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建筑限高,往后楼房越高越落伍?

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最近,有关部委相继出台文件,对城市建筑的高度做出限制。

先是住建部出台《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》,提出县城新建住宅以6层为主,最高不超过18层,确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证。

随后,国家发改委又印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,要求落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针,严格限制建设500米以上超高层建筑。

如此密集一致的限高政策,究竟剑指何处?这是否意味着高楼时代的结束?

一场没有尽头的攀比

在很长一段时间里,高楼林立都是城市化最直观的体现,也是人们对于“都市”想象不可缺少的部分。

建造宏伟的地标性建筑,往往成为一个城市提高知名度最直接的方式,而在各类地标性建筑当中,又以建造摩天大楼最为直接简单。近年来,多个城市激烈角逐“中国第一高楼”这一头衔的新闻也层出不穷。

从改革开放前开始,1976年广州白云宾馆完工,高达120米的白云宾馆成为中国当时的第一高楼。在此后的四十余年里,“中国第一高楼”的宝座不断易主,在上海、深圳和广州这几个大城市之间轮流转手。

在这场竞赛中,随着经济发展,一些财力得到充实的二线城市也加入了战局。天津117大厦规划高度近600米,南京江北第一高楼最初规划为600米,武汉的绿地中心最初规划为636米,成都天府新区的熊猫大厦则一度规划出677米的新高度,长沙远大科技集团甚至规划建设一栋220层综合大楼,楼高838米,比迪拜塔还要高10米。

而当二线城市意欲依靠摩天大楼来打造超越一线城市的城市形象时,一线城市也感受到了威胁,为了保住其颜面,深圳和上海又开始规划建设700米、800米、甚至1000多米的高楼。

这是一场没有尽头的攀比。

在一路狂奔的高楼建设中,城市形象的竞争只是一个侧面,另一个侧面则是房地产开发的内在逻辑。

在城市土地资源稀缺的背景下,从政府手中拿地越来越贵,摩天大楼向上生长,在有限的土地上拓展了城市的发展空间,既可以容纳城市人口,也可以抵消昂贵的地皮成本。

艾媒咨询CEO张毅告诉中国新闻周刊记者,开发商建高楼,其目的是为了多建房,能够在现有土地上赚取更多的钱,拓宽利润空间。

如今,辅以相对宽松的货币政策,地产资金充裕,更是为摩天大楼的生长提供了“养料”。

然而,把目光转向县城,情况则稍有不同。有分析认为,大城市和小县城盖高楼的不同之处在于,县城基本上不存在土地资源紧缺的问题,地价也远不如大城市。

有学者在调查经济欠发达地区的房地产市场时发现,这样的地区往往房地产开发商资质状况不佳,大部分房企都是当地民营房地产商,开发范围也仅限于本县域,注册资本少、土地储备少、开发楼盘少。

因此,诸如碧桂园、恒大之类的大开发商基本不在县城拿地,在县城拿地的基本上是当地的小开发商。

高楼之下,隐患重重

摩天大楼建设如火如荼之际,隐患早已悄悄埋下,并在近年来逐步显现。

这些隐患中,首先是安全隐患。事实上,大量的高楼在自然灾害、消防安全等方面的维系成本很高。从这次新冠疫情就可以看出,高层住宅中密集人流和狭小的空间对传染病的防治,都会造成障碍。

而在未来,高楼还面临逐步老化的问题。例如外墙脱落、高空坠物等,带来许多现在还看不到的隐患。不仅建造、维护的成本高昂,拆建改造起来也会十分困难。由于摩天大楼容积率极高,造价高昂,等建筑老化之后,不仅改造费用高,拆迁的可能性也微乎其微。

这些都为未来埋下了一个不可估量的沉重成本。

在安全之外,建设过程中,烂尾的风险也随着楼层高度上升而逐步显现。一开始规划的高楼大厦,往往在实施过程中要面临许多不确定因素,资金是否能够稳定供应也成为问题。例如,武汉绿地中心命运多舛,先是从规划的636米被削减到475米,2019年还曾传出资金链断裂的传闻。

而在县城,市场的供给端,小开发商居多,资金链薄弱、抗风险能力差;需求端,加上经济增速走低,人口规模和收入水平都远不如大城市,部分县城已经出现了烂尾、库存高企等问题。

即便顺利建成,高楼也面临空置率高企的困局。根据戴德梁行发布的数据,在疫情尚未完全得到控制的2020年四季度,即便是首都北京,写字楼空置率也持续走高,市场仍未走出低谷。据预测,写字楼租赁要到2025年才能复苏到疫情前的水平。

走出“高楼大厦式”发展观

在重重隐患之下,“限高令”的陆续出台,就显得不足为奇了。

有观点认为,虽然县城楼房的“限高令”目前只是征求意见稿,但由于多年积累的现实问题摆在眼前,不管是县城还是大城市,楼房不能盖得太高,几乎已是业内的共识。

易居研究院智库中心总监严跃进对中国新闻周刊表示,需要注意的是,县城和大城市建筑“限高”的侧重点是不同的,“对于县城而言,限高政策主要是从绿色低碳建设的角度来考量的”。

已经有大量文献指出,碳排放量高度受到空间规划以及建筑物本身性质的影响。居民建筑物稀疏的地块,碳排放量较低;居民建筑物稠密的地块,碳排放量较高。

严跃进认为,限高政策一旦真正实施,将能够约束高层建筑的开发,将县城绿色生态、基础设施建设和住宅建筑规划等进行更好地协调。

反观大城市,限高政策则是推动城市化走向更高的审美水平所必须经历的阶段。

武汉市社会科学院研究员吴琳研究新型城市建设和城市文化传承多年。她对中国新闻周刊说,要摒弃城市建设中原来“千城一面”的思维,本质上是传统文化越来越受到重视的表现。中国人的美学价值观中讲究“持中守正”,尊重人、社会、自然三者的和谐。

她举例说,过高的高楼大厦并不符合“持中守正”的美学价值观。“如果一个小县城,山都不到20层楼高,但是建设了高达30层的楼房,从景观视觉上来说,是一种畸形的美,缺少了自然和建筑和谐统一的美。”

吴琳认为,高质量的城市化,应该注重楼房建设和周围环境形成和谐,让城市住房发展和当地生态环境紧密结合,真正促进住房建设科学、生态、宜居。

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