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北京首轮集中拍地的“场外信息”

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经济观察网 记者 陈月芹5月11日下午2点半,北京首轮土地集中供应的竞拍现场,还有几块地等着开拍,徐墨开始忙着整理拍地材料,“我得走了,退钱要紧。”

这位央企房地产公司的投资拓展人员,需要在下午4点前,赶到相关窗口申请退还竞买土地的保证金。“再晚一点,当天就暂停受理了,钱多躺一天就要多一天利息。”

这一轮,徐墨所在公司报名22宗地,目前只拿到了1宗,还有9宗地竞拍结果在十余个工作日后才出。从打保证金进政府规定账户算起,9宗地的保证金利息已经达到数千万元。

11日傍晚,历时2天的北京首批集中供地落幕了,25宗宅地有15宗现场成交,还有10宗将通过申报的高标准建设方案来确定最终竞得人。加上此前招标和一次性报价成交的5宗地,此次北京集中供地共揽金1109亿元。

现场竞价这两天,让参与的50多家房企的投拓人员印象深刻。短短几天中,准备每一块地的材料、记录竞价、沟通汇报,还要与其他房企斗智勇。有的人为抢到靠前位置,甚至提前两个小时占座。

按照自然资源部推出的土地供应“双集中”政策,包括北京在内22个试点城市一年供地三次。从土地挂牌那一刻,徐墨们一直处于紧张的工作状态。现在,他们又要为第二批拍地做准备了。

“他们图啥”

11日上午北京土拍,第一场是丰台张郭庄地块,经过了110轮鏖战,最终被首开和卓越联合体拿下,核营楼面价达到了4.7万元/平方米,而周边在售的现房项目成效均价为5.7万元/平方米。

走出拍卖室,一家大型央企投资负责人感慨,“搞不懂!我的财务成本这么低了,都没算过来账。”该央企的2020年平均融资成本不到4%,大概只有普通房企资金成本的一半。

竞拍张郭庄地块时,该大型央企坚持到82轮,报出的配建公租房面积是1.85万平方米。此后,首开、卓越联合体和金地、保利、华润(下称“金保润”) 联合体继续激战28轮,将公租房面积竞至3.25万平方米,接近总建筑面积的20%。

该央企投资负责人表示:“我们也很想问,他们图啥?”

让他感叹的还有昌平马连店地块,规划建筑面积8.8万平方米,竞配公租房面积2.05万平方米,可售面积剩下6.75万平方米。折算下来,楼面价和最高限价差距只有1万元/平方米左右。

“东小口售价6万元/平方米的房子,建设成本加前期费用,至少要1.5万元/平方米以上差价才能勉强盈亏平衡。”上述央企投拓负责人表示。

5月10日首场竞拍的金盏乡2号地块,扣除政府产权份额,楼面价和售价差约1.2万元/平方米,“但好处是价格相对周边要便宜,整体去化速度预计会比较快,但我们也觉得没什么赚头。”

一家总部位于深圳的央企与金盏乡02地块失之交臂,该公司的一位投拓人士说,“因为不用交太多增值税等费用,也许能拉回盈亏平衡点”。

昌平北七家地块的竞价结果公布时,直播大厅一片哗然。该地块位于万科翡翠公园详情户型图)社区附近,建筑面积仅2.56万平方米,“我们以为这么小的地,应该就是万科拿了。”前述大型央企投资负责人表示:“每栋楼在规划设计时都有楼间距要求,这块地宽度不到200米,很难将楼栋排布开。”

让众人意外的是,就是这么一块地,在中海、首开、金保润、新城等一众房企争夺半场,被名不见经传的北京天时汤以6.66亿元配建1.06万平方米公租房夺走。

10日下午最后两场竞拍是树村“双仙”。所有报名房企竞买人早早等候在拍卖室门口,其中一位和同行打趣:“都这么早来等树村啊!”(陈月芹/摄)

竞得金盏乡02地块后,直播大厅内的卓越投资人士起立欢呼(陈月芹/摄)

竞买人拿到号牌后等候上场(陈月芹/摄)

陪跑团和老白干

一位房企人打趣说,在北京拿到地不赚钱,“老白干”;但如果集中供地下来,场场陪跑,颗粒无收,也是“老白干”。

5月11日上午最后一场竞拍针对通州城市副中心1201组团地块,全程跟进该地块的华润却没有拿到。一位投拓人士称自己连午饭都吃不下。为了这块地,他们花了七个月时间踏勘、做方案,甚至连医疗等基础设施都做好了,但由于报价超出公司授权,最终不得已放弃。

“尽力了。”周边同行也安慰他。

北京首批集中供地,中海报名18幅土地,其中独立报名了15幅;万科及合作伙伴报名参与15幅土地竞拍,其中独立报了9幅;绿城以及联合体也报名12幅。最终中海、万科和绿城在现场竞价中颗粒无收,绿城有3幅参拍的土地转入竞高标准建设方案。

大兴旧宫地块是北京首批集中供地最后推出的一幅土地,竞价结束时已是下午6点半。座无虚席的直播大厅只剩下不到十分之一的观众。两天来,房企的投拓团队平均每天光在直播大厅现场的高负荷工作时间就超过11小时。

长时间算账、沟通授权价、全程盯直播,很多人结束时已疲惫不堪。一位房企人士说,三天他只睡了7个小时,就连午餐时间,他都在和联合竞买的伙伴算账、对接工作。

土拍中也不乏意气用事的细节,一位房企人士告诉经济观察网,某块地开拍前,一家民企和地块一级开发企业组成的联合体应该是胜券在握,“但我们不服,还是报名了,中间就追加举了几次牌”。

由于拍卖室与直播大厅相隔数百米,常常可见直播大厅的后方投拓人士在走廊飞奔,送文件、递公章、签署竞得确认书等(陈月芹/摄)

一位房企投拓人在直播大厅算账(陈月芹/摄)

再战高标准

海淀树村等10幅土地,竞价结束后第10天,入围房企需提交高标准建设方案,由专家从建筑品质和规划建筑设计两部分进行评审。

以建筑品质为例,分为绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式共6个方面,总分100分,每类别不同项目分数不同,如装配率在76%-90%间则获得8分,大于91%则获得13分,全屋装配式装修则占7分。官方将根据方案评审结果确定竞得人。

前述大型央企投资人士表示,竞到高标准建设方案的企业基本都是资金实力较强的大房企,“每家的方案肯定是(把分数)往100分去做的。”

“既然已经申请投报高标准,至少得做到60分吧,但其实在60分基础上再增加其中一个小项目,单项内容并不会造成非常大的成本差异,建安成本大概增加几百元。如果真的想拿这块地,性价比最高的方法就是做到满分。”他补充。

一位住建系统人士告诉经济观察网,在让房企投报高标准住宅建设方案,是有关部门提升房屋质量的重要措施。“在土地出让环节设置最高地价、最高房价,这两个条件锁定,再进入开发环节(的竞争),开发商才有动力去做品质。”

持续两天北京土地落下帷幕,有人欢喜有人忧。前述大型央企投资人告诉经济观察网,此批次土拍虽溢价率不高,但地价整体偏高,加上竞配建公租房、政府产权份额商品房和高标准建设方案,都在吃房企的利润。

今年初,这家央企已在北京拿下一幅面积较大的地块,暂时并不急于扩储,“原则是重在参与,只可远观”。

(应受访者要求,徐墨为化名)

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