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北京集中供地玩出新高度,溢价率低至6.41%

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北京结束了为期两日的集中供地大戏,放上货架的29宗地块共揽金1102.21亿元。

盛夏已至,“集中供地”宛如一股热浪滚滚而来。5月11日晚,北京结束了为期两日的集中供地大戏,放上货架的29宗地块共揽金1102.21亿元。

加上此前已收官的城市,近1个月内,长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京等7城合共卖地金额已达4469亿元。此番土地放量规模、房企取地节奏,放在烈火烹油的地产界也可谓壮观。

如果按卖地金额排序,七个城市座次依次为杭州、北京、广州、重庆、无锡、沈阳、长春,首场土地供应分别收金1178亿元、1102亿元 、906亿元、635亿元、256亿元、198亿元、194亿元。

火热如杭州,一次性便拍出千亿土地金额,相当于2020年杭州全年住宅用地成交金额的52.3%,溢价率达26%;也有惨淡如长春,供应的51宗宅地最终成交38宗,2宗流拍,11宗终止挂牌,市场表现较为平淡。

实际上,新的供地规则,不仅是对房企资金周转、拿地研判、综合运营能力的挑战,也极为考验各地的调控决心与智慧。

最新收官的北京土拍,便以复杂的竞拍规则、综合多元的竞拍条件,避免了此前重庆等城市的“高溢价”盛况,体现了“房住不炒”、以及“稳地价、稳房价、稳预期”之“三稳”调控定力。

“南方系”房企围猎北京土拍

在寸土寸金、僧多粥少的北京,优质地块公开出让,势必会引来房企垂涎。

本次集中拍地,北京共拿出30宗地块覆盖12个区域,其中中心城区供应15宗,涉及朝阳、海淀、丰台、石景山;多点及副中心供应11宗,涉及通州、大兴、昌平、房山;门头沟、怀柔等生态涵养区供应4宗。

名单一经公布,便引来诸多开发商蠢蠢欲动。

据第一财经统计,有超过50个开发商和200余个主体参与此次竞争,保证金超过1500亿元。参拍企业包括华润、保利、中海、中粮等央企国企,还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企,也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。

金地+华润+保利联合体更是组成 “铁三角”,出现在22宗地块的竞拍中。近期获地较少的中海表现活跃,在土拍第一日的12宗地块中,中海全部参与竞拍,其中3块与中交组成联合体,其他9块均单独竞拍。

与此同时,越秀地产、卓越集团等“南方系”房企大肆北上,成为本次土拍的意外焦点。其中,卓越成功取得朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口等4宗地块,可谓本次土拍的最大黑马。

经过两日争夺,最终北京在两天内将1035亿元收入囊中。已出结果的15宗地块中,石景山地块被融创、石泰联合体以高达64.4亿元竞得;丰台张郭庄地块被卓越、首开联合体以总价62亿元,配建32500平方米公租房代价拿下。

其余10宗地块,由于已经达到政府持有比例20%的最高限,或达到配建面积的上限,均转入竞高标准商品住宅建设方案阶段,10~15个工作日后出结果。

“房企对此次北京土拍的热衷,首先来自市场占位的需要,其次高素质土地也让房企热情更高。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示,本次北京土拍现场竞争较为激烈,房企拿地积极性可见一斑。

盈利空间受挑战

尽管吸引了大量竞拍者,但北京拍地也出现“冷热不均”的现象。

从整体表现看,第一日的竞争激烈程度超过第二日。第二日,仅有通州副中心地块表现较为抢眼。其余地块开发商表现较为克制,成交速度也较快,丰台张家坟地块更是经过一轮竞拍即落袋金茂。

地块之间也存在分化,朝阳金盏、通州副中心、海淀树村等地块备受追捧,从而进入高标准程序,共10宗块地进入该程序;而宋庄、丰台张家坟地块则较快成交,在现场出现一次报价即成交的现象。

值得注意的是,在为期两天共计出让的30宗地块里,有6宗位置较好的地块需要竞拍政府持有产权份额,包括朝阳金盏村2宗、崔各庄1宗、海淀树村2宗,以及第二日出让的通州副中心0302地块为此类型。

这6宗地块,都是开发商竞争的高地,在不断攀升的地价和不断提高的政府自持比例中,多数都未能实现当日出结果。同时,密云、延庆等远郊地块虽然位置较远,但因为地块属性较为纯粹也进入了高标准程序。

以朝阳金盏村两宗地块为例,两宗地楼面价均超过5万元/平方米,然而由于两宗地块均进入政府持有份额阶段,故该地块未来限售价仅为6.6万/平方米和6.46万/平方米,从地价和房价比来看,相当考验房企的后续运营能力。

对此,合硕机构首席分析师郭毅对第一财经表示,由于上述两宗地块容积率只有1.3,如果未来产品形态是别墅,那么开发商在地下空间方面将有很大作为,“利润肯定有,不过比较薄,还要看开发商未来如何开发地下空间。”

本次北京集中供地的明星地块—海淀树村两地块也面临类似的处境。海淀两地块均达到了20%政府自持比例,因此未来限售价只有8.96万元/平方米,然而这两宗地块的楼面价却高达近7万元/平方米。

与金盏两地块不同,海淀地块容积率1.6,小区整体建设成为别墅的可能性不大,郭毅表示,如果能有一些叠拼产品,那么地下面积仍然是盈利空间所在,但其余的平层产品则大概率面积较小。

严苛规则平抑市场热度

需要注意的是,北京此次土拍共揽金1102.21亿元,这些地块起拍价1035亿元,因此整体溢价率仅为6.41%。

反观集中供地的其它城市,重庆、无锡均热度高企。其中,重庆由于不限地价,整体溢价率超过40%,无锡作为长三角核心城市三四线,受到房企更多青睐,本次成交16宗地平均可比地价上涨30%以上。

“由于北京此轮集中供应土地的整体素质较高,为防止土地市场过热给新房市场带来压力,因此在土地出让过程中设置了更多的限制条件,确保土地市场稳定。”潘浩告诉第一财经。

据悉,为降低土拍市场热度,北京不仅设定了地价上限,还首次引入房屋销售价格引导机制,并在15宗地设置竞配建公租房面积,6宗地竞政府持有产权份额,此外还有竞建高标准商品住房、竞建国际人才社区房等多重竞拍规则。

以10日拍出的12宗地为例,在房企激烈争夺下,有7宗地块转入竞报高标准建设方案阶段,10~15个工作日后得主才会落实,分别为海淀区树村2宗地,朝阳区王四营3宗地块、崔各庄1宗地块、豆各庄1宗地块。

“高标准商品住宅建设方案,即针对建筑品质和专业设计进行综合评分,意味着不是任意房企都能拍得地块,对房企的操盘能力和建筑水平都是考验,逐渐进入以质取胜的阶段。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。

虽然开发商的“考卷”变难了,但北京确实在一定程度上把土拍溢价率压了下来。

与此同时,因重启“竞配建公租房”,并创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式,北京的商品住宅市场结构也将有所调整。

“北京竞租赁住房面积占规划建筑面积的13%,远高于广州的1.3%,也高于无锡的11.2%,未来北京租赁供应将明显加强。”潘浩认为,对无房家庭来说,租赁住房供应加大,是解决大城市青年居住问题的重要方向。从产品打造上来看,商品房产品将更注重品质改善,未来改善型需求或将集中入市。

值得注意的是,集中供地政策陆续落地后,土拍整体热度有上升趋势。克而瑞数据显示,在重点城市集中拍地等因素影响下,4月土拍成交溢价率大幅跳涨至25%以上,平均溢价率达到25.4%,刷新近三年以来的历史新高。

土拍较热的城市如重庆,开发商也意欲借势营销,提升市场热度。克而瑞重庆方面表示,五一期间重庆多个项目开始暂停外部分销,收紧折扣,部分火热板块项目几乎取消所有营销活动,仅保留线上宣传。

对此贝壳研究研究指出,首批集中供地试水过程中,各房企在开启粮草储备的同时也在快速适应,由于无案例可循,因此仍在按照“老办法”进行取地,随着集中供地城市越来越多,房企适应集中供地后,活跃度会逐渐回落。

潘浩告诉记者,近期这一波集中供地,房企多少有点准备不足,以往同一时间最多面临全国几十宗地的选择,现在是几百宗地的分析,投资决策体系面临较大考验,从调研、分析、决策方面都还有很大的优化空间。

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