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半月谈:让大城市租房多点小确幸

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从备受资本追捧到频频爆雷,长租公寓一直受到社会广泛关注。我国长租房市场发展仍处于起步阶段,伴随着“租金贷”“高收低出”等突出问题和行业乱象。一方面应统筹考虑,加大房源供给,向低收入群体和新市民群体倾斜;另一方面,应着力完善行业信用评价机制,健全长租公寓企业资金监管机制,在保障相关租房者权益的同时,防范系统性金融风险。

1.行业顽疾待整治

“租金贷”是长租公寓企业以租客租金稳定性作为筹码,从第三方贷款平台获取贷款,保证平台的现金流来源。这种高风险经营行为在行业内普遍存在。2019年底,长租公寓品牌青客公寓和蛋壳公寓先后赴美上市,根据两家企业的招股书,“租金贷”是这两家企业的最大现金流来源。

在这一模式下,租客是贷款人,租客支付租金实际相当于还贷。一旦长租公寓平台运营出现问题,将产生连锁反应,从贷款平台到租户到房东都会受到牵连。

长租公寓行业另一大隐患是“高收低出”运营模式,以高价从房东手中收得房屋,再以相对较低的价格出租给房客。58同城首席执行官姚劲波说,一些长租公寓运营方采取“高进低出”等高风险经营模式抢占市场,资金链断裂现象时有发生,租房者被无故驱逐等情况屡见不鲜。部分租赁企业大量囤积房源,哄抬租金,扰乱市场秩序。

共青团中央维护青少年权益部部长王锋说,对租赁企业“长收短付”“租金贷”等交易要求,租房青年缺乏应对经验。一旦出现纠纷,青年租户可能面临无家可归、经济损失和征信受损等多重难题。他建议,从房源供需保障、规范中介平台市场行为、加强行业监管等方面,切实解决租房青年安居痛点。

立信会计师事务所首席合伙人朱建弟认为,“租金贷”应及时纳入金融风险监管体系,明确监管主体,同时强化贷后资金使用管控。应强制要求运营方将资金托管给相关金融机构,防止长租公寓企业利用“租金贷”无序扩张,遏制金融风险,细化各方的监管职能,形成监管合力。

2.落实“租购同权”引导行业健康发展

实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容。2020年中央经济工作会议进一步明确,规范发展长租房市场,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,强调土地供应要向租赁住房建设倾斜,同时提出要降低租赁住房税费负担。

姚劲波认为,租房者在享受公共资源特别是子女教育权利、社会福利等方面,仍与购房者存在显著差异。短期内,地方政府应重点保护租房者基本权益,强化治理“随意涨房租、突然被驱逐”等乱象;在中长期,各地可根据公共设施完备情况,逐步将公共服务与房产所有权松绑,推进其直接与人绑定,进而缩小租购之间权益差,促进落户及教育、医疗等重点公共服务均衡化,实现以人为本的公共服务资源配置。

复旦大学管理学院产业经济学系教授骆品亮认为,长租公寓作为连接房源与租客的平台,不管采取何种运营模式,其价值都不应局限于解决信息不对称或单纯提供房源,而应通过强大的资源整合能力,充分利用平台的网络效应、平台效应和锁定效应,在提供基础服务的同时,满足用户的多元需求,与用户建立稳定的租赁合作关系。

在监管层面,骆品亮建议,强化准入管理,完善长租公寓准入门槛设置,从源头上防范风险。长租公寓的运营主体多元,既包括传统房地产开发商、酒店集团,又包括互联网企业等新入局者。目前行业进入门槛过低,许多经营企业缺乏一定的资质和经验,导致问题频发。对于运营风险的控制,要从提高准入门槛入手。

3.大城市需要有“小确幸”

在增加供给方面,部分省市动作频频,一些国企入局进场。上海城投开发建设的4000余套长租公寓已接近尾声,此外还有包括上海地产、上海张江、越秀地产在内的众多地方国企进军长租公寓行业。国企开发的长租公寓项目普遍规模大、标准高,这将成为住房租赁市场的稳定器和压舱石。

许多是上海市长宁区一家博物馆的讲解员,在入住晨飞公寓前,她租住在宝山区,每天通勤约需两个小时。“2015年,我听说可以申请人才公寓,就申请了这里,经过一年等待,2016年入住。”许多现在每天步行十几分钟就能到工作单位,生活质量大大提升。

晨飞公寓位于上海市长宁区昭化路,这一项目原为飞乐音响厂房,2012年开始改造,2014年完成。目前,这一长租房项目共有229套房源。其中,面积30平方米的小户型公租房占60%左右,40平方米和50平方米户型各占两成左右。长宁公共租赁住房运营有限公司办公室主任吴悦慧介绍,晨飞公寓租金约为周边同类型房屋租金的一半到2/3。

在上海,类似的优质长租房面临供给不足的问题。晨飞公寓229套房源中,已出租93%左右,房源紧张,新租户要租住,普遍要轮候半年到一年。吴悦慧说,晨飞公寓是长宁区开发的第一个公租房项目,但开发之初,对于年轻人需求预估不足。“比如没有配备足够的健身设施和公共活动空间。以后开发的项目应该就会考虑到这些因素。”(《半月谈内部版》2021年第5期 记者:杨有宗)

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