约谈"敲打"新政加码，能否有效保障"房住不炒"

住建部重点约谈热点城市，地方政府楼市调控政策不断加码……今年以来广州、杭州、上海、合肥等城市房价快速上涨成关注热点。记者近日在广州、合肥等地调查采访发现，中央和地方多部门出台土地、交易和信贷组合拳，有效遏制了部分城市房地产炒作氛围，但个别城市房价仍处于涨势。

高密度大强度调控 部分城市房价仍上涨

近日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城市政府负责人，要求各城市紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，坚决遏制投机炒房，确保房地产市场平稳运行。

在被约谈之前，合肥楼市调控新政正式施行，调控政策从加大居住用地供给、热点二手房限购、热点学区房限名额、热点楼盘“限售+摇号”等8个方面着手稳房价。

近年来，由于产业快速发展，合肥市常住人口骤增，带来刚需住房量骤增，去年销售新建商品住房超过1300万平方米、成交二手房近600万平方米，在建短期即可上市面积700万平方米左右，但市内个别片区仍存在供不应求情况。

合肥市房产部门有关负责人分析认为，最新的38条调控措施中，土地供应、学区房、信贷等方面尤其关键，加大居住用地供给将直接增加新房上市量，有助于从根本上改善供需关系；热点学区房限名额，将遏制去年以来的热点学区房过快上涨势头；加强住房贷款审慎管理，将会对购房资金进行穿透式审查，杜绝经营贷、信用贷等流入房地产市场，从金融领域精准打击房地产投机需求；热点楼盘“摇号+限售”政策，有助于遏制号头费、关系户等问题。

合肥市楼市调控新政发布后，合肥学院房地产研究所对街头行人随机调查的2057份有效问卷数据显示，对调控政策表示赞成态度的市民占比为94%（赞成和基本赞成比例分别占36%、58%）。合肥房地产业协会数据显示，8条调控措施发布第三周，合肥市区新建商品房销售2370套，其中商品住宅1460套，环比增长13.8%；销售均价每平方米19109元，环比下降1.6%，连续两周下降。二手房住宅成交3012套，比新政前一周下降41.1%，市场热度降低。屯溪路小学学区二手住宅成交面积下降28.1%、和平路小学学区下降48.2%、48中学区下降22.6%、38中学区下降37.5%。

去年年底以来，中央和地方相关部门出台多项政策，在金融信贷、交易环节和土地供应等层面打出组合拳，密度和强度前所未有。

金融政策方面，2020年末，中国人民银行和银保监会宣布出台房地产贷款集中度管理制度；2021年3月份，银保监会等三部门联合发布通知，严防经营贷违规流入楼市。交易环节，上海、杭州等城市出台了较为严厉的限购政策，深圳则出台了“二手房指导价”政策，让火热的二手房行情迅速冷却。土地供应方面，今年3月份开始，多个城市开始推行住宅用地“集中供应”，希望为土地市场降温。

在密集调控政策下，北京、上海、深圳等城市房价涨幅收窄，炒作氛围“降温”，但广州、杭州等城市楼市依然火热不减。

广州市黄埔区科学城某楼盘2020年7月的价格为4万元左右，2021年1月为5.2万元左右，最新一期的均价超过了6万元，涨幅超过50%。与此同时，广州中心城区的二手房市场火热。2020年底，均价在5.5万元左右的天河区某楼盘，到3月已经大幅涨至7.5万元以上，两个多月涨幅接近40%。3月22日，广州市天河区一套法拍房竞价80轮，从底价775万，拍到1508万成交，溢价达94.5%，市场热度可见一斑。

今年以来的杭州楼市也持续火热。新房摇号中签率持续下滑，杭州之江板块的一处楼盘中签率仅为2.02%，创下该市今年新低。同时，二手市场成交也很火爆。

专家分析认为，在调控政策严控下，北上深等城市作为房产的“核心价值圈”炒作有所降温，但尚未“熄火”，此时广州、杭州、合肥等城市“接棒”继续上涨，如果一段时间后“价差”缩水，或将反作用于北上深等城市，从而出现轮动上涨。

热点城市房价过快上涨 三大原因值得关注

业内分析，造成部分城市房价上涨的原因主要有三点：政策滞后效应、供求关系紧张、焦虑情绪包围。

一是政策存在滞后效应。中山大学管理学院教授陈珠明认为，2020年下半年以来，经营贷、消费贷等违规流入楼市，是部分地区房价快速上涨的重要推手，最近多部门出台政策，只要严格执行，一定程度上抑制房地产的炒作氛围，但政策影响存在滞后效应，一段时间后才能看出效果。他预计，禁止经营贷流入楼市的政策在“一个月左右”会产生明显效果。

二是部分区域供求关系紧张。据统计，目前广州市天河区去化周期仅3个月有余，而该市第一批“集中供地”的48幅地块名单中，天河区没有地块在列，该区域的供求关系紧张程度可见一斑。

“关键还是要进一步加大居住用地供地面积。”长期关注合肥楼市的合肥学院房地产研究院相关负责人分析认为，作为省会城市，合肥市住宅用地出让面积增长幅度连续4年至5年几乎停滞。同时，合肥的土地出让面积、出让金额等关键指标低于江苏徐州、浙江台州等城市，这与合肥作为省会城市的定位是不匹配的。另外，相比杭州每新增人口对应商品房新增128平方米，合肥每新增人口对应的新增商品房面积仅为64平方米。

三是焦虑情绪笼罩。中原地产首席分析师张大伟指出，今年1至2月份各线城市二手房交易呈现量价齐升态势。上海、深圳和杭州等地楼市调控政策升级，在部分中介和自媒体营造的氛围下，部分购房者担忧失去购房资格，因此加快入市。

“调控只会让房价短时间内横盘，最多跌500-1000元，但过后的涨幅又何止五千、一万元？买房你有可能买贵，但永远不会买错！”提到严厉调控下的房价走势，一篇自媒体稿件如此写道。

3月初上海、杭州等地的调控政策出台后，千里之外的广州发生“蝴蝶效应”。在广州购房者的微信群中，“广州购房资格即将收紧”“新房限价后双合同首付变相提高”“再不上车就没有机会了”等消息开始传播。

在北京，一些中介人员对记者宣称每年5月份为入学政策发布时间，因此务必要在5月前完成购房交易，避免政策有变。而这类中介正是购房者主要信息来源。

“我们看到上海出了最新政策，有传言说北京也马上要出政策，因此正在加紧办理手续，我周围有很多像我一样焦虑的人。”一位正考虑在西城购买学区房落户的家长对记者说。

严控经营贷 加强社交媒体内容监管

陈珠明等业内人士建议，保持政策的基本稳定和连贯性。以广州为例，在严格限购政策下，2015年经历一波上涨后，2016年左右广州开始执行严格限购政策，市场较平稳，但南沙和黄埔等区域从2017年起以“人才卡”的名义打开口子，而近期在房价大涨后，这两个区又收紧了“人才卡”的口子。

张大伟认为，经营贷流入楼市的本质是按揭贷款与经营贷过高的利差，目前经营贷利率比按揭贷款利率低2个百分点左右，而经营贷贷款周期可长达20年，“流入楼市的动能太大”。他建议，严格和长期坚持严厉打击经营贷流入楼市的行为。

“针对一些套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度能够抑制市场过热，让经营贷回归本质，有助于企业经营，一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。

复旦大学管理学院副教授刘明宇建议，大力度推动利率的市场化，并以税收优惠等方式替代部分超低利率和超长期限的经营贷。

合肥房产局房地产市场监管处副处长乔磊建议，一方面，要充分利用城市新增人口、商品房新增销售面积等数据资源，加大具有前瞻性的预判分析研究，进一步改善供需关系。另一方面，在房地产调控中应当更注重舆论引导，加强微博、抖音和直播平台等社交媒体的内容监管，营造良好舆论环境，化解公众购房焦虑。