网易首页 > 网易北京房产 > 正文

未来楼市最大利空是通胀

0
分享至

对付通胀的资产有哪些?答案是黄金、房地产等。稍有经济学常识的人都知道,房地产是对付通胀的重要资产之一,也就是说,如果出现通货膨胀,购买房地产是一个重要选项。通胀的出现,对房地产而言,是一个重大利好。那么,为什么又说对房地产而言,最大的利空是通货膨胀。对此,需要深入分析。

房地产是对付通胀的重要资产这个论断成立,需要满足两个重要的条件,一是确实出现了统计意义的通货膨胀,二是房价未出现泡沫,即一个地方的房价与该地大多数人的收入基本相匹配。

自2008年次贷危机以来,实际的情况是什么呢?上述两个前提都不存在。不论人们感觉通胀率有多高,感觉意义上的通胀不代表统计意义上的通胀。世界各国政府决定是否要采取行动对付通胀,不是依据人们感觉意义上的通胀,而是依据实实在在统计意义上的通胀。自2008年至2021年,主要经济体统计意义上的通胀率都很低,有的发达国家接近通货紧缩,而且,全球以一线城市为代表的房价用“暴涨”形容丝毫不为过,房价与居民平均收入水平出现背离,有的甚至是严重背离。所以,全球此轮房价暴涨与通胀上升、居民收入匹配式上涨无关。

那么,此轮全球房价上涨与啥相关呢?其一,与全球货币大放水密切相关,加上各种金融创新和金融杠杆,自次贷危机以来全球货币供给量迅猛增加;其二,人们觉得官方发行的货币越来越不值钱了。

而人们“觉得”货币越来越来不值钱了,与美国经济学家卢卡斯说的“理性预期”相关。卢卡斯曾获得诺贝尔经济学奖。比卢卡斯更早发现预期对投资者行为具有重大影响是经济学家凯恩斯和穆斯,但专门将预期抽象出来进行深入分析的是穆斯和卢卡斯。穆斯于1961年最早从工程学中引入并提出“理性预期”这个重要概念。穆斯对理性预期的定义为对未来事件有依据的预测。20世纪70年代初,卢卡斯等人将理性预期理论发扬光大,创立了理性预期学派。按照理性预期理论,投资者能有效利用各种有价值的信息对未来的经济变化进行理性判断。正是人们进行了卢卡斯所说的理性预期,判断由于全球货币发行过多,货币会出现贬值甚至是大幅贬值的趋势。

问题就来了,一般而言,货币贬值的另一个意思为一般物价水平大幅上升,发生通货膨胀了,但正如前面所言,统计意义上的通货膨胀到2021年并没有发生。所以,这个时期的货币贬值是相对于金融资产而言,特别是相对于房地产而言,投资者必然争先恐后地购买包括房地产在内的金融资产,其结果是催生了这个时期的黄金上涨和房价上涨。由于住房具有居住和金融双重属性,涨幅更大。

对于这个时期全球货币供给量的增加并没有带来全球性的统计意义上的通货膨胀这个“怪”现象,费里德曼的通货膨胀理论已难以解释了,有的学者干脆说费里德曼的通货膨胀理论是错误的。费里德曼的通货膨胀理论继承了传统货币数量论的观点,将一般物价水平与货币供应量建立了函数关系。费里德曼通货膨胀理论认为,通货膨胀本质上是一种货币现象,货币变化在短期内影响产量,在长期只会影响物价,大幅增加货币供应量会带来一般物价水平的上升,即通货膨胀。所以,用费里德曼的通货膨胀理论根本解释不了前面说的奇怪现象。那么,应如何解释呢?首先是货币流向的结构性问题,大量的资金流向了金融资产领域。费里德曼曾指出金融资产价格上涨与货币供给量密切相关,但他没有想到此一轮的货币供给量并未同时大规模进入一般消费品领域。有研究人员发现一个有趣的现象,在同一城市,凡是房价涨得猛的区域,该区域一般消费品的消费水平相比该城市的其他区域而言较低。其次,这个时期的生产技术水平高和商业模式十分先进大大提高了供给效率。随着第四次技术革命的到来,大量的先进技术被运用于生产中,加上诸多高附加值的产业相互融合,大幅提高了各类消费品的生产效率,而且商业模式也越来越先进,推动整个供给效率大幅提高,而一般消费品供应增加与价格水平负相关。

上文所说的怪现象能否永远持续下去?显然是不可能的。

一方面,近期大量资金进入原材料领域,推高大宗商品价格,如铜价已创自2011年5月以来的最高点,这为通货膨胀带来重大隐患。如果未来某个时间真的出现通货膨胀,那么,主要经济体采取的措施为加息,而连续性的加息必然引发金融资产泡沫破裂,进而可能引发金融危机。从历史经验看,大多数金融危机都是由于楼市泡沫破裂引起的,而楼市泡沫破裂大多数又是政府连续性的加息引起的。

另一方面,即使将来未出现通货膨胀,政府也未连续性加息,当金融资产价格涨到一定时候、一定程度,在市场机制自发的作用力下,金融资产泡沫在未来某个时候存在“突然”破灭的可能。加息这个外因造成金融资产泡沫破裂,是有因可循,有经验的投资者能够依据政府货币政策的变化,判断资产价格的走势,进而采取相应的措施。但有时金融资产泡沫的破裂是市场机制自身造成的,是由其内因造成的,是投资者难以掌控和预期的。十七世纪中期荷兰郁金香泡沫为什么突然破裂,到今天人们依然未搞清楚其真正的原因。1637年2月4日这一天荷兰郁金香价格突然暴跌,已经成为世界金融史上最大的悬案,而且不是之一。这个事实说明,泡沫经济内因造成的泡沫破裂是没有征兆的。

从全球来看,金融资产价格已经累积涨到一定的阶段,主要经济体货币政策的“急转弯”或引发金融资产泡沫破裂,进而引发大的金融震荡,所以,应避免采取过激过速的收缩性货币政策。中国已明确表示,不会采取“急转弯”的经济政策,这符合当前的经济形势。

(作者系经济学教授、西方经济学博士生导师)

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐
女性私处的10个秘密,别说你还不知道

女性私处的10个秘密,别说你还不知道

小生君科普健康
2022-05-28 15:37:18
36岁芬兰美女总理太勇敢!穿防弹背心访问乌克兰,素颜都这么好看

36岁芬兰美女总理太勇敢!穿防弹背心访问乌克兰,素颜都这么好看

时尚丽人风行
2022-05-28 14:21:40
开放式厨房不予通燃气?住建部官方回答来了

开放式厨房不予通燃气?住建部官方回答来了

唐山丰南在线
2022-05-28 18:10:15
大妈占道跳广场舞,过路司机鸣喇叭16分钟无人让,愤怒冲向人群

大妈占道跳广场舞,过路司机鸣喇叭16分钟无人让,愤怒冲向人群

关东煮不煮
2022-05-28 21:12:06
30岁女子网上结识“91大神”亲密过程被拍,丈夫目睹后崩溃离婚

30岁女子网上结识“91大神”亲密过程被拍,丈夫目睹后崩溃离婚

深林之歌
2022-05-28 16:57:26
中央政治局集体学习,有深意

中央政治局集体学习,有深意

政知新媒体
2022-05-28 20:46:06
情侣悬崖边裸身交缠,对面餐厅客人全看傻:吃饱饭还在做

情侣悬崖边裸身交缠,对面餐厅客人全看傻:吃饱饭还在做

冷眼观世界者
2022-05-27 14:11:33
不对比不知道!吴勇把外国小朋友,设计得又漂亮,又有灵气

不对比不知道!吴勇把外国小朋友,设计得又漂亮,又有灵气

金牌娱乐
2022-05-28 08:43:29
下面长菜花是怎么回事

下面长菜花是怎么回事

健康播报
2022-05-28 18:59:57
女子与他人发生关系被丈夫识破中途要撤,男子拒绝停止结果不好看

女子与他人发生关系被丈夫识破中途要撤,男子拒绝停止结果不好看

七月生活情感驿站
2022-05-24 13:36:00
STEPN宣布清退所有中国大陆用户

STEPN宣布清退所有中国大陆用户

你们的世界
2022-05-28 20:52:40
河北儿媳割下69%肝脏,移植给患癌公公续命,后来如何了?

河北儿媳割下69%肝脏,移植给患癌公公续命,后来如何了?

博览历史
2022-05-27 08:01:59
美国持枪女子瞬间击毙向人群扫射的非裔男子!避免一场大屠杀!

美国持枪女子瞬间击毙向人群扫射的非裔男子!避免一场大屠杀!

独家说史
2022-05-28 15:15:41
乌军打光弹药,临阵倒戈!俄军清查俘虏:竟然发现苏联核潜艇老兵

乌军打光弹药,临阵倒戈!俄军清查俘虏:竟然发现苏联核潜艇老兵

无定河
2022-05-28 16:36:34
妻子私奔73岁老头,丈夫找上门,妻子:你还不如老头能满足不了我

妻子私奔73岁老头,丈夫找上门,妻子:你还不如老头能满足不了我

夕阳情感屋
2022-05-28 14:19:51
人教版小学数学教材中帽子上的英文 原来不是随便写的

人教版小学数学教材中帽子上的英文 原来不是随便写的

小虾米阿康
2022-05-28 17:47:43
越挖越心惊!小学教材插图已涉嫌重罪,设计师回应嚣张!法治日报:育人读物不该成为毁人的“毒物”

越挖越心惊!小学教材插图已涉嫌重罪,设计师回应嚣张!法治日报:育人读物不该成为毁人的“毒物”

澳门月刊
2022-05-28 20:13:46
02年上海男子入狱,妹妹十年照看,怎料刚出来竟把妹妹也送进监狱

02年上海男子入狱,妹妹十年照看,怎料刚出来竟把妹妹也送进监狱

法制播报
2022-05-28 11:52:33
中国彻底死心了!俄罗斯炸了“最不该炸的地方”,看完名字惊到了

中国彻底死心了!俄罗斯炸了“最不该炸的地方”,看完名字惊到了

新财迷
2022-05-27 09:27:58
五年级上册数学中的诡异插图

五年级上册数学中的诡异插图

爱喝酸奶
2022-05-28 21:27:02
2022-05-29 01:18:44

北京房产

房贷利率回到5年前 17个城市利率低至4.25%

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

张工任天津市委副书记 天津市长一职已空缺一个月

头条要闻

张工任天津市委副书记 天津市长一职已空缺一个月

财经要闻

体育要闻

罗德里调侃哈兰德加盟:那个维京人要来了,他会改变我们比赛方式

娱乐要闻

Baby懒理黄晓明恋情风波 带小海绵出游

科技要闻

余承东:现在买燃油车,就像买功能手机

汽车要闻

保时捷新款Macan T车型正式亮相 售价62.3万

态度原创

房产
艺术
本地
手机
公开课

房产要闻

九窗全明,朝阳东坝京投发展·北熙区121平户型图流出

艺术要闻

郑板桥:他画的竹,看这十幅就够了!

本地新闻

冲击三冠王,RNG3:0团灭EG

手机要闻

Pixel 7/Pixel 7 Pro屏幕细节曝光:规格和前代相同

公开课

35岁美女博主癌症晚期,最后的告别信使人警醒

进入关怀模式