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亲历北京首场集中供地:做黑马的恰当姿势

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经济观察网记者 陈月芹 5月10日,北京首批集中供地在北京政务服务中心正式开拍, 上午累计竞拍5幅土地,下午共7幅地块。

这一次北京集中土拍吸引众多房企参与,直播大厅200个座位几乎坐满。

有房企投拓带队10余人参加,提前一个小时抢占距离直播屏幕最近的第一排座位;每一场拍地,有人负责获取号牌所对应的房企,有人记录举牌次序,有人准备材料和准备公章,分工有序。

开门红“黑马”

北京头场集中竞拍土地,是众人瞩目的朝阳区金盏2号地。不料竞拍以“慢热”开场,越秀+天恒以39.27亿元报价达到上限价格,直播大厅现场哗然。

在竞报政府持有产权份额阶段,起始份额0.3%,当拍卖师第二次问是否有人举牌后,旭辉首开联合体举起57号牌,随后份额进入0.5%。

57号旭辉首开联合体共举牌12次,其中有7次,在主持人喊出“57号第二次”后,79号华润+保利+金地联合体进行了追加。

旭辉首开联合体报出10.5%份额时,金盏2号地已举牌24轮,一些竞买人在现场挠头。

到了第25轮,57号、79号的追逐将政府持有产权份额拍至11%,看起来最终结果要在这两家中产生。

然而此时,从未出手19号出手加至11.5%。

现场的房企人不约而同地提问:“19号是谁?”

第26轮由79号华润+保利+金地报出,并在十余秒后再次举牌。拍卖师还向该竞买人核实,是否在自己的报价上叠加。但79号两次举牌并未吓退同行。

卓越再次出手将政府持有产权份额提高至13%。

拍卖师宣布“19号13%份额第三次”。

一锤定音。

卓越集团投拓负责人在直播大厅一跃而起,鼓掌欢呼。

摘地后,卓越集团投拓负责人难掩喜悦,感叹(公司的)“开门红”,他向经济观察网表示,13%的政府持有产权份额并没有超出团队的预料。

此前,卓越和万科联合在北京共开发了两个住宅项目,其中一个翡翠山晓位于石景山区;翡翠公园位于昌平,是卓越从绿地手中购得,后来又引入万科,两个项目均为存量项目。

联合体居多

第二场朝阳区金盏3号地网络报价阶段已触及限价,现场直接竞配政府持有产权份额。开拍起25号融创率先举牌,其后被懋源、越秀+天恒、旭辉+首开的激烈追赶,最终融创领衔的北京璞北管理咨询有限公司以26.83亿元、政府持有产权份额15%竞得3号地块,成交楼面价近5.3万元/平方米。3号地共有8家竞买主体参加,竞价31轮。

而朝阳区王四营的3幅土地,现场开盘也是直接进入公租房竞价环节。现场竞拍时,各家房企举牌十分迅速,4号地4分钟就触及面积上限。

竞拍之激烈,甚至一些负责记录举牌次序的房企投拓人士跟不上拍卖师报价节奏,最后索性不再记录。

“王四营三宗地公租房面积,各家都可以随便举牌,谁触及最高面积上限也不重要,最后一定会到竞高标准住宅方案这一步,所以记录举牌顺序也不重要了。”一位央企投拓人士向经济观察网表示。

王四营的3幅土地还没有最终成交,由于报价均已经触顶,目前进入高标准建设方案竞拍环节,预计在15日内出结果。

下午共计竞拍7幅土地,其中朝阳崔各庄7号地被华润置地、保利和金地联合体以50.94万元竞得;8号地被招商蛇口和北京城建联合体以42.2亿元价格竞得;东坝地块被中冶置业和宁波宇航企业管理合伙企业(有限合伙)联合体22.8亿元竞得。截止下午16点50份,还有4幅土地待拍。

从北京集中土拍首日看,联合体成为拿地主体的主要形态。

拍地商业账

5月10日上午竞拍的5幅土地溢价率均不高,金盏的两幅溢价率在4%以下,王四营的3幅地最高报价溢价率在5%左右。

金盏两幅土地均有政府持有产权份额,根据土地竞拍规则,未来地块进入销售环节,房企只能销售非政府持有产权份额,即卓越只能出售87%、融创只能销售85%的产权,购房者购房后自取得不动产权证五年内不得转让,未来可以转让时,需要连同政府持有部分一同转让。

金盏2号地建筑面积是74111平方米,起拍价37.8亿元,起拍楼面价达到了5.1万元/平方米,最终卓越成交楼面价接近5.3万元/平方米。3号地块最终楼面价也与之接近。

可供对比的是,2020年4月,中海和首开联合体在金盏拿地综合楼面价是4.2万元/平方米。也就是说,这一次金盏两幅土地的楼面价,比去年同区域成交的地块涨了26%。

王四营的三幅土地虽然没有历史成交可以参考,但从地价和售价比来看,4号地最高报价人为金地、保利和华润联合体的31.5亿元和1.39万平方米公租房,楼面价为3.9万元平方米。根据7.1万元/平方米最高限价计算,最终地价售价比也达到了0.55。

此外,王四营5号地最高报价是中冶置业报出的30.95亿元和1.38万平方米的公租房,综合楼面价达到了4.24万元/平方米,地价售价比为0.6。

王四营6号地最高报价为建发电建联合体54.5亿元和1.44万平方米公租房,综合楼面价达到了4.47万元/平方米,地价售价比为0.64.

王四营三幅宅地如果加上公租房建设和高标准建设方案,最终综合成本还要更高。

一位央企投拓人士向经济观察网表示,该公司参与了王四营三宗地的竞拍,但最后没有申请参与高标准住宅建设投报程序,“(公司给的授权)实在到不了,所以放弃了。”

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