱!文景两世休养生息积攒了不少财富也不够花。

于是,征收范围更广阔的新税收项目横空出世了——廛布只向商人征收,而算缗钱的征收对象是全国有产者。

具体来说,财产所有人须申报自己的资产情况,官府登记在册,经查验确认后,按一定税率标准征收:

*商人财产每2000钱缴纳120钱作为财产税;

*经营自己手工作坊,每4000钱缴纳120钱;

*除三老、北部边境地区的骑士外,其他私人车辆等交通工具均需缴纳算缗钱,其中普通人一部车缴纳120钱,商人一部车缴纳240钱;

*5丈以上的船只需缴纳算缗钱,每艘缴纳120钱。

算算这个比例,还真不低。大家自然不乐意缴这么大一笔钱,于是,偷逃税款的行为十分普遍。

眼看着大笔钱财进不了国库,汉武帝又颁布了《告缗令》:

抗拒不缴或隐匿财产以偷漏税款的,罚戍边1年,并没收全部财产;

对勇于揭发偷漏税款的人给予奖励,具体政策是“有能告者,以其半畀之”,把所追缴的偷漏税款一半作为给告发者的奖金。

3

在唐朝想逃税?打烂你的屁股!

到了东晋,出现了对财产买卖行为所征的“估税”,类似后代的契税和营业税。

具体来说,规定对马、牛以及田宅等进行买卖的,双方须订立契约,官府按其交易额进行征税,每10000钱征400钱,其中卖方出300钱,买方出100钱。

不过,长期以来,中国古代的房地产税都是与其他财产放在一起课税,尚未成为一个单独税种。

单一房产税出现在唐朝,即“间架税”。

据《资治通鉴》的解释,“每屋两架为间”,并列的2个屋架之间的空间称为一间房。

间架税,就是向所有的房屋征税。

当然,房子也分三六九等,不能用一个标准去征收,当时规定把房子定为3等,根据不同等级执行不同税率:

*上屋,豪华型房产,每年每间收2000钱;

*中屋,一般性房产,每年每间收1000钱;

*下屋,较差的房产,每年每间收500钱。

唐朝一个九品官员的月薪约16000钱,对照来看,这个税收得并不算低,想钻空子逃税的人不少。

于是,朝廷使出老办法,颁布法令:

对隐瞒房产以逃税的,一经查实打60大板;

同时鼓励邻居、亲朋揭发,查实后最高给予50000钱的奖励。

收这个税,税吏自然得“入人之庐舍而计其数”,说是一视同仁,但那些大官、权贵的宅院税吏们自然不敢进。

还有一些人,家道虽然中落了,但祖上阔气过,留下大量房产,算下来税钱“动辄数十万”,根本承担不起。

唐朝败亡后,五代十国政权大多继承了间架税的做法,房地产税不仅成为独立税种,还是一种常税,多以“屋税”命名。

比如,后唐同光三年(925)规定:

“城内店宅园囿,比来无税,顷因伪命,遂有配征。”

自那时起,住宅等房地产已正式开始征税。

再如,后唐天成二年(927)规定:

“宜覃雨露之恩,式表云雷之泽,应汴州城内百姓,既经惊劫,宜放二年屋税。”

自此,屋税已经成为常态化征收的税种。

4

宋朝为什么那么富有?

有学者研究认为,宋朝是中国历史上城市化程度最高的王朝,其中北宋时期城市人口占比为20.1%,南宋时期为22.4%。

这一比值大大超过之前和之后的朝代——清代中叶的嘉庆年间城市人口占比仅为7%,进入民国时,这一数字才逐渐增长到10%左右。

之前的朝代,田赋才是国家财政收入的主要来源,占比通常在70%以上。但据北宋熙宁年间的统计,以田赋为主构成的农业税占总税收的比重仅为30%,到南宋淳熙至绍熙年间这一比例只有15%。

宋朝经济更加繁荣,城市和商业都得到快速发展,为征收房地产税创造了条件。

宋朝的城市居民称“坊郭户”,由于这部分人快速增长,城市中房地产开发逐渐趋热,大街上开设了许多房地产中介,经营者称“庄宅牙人”。

【注:坊郭户,宋朝城市居民的总称,主要包括居住在京城以及州府城、县城和镇、市的人口,依据有无房产,当时将坊郭户分成主户与客户。】

宋朝学者马端临在《文献通考》中讲述,当时的税收结构主要由5个部分构成:

*公田之赋:“官庄、屯田、营田赋民耕而收其租者是也”;

*民田之赋:“百姓各得专之者是也”;

*城郭之赋:“宅税、地税之类是也”;

*杂变之赋:“牛革、蚕盐、食盐之类,随其所出,变而输之者是也”;

*丁口之赋:“计丁率米是也”。

繁荣的房地产市场成为新税源,上述5种税收之一的“城郭之赋”就是宋朝房地产税的总称,包括2项:

宅税,即以所建房屋为基准向屋舍所有者征税。

地税,即以城市用地为基准向各类土地使用者征税。

宅税类似唐朝的间架税。不过,唐朝的间架税并不成功,其中一个重要原因是只将房产分成3种情形,难以反映出房产实际情况的复杂性。

为此,宋朝把房产分成了10等,分别确定不同的征税标准。

后来,觉得10等仍难以反映房产的不同状况,又“于十等内,据紧慢每等各分正、次二等”,结果就有了20等。

在地税方面,其构成更复杂,出现在史籍中的名字众多,除地税一词外,还有地基钱、地基税钱、地基正钱、白地官钱、白地赁钱、白地租钱、省地钱、地钱、地课钱、官地钱、勾栏地钱、地铺钱、市廊钱、侵街钱等。

上述这些地税,可大致分为3类:

*居民自住房用地:如地基钱、地基税钱,地基正钱等;

*普通商业用地:如地钱、地铺钱、侵街钱等;

*文化娱乐业用地:如勾栏地钱等。

从以上规定可看出,宋朝朝廷把与房地产有关的税收当成了最重要的税源之一,征收制度十分详细具体。

对偷漏房地产税的行为,朝廷也给予严厉打击。

南宋《庆元条法事类》记载:

匿税者,处杖刑40;

涉案税钱超过10贯者,杖80。

那么,国库每年能从征收房地产税一项得到多少收益呢?

没有直接数据记载,不过,我们可以参考一些史料进行分析。

据《续资治通鉴长编》记载,北宋熙宁九年(1076),应天府下辖的7个县共征收屋税5000余贯,该府“共主客六万七千有余户”。按20%比例折算城市人口,约有13400余“城郭户”,每户每年平均缴纳的屋税约为370钱。

算下来,着实是一笔巨款!

苏轼曾记述,他贬官后一家人每月的开支约4500钱,对比一下,宋朝屋税标准还是比较重的,而且,这还未计算地税一项。

都说宋朝是中国古代最富的王朝,财政收入的峰值超过1亿贯,房地产税在其中无疑做出了重要贡献!

5

明朝:一年收13个月!

元朝也有房地产税,称为“产钱”,按房产地面积计征,收粮食或折钱缴纳。

明朝初年,推出了一种“塌房税”。

所谓塌房,就是专门为商人建造的栈房,供商人们作商品库房使用,朝廷按照三十取一的标准收税。

后来,明朝推出了覆盖面更全面的房地产税,那就是“房号税”,在京师以外,有的地方也称为“门摊”。

据《明实录》记载,明朝天启五年(1625)朝廷颁布诏书:

“京师居民,差役最繁,苦累尤甚。乃房号银两一项,又天下所并无,京师所独有者。”

这道诏书显示,当时已经在京师开征了房号税,关于它的性质,万历《顺天府志》直接给出解释:“所谓房号,即间架也。”

也就是说,房号税的性质与唐朝间架税相同,但是征收更为严格——由五城兵马司负责征收,巡城御史监督,各兵马司均存有辖区内居民的房号簿,作为征税依据。

并且,按照间架税字面意思理解,没有“间架”只有空地应该不征税,但明朝政府规定,以前是房屋、现在变为空地仍然要征。更厉害的是,房号税按月征收,遇有闰月年份也不会免除闰月,统一按13个月收!

清朝实行“摊丁入亩”的税收政策,将地、户、丁等赋役并入土地进行统一征收,与前朝相比税赋名目在一定程度上有所简化。

表面看,房地产税等税种被淡化了,但百姓的实际负担没有太大变化,只是征收方式有所变化而已。

清朝前期和中期,房地产方面主要征收的是房地产易税,如乾隆十二年(1747)规定:民间变卖田产和房产,要使用布政司统一颁布并编号的契约文书交易,盖官印后生效,按9%的税率缴纳契税。

鸦片战争后,多地开设租界,为解决租界内巡捕房经费,开始在租界征收房捐,如郑观应在 《盛世危言》中所说:

“地基由朝廷给发,建院经费,或拨国帑,或抽房捐。”

这里的房捐,就是一种房地产税。

清政府灭亡后,北洋政府仍征收“房捐”,有的地方称“市政总捐”“特捐”“警捐”或者“店铺捐”,叫法不同,性质一样。

1915年,中华民国政府将房捐等房地产税统一为“房税”,征收标准是:商业房按其租赁后可得租金的20%每月缴纳,居民住房按出租后可得租金的5%缴纳。

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