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房价4年大涨超6成 这个省会城市却有93个烂尾盘

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◎全昆明市梳理入库的烂尾项目有93个,目前已完成化解26个,化解率27.95%,烂尾楼项目计划今年化解60%,明年全部化解完。 ◎2008年昆明开始的“造城运动”(计划5年内改造完成336个城中村),由于当时诸多资质不足、实力不强的中小型开发商大规模入场,致后期资金困难,从而产生了大量烂尾楼项目。

“五一”期间,位于昆明滇池度假区的龙湖新项目山海原着售楼部迎来了大批购房者。

这是昆明滇池度假区海埂板块断供8年后的首个住宅项目,也是龙湖地产花了3年时间曲线接手的昆明著名烂尾项目西南海。

“目前西南海烂尾部分已在有序进行整理,预计很快将复工。山海原着也将于近期推出新产品。”该项目置业顾问告诉《每日经济新闻》记者。

西南海是昆明近年来成功解决的26个烂尾项目之一。就在“五一”之前,昆明市住房和城乡建设局党组书记、局长陈汉在做客昆明广播电视台《春城热线》节目时介绍,截至目前,全昆明市梳理入库的烂尾项目有93个,目前已完成化解26个,化解率27.95%,烂尾楼项目计划今年化解60%,明年全部化解完。

记者了解到,接下来昆明将按照“一项目一方案”要求,找准问题症结、关键环节,对症下药制定可具体操作实施的解决方案推进烂尾楼项目化解。并通过政府购买服务方式邀请专业律师事务所作为第三方对“一项目一方案”进行审核,开展可行性分析评估,重点对采取破产重整的项目提供法律支撑和保障。

968219241256095744.jpeg曾烂尾长达7年的昆明西南海项目 图片来源:每经记者 陈利 摄(资料图片)

今年计划化解六成烂尾楼

与西南地区其他主要城市相比,昆明的人口超过贵阳,但远低于成都和重庆。截至2020年末,昆明常住人口667.7万人,相比2019年减少27.3万人。但昆明的房价却在逐年上涨,安居客信息显示,昆明的平均房价从2016年的8485元/平方米,已攀升至2020年的14081元/平方米。

但与之不相配的则是大量烂尾楼的存在。截至目前,全昆明市梳理入库的烂尾项目有93个。按照具体年度任务目标,昆明今年计划解决烂尾楼要达60%。也就是说,过去已解决了26个,今年需要解决30个,平均一个月2.5个,才能达到目标,明年这个数字还将增加到37个。

按分类来看,昆明工程类烂尾项目共70个,占75.26%;其他烂尾项目23个,占24.74%(拆迁烂尾4个、土地已交易未动工3个、工程主体完工未竣工16个)。

然而,从近几年昆明主城几个烂尾楼的复工复建过程来看,这并非易事。

沸城是最早解决的烂尾项目。2016年初碧桂园明确计划接手沸城,到2018年6月正式复工,再到2019年7月碧桂园获得项目全部土地项目更名,历时3年多才完成整个接盘过程,中间经历了不少波折。

2020年曾几度冲上微博热搜的别样幸福城详情户型图)复工过程更是艰难。2014年开发商佳达利地产资金断裂停工后,包括官渡区政府、开发商、业主等均曾多次进行抵押、垫资、接盘、自救等或成功或失败的行动,仅业主筹款自救就达6次之多。在多方努力之下,2018年7月,5号地块勉强达到能够入住的条件,部分业主得以交房入住。2020年8月,4号地块在政府出手主导的情况下才得以复工,预计今年10月底交付。

此前《每日经济新闻》曾多次报道过的西南海项目,在龙湖接手之前已停工近7年(详见《昆明2000亩大盘烂尾近7年后,龙湖历时3年曲线“接盘”》)。接盘方龙湖地产从2017年初着手,直到2020年6月才通过东方资产实现曲线接盘,拿下后续未开发土地,西南海项目才终于实现复工。

而最近关注最高的、拟15栋楼全部整体拆除重建的云锡金地烂尾楼,由于房子还未卖掉,具备拆除的前提条件,接盘方推倒重来有了获利前景,才终于可以解决这个停工多年的烂尾楼。

“一批烂尾楼被扒出集中治理,对购房者来说是好事,相关权益会得到很好的保护。而对于市场来说,这也从侧面说明近年的楼市有着一定的脆弱性,拿地、规划、产品设计乃至销售等环节都需要更加专业、更加细致地经营。”房地产评论员姜国君向《每日经济新闻》记者表示。

179474977640798208.png来源:每经记者根据公开资料整理

一切始于一场“造城运动”

事实上,如此大量烂尾楼项目的产生有着一定的历史成因,最早可追溯至2008年昆明开始的那场轰轰烈烈的“造城运动”。2008年2月,《昆明市关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》发布,计划在5年内将昆明市336个城中村全部改造完成。

3年后的2011年,又一份《昆明城中村改造三年计划白皮书(2011-2013年)》出台,将原计划改造的336个城中村范围再扩容至382个。

“那么多个城中村同时改造,在全国无论哪一座城市都是前所未有的。”昆明当地一资深房地产人士告诉《每日经济新》记者,当时的城中村改造不仅仅是改造一条村,而是把周边片区的土地一并整合起来,要求开发商整体竞买。这些被整合的周边土地,甚至比城中村本身还要大3-5倍。

记者了解到,在当时既没有相应的大型开发商可以配合,也没有设立严格准入门槛的昆明楼市下,很多资质不足、实力不强的中小型开发商得以大规模入场。

如原西南海项目开发商仁泽地产便是在这一时期拿下了位于滇池国家旅游度假区太河社区的城中村改造项目。2011年,滇池国家旅游度假区太河社区“城中村”重建改造项目启动,成立不足3年的云南仁泽地产以33.1亿元拿下了度假区太河社区12宗、共549亩的城中村改造用地,但在后期整个改造项目却变为总占地约2000亩,而仁泽地产注册资金仅为3亿元。

如此大体量的开发,对于本就资金链趋紧的开发商而言就显得尤为艰难。特别是在2009年一份《昆明市城市基础设施配套费征收管理办法》的出台则进一步加剧了小开发商资金问题。该规定指出,城市基础设施配套费,从原来的按征地面积计收,改为按建筑面积征收,无疑又得让开发商多缴一笔钱。根据新规,未完成缴纳的,开发商不得办理建设工程规划许可证、施工许可证等证件。

2014年10月22日,昆明市国土资源局曾发出通告,向25家房地产企业追缴土地价款,包括仁泽地产等在内的昆明一批开发企业赫然在列,而到2019年仁泽地产宣布破产时,其负债已经高达了169亿元。也是在这一时期,昆明大量烂尾楼诞生了。

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直到2015年3月24日,《昆明市城市更新改造管理办法》《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》等一揽子城市更新改造配套政策出台,叫停了实施7年的激进式城中村改造。

新政发布当天,昆明市城市更新改造工作会议还公布了一组数据,到2015年3月24日,昆明市已有229个城中村启动改造。据云南房网在2015年初的实地调查显示,真正完成改造的城中村只有30个,还有超85%的城中村仍在建设,或尚未开始拆迁。

“昆明市场本身相对活跃,特别是随着大量品牌开发商的入场,粗放型的房地产经营模式早已不适用于这个二线城市,开发企业想在昆明市场立足,就得科学统筹、专业耕耘。”姜国君表示。

记者注意到,为解决烂尾楼问题,云南省住建厅早在2020年3月19日便发布了《关于全力清理整治烂尾楼的通知》,重拳清理整治烂尾楼。同年12月《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》发布,明确停工一年以上烂尾项目将被列为一级监管。今年3月31日,昆明市住建局发布《关于烂尾楼清理整治工作专项法律评估购买计划》,加速推进昆明烂尾楼清理整治工作。

陈汉表示:“今年化解工作的重点是从实际解决问题的角度出发,对烂尾楼逐一研究,集中精力推进一批烂尾楼的化解。通过行政手段、经济手段、司法手段等方式,探索出一条可复制的经验,实现2021年化解率达到60%。”

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