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约谈“敲打”新政加码,能否有效保障“房住不炒”

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住建部重点约谈热点城市,地方政府楼市调控政策不断加码……今年以来广州、杭州、上海、合肥等城市房价快速上涨成关注热点。记者近日在广州、合肥等地调查采访发现,中央和地方多部门出台土地、交易和信贷组合拳,有效遏制了部分城市房地产炒作氛围,但个别城市房价仍处于涨势。

高密度大强度调控 部分城市房价仍上涨

近日,住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城市政府负责人,要求各城市紧盯新情况新问题,及时采取针对性措施,坚决遏制投机炒房,确保房地产市场平稳运行。

在被约谈之前,合肥楼市调控新政正式施行,调控政策从加大居住用地供给、热点二手房限购、热点学区房限名额、热点楼盘“限售+摇号”等8个方面着手稳房价。

近年来,由于产业快速发展,合肥市常住人口骤增,带来刚需住房量骤增,去年销售新建商品住房超过1300万平方米、成交二手房近600万平方米,在建短期即可上市面积700万平方米左右,但市内个别片区仍存在供不应求情况。

合肥市房产部门有关负责人分析认为,最新的38条调控措施中,土地供应、学区房、信贷等方面尤其关键,加大居住用地供给将直接增加新房上市量,有助于从根本上改善供需关系;热点学区房限名额,将遏制去年以来的热点学区房过快上涨势头;加强住房贷款审慎管理,将会对购房资金进行穿透式审查,杜绝经营贷、信用贷等流入房地产市场,从金融领域精准打击房地产投机需求;热点楼盘“摇号+限售”政策,有助于遏制号头费、关系户等问题。

合肥市楼市调控新政发布后,合肥学院房地产研究所对街头行人随机调查的2057份有效问卷数据显示,对调控政策表示赞成态度的市民占比为94%(赞成和基本赞成比例分别占36%、58%)。合肥房地产业协会数据显示,8条调控措施发布第三周,合肥市区新建商品房销售2370套,其中商品住宅1460套,环比增长13.8%;销售均价每平方米19109元,环比下降1.6%,连续两周下降。二手房住宅成交3012套,比新政前一周下降41.1%,市场热度降低。屯溪路小学学区二手住宅成交面积下降28.1%、和平路小学学区下降48.2%、48中学区下降22.6%、38中学区下降37.5%。

去年年底以来,中央和地方相关部门出台多项政策,在金融信贷、交易环节和土地供应等层面打出组合拳,密度和强度前所未有。

金融政策方面,2020年末,中国人民银行和银保监会宣布出台房地产贷款集中度管理制度;2021年3月份,银保监会等三部门联合发布通知,严防经营贷违规流入楼市。交易环节,上海、杭州等城市出台了较为严厉的限购政策,深圳则出台了“二手房指导价”政策,让火热的二手房行情迅速冷却。土地供应方面,今年3月份开始,多个城市开始推行住宅用地“集中供应”,希望为土地市场降温。

在密集调控政策下,北京、上海、深圳等城市房价涨幅收窄,炒作氛围“降温”,但广州、杭州等城市楼市依然火热不减。

广州市黄埔区科学城某楼盘2020年7月的价格为4万元左右,2021年1月为5.2万元左右,最新一期的均价超过了6万元,涨幅超过50%。与此同时,广州中心城区的二手房市场火热。2020年底,均价在5.5万元左右的天河区某楼盘,到3月已经大幅涨至7.5万元以上,两个多月涨幅接近40%。3月22日,广州市天河区一套法拍房竞价80轮,从底价775万,拍到1508万成交,溢价达94.5%,市场热度可见一斑。

今年以来的杭州楼市也持续火热。新房摇号中签率持续下滑,杭州之江板块的一处楼盘中签率仅为2.02%,创下该市今年新低。同时,二手市场成交也很火爆。

专家分析认为,在调控政策严控下,北上深等城市作为房产的“核心价值圈”炒作有所降温,但尚未“熄火”,此时广州、杭州、合肥等城市“接棒”继续上涨,如果一段时间后“价差”缩水,或将反作用于北上深等城市,从而出现轮动上涨。

热点城市房价过快上涨 三大原因值得关注

业内分析,造成部分城市房价上涨的原因主要有三点:政策滞后效应、供求关系紧张、焦虑情绪包围。

一是政策存在滞后效应。中山大学管理学院教授陈珠明认为,2020年下半年以来,经营贷、消费贷等违规流入楼市,是部分地区房价快速上涨的重要推手,最近多部门出台政策,只要严格执行,一定程度上抑制房地产的炒作氛围,但政策影响存在滞后效应,一段时间后才能看出效果。他预计,禁止经营贷流入楼市的政策在“一个月左右”会产生明显效果。

二是部分区域供求关系紧张。据统计,目前广州市天河区去化周期仅3个月有余,而该市第一批“集中供地”的48幅地块名单中,天河区没有地块在列,该区域的供求关系紧张程度可见一斑。

“关键还是要进一步加大居住用地供地面积。”长期关注合肥楼市的合肥学院房地产研究院相关负责人分析认为,作为省会城市,合肥市住宅用地出让面积增长幅度连续4年至5年几乎停滞。同时,合肥的土地出让面积、出让金额等关键指标低于江苏徐州、浙江台州等城市,这与合肥作为省会城市的定位是不匹配的。另外,相比杭州每新增人口对应商品房新增128平方米,合肥每新增人口对应的新增商品房面积仅为64平方米。

三是焦虑情绪笼罩。中原地产首席分析师张大伟指出,今年1至2月份各线城市二手房交易呈现量价齐升态势。上海、深圳和杭州等地楼市调控政策升级,在部分中介和自媒体营造的氛围下,部分购房者担忧失去购房资格,因此加快入市。

“调控只会让房价短时间内横盘,最多跌500-1000元,但过后的涨幅又何止五千、一万元?买房你有可能买贵,但永远不会买错!”提到严厉调控下的房价走势,一篇自媒体稿件如此写道。

3月初上海、杭州等地的调控政策出台后,千里之外的广州发生“蝴蝶效应”。在广州购房者的微信群中,“广州购房资格即将收紧”“新房限价后双合同首付变相提高”“再不上车就没有机会了”等消息开始传播。

在北京,一些中介人员对记者宣称每年5月份为入学政策发布时间,因此务必要在5月前完成购房交易,避免政策有变。而这类中介正是购房者主要信息来源。

“我们看到上海出了最新政策,有传言说北京也马上要出政策,因此正在加紧办理手续,我周围有很多像我一样焦虑的人。”一位正考虑在西城购买学区房落户的家长对记者说。

严控经营贷 加强社交媒体内容监管

陈珠明等业内人士建议,保持政策的基本稳定和连贯性。以广州为例,在严格限购政策下,2015年经历一波上涨后,2016年左右广州开始执行严格限购政策,市场较平稳,但南沙和黄埔等区域从2017年起以“人才卡”的名义打开口子,而近期在房价大涨后,这两个区又收紧了“人才卡”的口子。

张大伟认为,经营贷流入楼市的本质是按揭贷款与经营贷过高的利差,目前经营贷利率比按揭贷款利率低2个百分点左右,而经营贷贷款周期可长达20年,“流入楼市的动能太大”。他建议,严格和长期坚持严厉打击经营贷流入楼市的行为。

“针对一些套取经营贷的行为,最近的打压是非常有力的。这种政策的力度能够抑制市场过热,让经营贷回归本质,有助于企业经营,一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。

复旦大学管理学院副教授刘明宇建议,大力度推动利率的市场化,并以税收优惠等方式替代部分超低利率和超长期限的经营贷。

合肥房产局房地产市场监管处副处长乔磊建议,一方面,要充分利用城市新增人口、商品房新增销售面积等数据资源,加大具有前瞻性的预判分析研究,进一步改善供需关系。另一方面,在房地产调控中应当更注重舆论引导,加强微博、抖音和直播平台等社交媒体的内容监管,营造良好舆论环境,化解公众购房焦虑。

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