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违规乱象屡禁不止,海南刮起楼市最严整治风

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“不做房地产加工厂”的海南距离真正的“去地产化”还有一段距离。


图片来源:视觉中国

2018年开启自贸区(港)建设时,海南便着意刹住房地产的喧嚣和躁动。从2018年4月的全域限购,到2020年的现房销售和宅地供应收紧,海南一步步成为全国楼市调控最严的区域之一。

不过,海南楼市仍热度不减,暗度陈仓者不止。抄便道曲线入场的购房者,想方设法冲破调控限制的中介,捆绑销售、价外加价的房企,催生一幕幕购房乱象。

整治也一直在路上。3月8日,海南发布《2021年房地产市场专项整治工作方案》(以下简称为方案),将开发商、中介机构、购房人列为重点整治对象。近日,海南三亚、澄迈等市、县相继通报专项整治情况,违规的房企、中介、购房者被分别予以停止网签、停业整顿、5年内不得再购房等处罚。

不过,时代财经在采访中发现,打擦边球的现象仍屡禁不止,海南房价也在反弹回升,海口和三亚的新房、二手房价格已连续10个月环比上涨。“不做房地产加工厂”的海南距离真正的“去地产化”还有一段距离。

楼市专项整治重锤落地

4月28日,三亚住建局通报违规销售和购买商品住房专项整治情况。通报称,三亚中伟物业发展有限公司明知购房人无购房资格、仍与其签订认购书并收取房款,暂停网签一个月;三亚广兴实业开发有限公司、三亚碧海锦晟酒店管理有限公司、三亚恒合融医院投资管理有限公司、三亚海泰投资管理有限公司等4家房企业在销售过程中未对购房人购房资格做基本审查,暂停四家企业在售项目1个月网签。

违规的中介和购房者也被列入处罚名单。因违规出租在建房源且违规开展经纪活动,海南豪居房地产策划有限公司被停业整顿5个月;违规为无购房资格人员提供中介服务的三亚德佑三亚海营业部被责令停业整顿3个月,并暂停网签资格;18名明知不具备购房资格仍违规购房的购房者,5年内不得在三亚市购房。从18名违规购房者身份证信息看,12人来自东北。

三亚的专项行动开始于3月23日,由三亚市住建局、人才发展局、税务局、发改委、公安局等多部门联合行动。这也是对《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》(以下简称“《工作方案》”)的落实。3月6日,为规范房地产市场秩序、防范房地产市场风险,营造海南自由贸易港良好的营商环境,海南在全省开展房地产市场专项整治工作。

专项整治分企业自查自纠(3月8日—3月15日)、市县开展全面检查阶段(3月16日—4月30日)、省级主管部门组织督查(5月15日前)、工作总结(5月底)等四个阶段。据公开报道,《工作方案》下发以来,澄迈已于4月8日通报检查情况,对13家未登记备案却从事经纪业务的中介机构予以整顿并限期备案。

省会海口的整治力度更大。3月起,海口开始为期一年的房地产市场整治,分为集中整治(3月1日至5月31日)、巩固和常态整治(6月1日至12月31日)两个阶段。海口市住建局联合各执法部门成立6个排查整治工作组,重点对在建、在售以及投诉举报较多的商品住宅项目违法违规行为开展排查整治。

违规乱象屡禁不止

早在今年1月中旬,海南就曾重点整治过房地产市场乱象,对一批涉嫌价外加价、无证销售、向不符合购房条件人员出售商品住房等违规行为的项目,予以暂停网签、暂停受理预售许可等处罚。

“保持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样”的政策压力下,房产中介面对线上购房咨询开始谨慎起来。一位近期离职的三亚房产中介周昭(化名)对时代财经称,“目前正在严查代办落户、代缴个税的违规行为,中介怕遇见‘钓鱼执法’,不是很确定身份和购买意愿的客户就不接了。”

周昭介绍,之前对不具备购房资格的购房者,开发商有代缴个税的渠道,手续费约1.3万-1.4万/人,但客户要自行承担个税费用,且只能全款买房。“购房合同照常签、交完钱就能签,交房、入住等都没问题,只是网签要等个税缴满两年后。现在海南都是这样做的,只要找大开发商买,基本都有保证。”

落户的手续费也悄然抬升。周昭称,现在不能落户在三亚、可以落在海口,有学历的人手续费最低七千、一般一万左右。“三无人员”(没学历、没工作、没职称等)手续费以前六万左右,现在大概需要十一、二万。

海口一中介夏天(化名)则对时代财经称,个别违规情况可能存在,但基本对不具备购房资格的客户都不敢接了。如果房款不够、首付不够,“捷径”则被堵死。

从海南省楼市专项整治方案看,前期的自查、检查工作基本告一段落,但顶风作案者亦然存在。三亚一中介黄然(化名)称,其老板注册了一家提供代办落户、代缴个税的公司,“方便客户买房,当然也想赚这个钱,‘肥水不流外人田’嘛。拿到合同后就可以买房、装修、入住了,网签要等缴个税满2年后。”据其介绍,服务费为1.5万/人,购房者每月15-20号转账5528元到公司账户,次月10号以工资的形式退还5508元,扣掉的20元为代缴的个税。

海南楼市潜在的需求是导致乱象屡禁不绝的根本原因。国家统计局数据显示,今年3月,海口、三亚一手房价格环比分别上涨0.3%、0.7%,海口和三亚的新房、二手房价格也自去年6月以来连续第10个月环比上涨。

而据易居研究院近日发布的《海南全域限购三周年评估报告》显示,今年3月,海南开发投资增速首次强于全国数据,海南为29.4%,全国为25.6%。今年一季度,海南房价涨幅为11%,超过全国8%的水平;三亚3月一手房价格为34022元/平方米,达2018年9月以来的最高值。

去地产化,让楼市熄火,海南或许还有一段路要走。

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