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“20万+”房价的故事

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【环宇杂谈】

当房价从十年前的1万多元涨到现在的7万元,支撑购买力的早已不是一般常住人口,而是高收入阶层。

李宇嘉

今年“五一”期间,我去深圳看望一个同学,他一家人从北方老家来到深圳旅游,住在杨梅坑那一带的民宿。这几年,外地人对深圳还是比较向往的。不管是目的地预定,还是酒店预订,这个“五一”深圳都能排到全国前五。他很好奇地告诉我,“听说深圳的房价很高,想去看一看房价最贵的区域”。于是,我和他约定在深圳湾的海岸城附近见面并一起吃饭。

这是深圳最富的人聚居的地方,也是全深圳房价最贵的地方。周边的二手楼盘,房价普遍在每平方米“20万+”,最贵的要到“30万+”了。一圈逛下来后,我问同学的感觉如何?他告诉我,这个区域高楼林立、很新很干净,环境也不错,但就是人气不太旺、物价太高了。我告诉他,可能被疫情憋坏了,有钱人都出去玩了,而来深圳的外地人,很少会来这个地方。

当然,物价确实贵。就拿吃饭来说,海岸城里的网红餐馆,人均消费要比广州至少贵20%左右。同学告诉我,他所在的那个省会城市,同档次消费比这个区域低30%。奇怪的是,即便是“五一”假期,即便是饭点儿时间了,这些网红餐馆也不用排多长的队。中午一点半以后,没啥人排队了。本以为,大家都出去旅游了,但商场的服务人员告诉我,平时更冷清。

我俩还逛了一个高档综合体里面的一家书店,店面装修、布局、陈设非常考究,书的品质也非常高,很适合年轻人假期“充电”。书店的各个角落有很多座椅,一看就是为“只看书、不买书”的人陈列的,旁边还有茶馆、小吃店。听着舒适的音乐,在那里看一天的书也是挺惬意的。但是,我俩呆了一个上午,也没看到多少人来,用门可罗雀来形容,一点儿不过分。

从与店员的交谈中猜测,这里平时人也不多,书店是亏损的,但老板并不在乎。所谓的老板,并不是经营这家店的老板,而是背后的老板,其实就是这个综合体的开发商。因为,这个综合体本身就是给周边楼盘做配套的。仔细观察发现,在这个知名的综合体,各种旗舰店一应俱全,包括这个品位高的书店,周边的房子才能卖到20万以上,经营亏损是毛毛雨了。

房地产是最会讲故事的。从这个区域的规划开始,就已经锚定了这里的项目定位和身段了。土地出让的价格,则一定要突出这个定位,高端的规划要配高端的产品、卖给高端的人群,贵是有道理的。前后项目、不同开发商的项目在价格上展开“竞标赛”。如果前面开发的产品价格涨了,A开发商的项目涨价了,故事就从预期变为现实,后面开发的项目、B开发商的项目就会更加高端。此后的地价也会更高,反过来验证房价上涨,并带动房价继续上涨。

规划的蓝图、产品的打造、购房的人群、配套设施的跟进,都是为了让这个故事能应验。最终,如果房价上涨了,这个故事的前因后果,就形成了完美的闭环,其可信度就高了,之前怀疑这个故事的人,也抛弃信仰,开始相信这个故事了。当下,深圳很多区域的房价能探至“20万+”,就在于越来越多的人相信这个故事,也就成为驱使这个故事再次应验的一分子。

近期,媒体关注深圳人口的变化。即便有人口流出,也是中产或中低收入人群,而房地产讲故事的这个逻辑下,富人颇喜欢深圳。所以,当房价从十年前的1万多元涨到现在的7万元,支撑购买力的早已不是一般常住人口,而是高收入阶层。即便加杠杆,高收入人群加杠杆的能力和魄力,也远比其他人群要强。因此,“20万+”的片区,不会因为故事不合理而价格失去支撑,也不会因为人口减少而价格失去支撑。不合情、不合理,但合乎现实。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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