“20万+”房价的故事

【环宇杂谈】

当房价从十年前的1万多元涨到现在的7万元，支撑购买力的早已不是一般常住人口，而是高收入阶层。

李宇嘉

今年“五一”期间，我去深圳看望一个同学，他一家人从北方老家来到深圳旅游，住在杨梅坑那一带的民宿。这几年，外地人对深圳还是比较向往的。不管是目的地预定，还是酒店预订，这个“五一”深圳都能排到全国前五。他很好奇地告诉我，“听说深圳的房价很高，想去看一看房价最贵的区域”。于是，我和他约定在深圳湾的海岸城附近见面并一起吃饭。

这是深圳最富的人聚居的地方，也是全深圳房价最贵的地方。周边的二手楼盘，房价普遍在每平方米“20万+”，最贵的要到“30万+”了。一圈逛下来后，我问同学的感觉如何？他告诉我，这个区域高楼林立、很新很干净，环境也不错，但就是人气不太旺、物价太高了。我告诉他，可能被疫情憋坏了，有钱人都出去玩了，而来深圳的外地人，很少会来这个地方。

当然，物价确实贵。就拿吃饭来说，海岸城里的网红餐馆，人均消费要比广州至少贵20%左右。同学告诉我，他所在的那个省会城市，同档次消费比这个区域低30%。奇怪的是，即便是“五一”假期，即便是饭点儿时间了，这些网红餐馆也不用排多长的队。中午一点半以后，没啥人排队了。本以为，大家都出去旅游了，但商场的服务人员告诉我，平时更冷清。

我俩还逛了一个高档综合体里面的一家书店，店面装修、布局、陈设非常考究，书的品质也非常高，很适合年轻人假期“充电”。书店的各个角落有很多座椅，一看就是为“只看书、不买书”的人陈列的，旁边还有茶馆、小吃店。听着舒适的音乐，在那里看一天的书也是挺惬意的。但是，我俩呆了一个上午，也没看到多少人来，用门可罗雀来形容，一点儿不过分。

从与店员的交谈中猜测，这里平时人也不多，书店是亏损的，但老板并不在乎。所谓的老板，并不是经营这家店的老板，而是背后的老板，其实就是这个综合体的开发商。因为，这个综合体本身就是给周边楼盘做配套的。仔细观察发现，在这个知名的综合体，各种旗舰店一应俱全，包括这个品位高的书店，周边的房子才能卖到20万以上，经营亏损是毛毛雨了。

房地产是最会讲故事的。从这个区域的规划开始，就已经锚定了这里的项目定位和身段了。土地出让的价格，则一定要突出这个定位，高端的规划要配高端的产品、卖给高端的人群，贵是有道理的。前后项目、不同开发商的项目在价格上展开“竞标赛”。如果前面开发的产品价格涨了，A开发商的项目涨价了，故事就从预期变为现实，后面开发的项目、B开发商的项目就会更加高端。此后的地价也会更高，反过来验证房价上涨，并带动房价继续上涨。

规划的蓝图、产品的打造、购房的人群、配套设施的跟进，都是为了让这个故事能应验。最终，如果房价上涨了，这个故事的前因后果，就形成了完美的闭环，其可信度就高了，之前怀疑这个故事的人，也抛弃信仰，开始相信这个故事了。当下，深圳很多区域的房价能探至“20万+”，就在于越来越多的人相信这个故事，也就成为驱使这个故事再次应验的一分子。

近期，媒体关注深圳人口的变化。即便有人口流出，也是中产或中低收入人群，而房地产讲故事的这个逻辑下，富人颇喜欢深圳。所以，当房价从十年前的1万多元涨到现在的7万元，支撑购买力的早已不是一般常住人口，而是高收入阶层。即便加杠杆，高收入人群加杠杆的能力和魄力，也远比其他人群要强。因此，“20万+”的片区，不会因为故事不合理而价格失去支撑，也不会因为人口减少而价格失去支撑。不合情、不合理，但合乎现实。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）