多校划片博弈激烈，学区房"末班车效应"会来吗？

（原标题：“紧绷的学区房神经”背后：多校划片博弈激烈，学区房“末班车效应”会来吗？）

西城某学区房   陆肖肖 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

由于女儿今年要幼升小，家住北京朝阳区芍药居的李欣（化名）格外关注2021年的入学政策。4月28日，朝阳区发布了被称为“史上最严”的学区政策，重提多校划片，且将是否多校划片的房本时间分界点定为2017年6月30日。

这也就意味着在2017年6月30日之后取得房本的业主，将不再对应单个校区，而是变成多校划片，买房时计划好的人大附中朝阳学校可能上不了了。包括李欣在内，许多近两年买房的家长陷入深深的焦虑中。

经过一天的发酵，购买了学区房的许多家长试图与教委沟通，商讨学区划片的解决办法，《华夏时报》记者从参加商谈的家长处得知，朝阳教委对芍药居家长表示，2021年由于原学校容量不足，有可能会被分到5公里外的新校区，即实行一校多址。

多校划片的博弈

4月28日，朝阳区最新的《朝阳区关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》发布，重提2017年时提出的多校划片政策，其中在入学规则第二条规定，依据《朝阳区教育委员会关于印发<关于2017年义务教育阶段入学工作的意见>的通知》中，关于“适龄儿童少年父母或其他法定监护人，于2017年6月30日后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址不再对应一所学校，适龄儿童少年依据该实际居住地址登记入学将参加所在片区的统筹分配”的多校划片政策，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2017年6月30日之后取得的家庭适龄儿童少年入学，进行统筹派位。

一位房地产行业资深从业者张女士表示，这一次朝阳的学区政策可以说是“史上最严格”，朝阳区曾经在2017年首次提出了多校划片政策，但当时很多家长不满意方案，经沟通后，朝阳又恢复了原有划片方式，2018年、2019年的招生政策则并没有再提多校划片，但今年重提多校划片，还将时间定在了2017年6月30日，就显得非常严格了，说明这两年很多买朝阳学区房的家长都要面临入学学校的不确定性。

“2018年到2020年，房子成交量和价格都比较低迷，学区房也没有涨，但今年学区房又有些热，可能就因为这样才又开始提多校划片了。”张女士对记者说。

学区政策的更迭，对于购入学区房的家庭来说影响巨大。李欣告诉《华夏时报》记者，“这个政策出来，我都是懵的，仿佛遭到了当头一棒。这边花钱买老破小的，多数是为了出门左拐上人大附中朝阳学校，但是这样一来很有可能上不了，感觉房子白买了，特别怕房子贬值。”

芍药居北里 陆肖肖 摄

同李欣一样，众多关注学区政策的家长在4月29日与朝阳区教委进行了沟通。《华夏时报》记者从参加商讨的家长处得知，朝阳区教委对家长表态，朝阳区自2017年提出多校划片以来，政策一直在推进，只不过由于考虑到家长的感受，朝阳区教委一直在想尽办法来扩充学位，但今年人大附朝阳的学区容量已经爆满，容不下更多的孩子了，需要借址办学，开设新的场地，来容纳更多的孩子入学。人大附中朝阳学校新的地址选在朝阳区社区学院，也就是原来的朝阳师范，这个校区的师资、管理、规划以及各项教学活动，都和现在的学校是一致的，在报名时可以有两个校区进行选择，然后进行派位，这里的“多校”实际指的是多校区。如果家长觉得新校区距离较远，在报名时可以选择片区内统筹分配学校。如果家里第二个孩子入学，会尽量将两个孩子安排在一个学校。

李欣给记者提供了一份来自家长群的截图，截图显示：珠江帝景的家长们沟通后反馈，朝阳区教委答复称，报名系统维护完，还是一对一单校。嘉铭桐城的家长们沟通后朝阳区教委答复，通过增班改建尽量保证学生入学，优先2017年6月30日之前有房的家庭子女入学，如果入学人数超额，将在嘉铭学校内部东西校区调剂，适龄儿童无论去哪就读，最低保证是不出嘉铭系统，能够保证九年一贯制。关于填报志愿，是会采用由近及远的顺位就近入学。

收到以上信息后，《华夏时报》记者在朝阳教委官网并没有看到有关修改多校划片规定的公开文件。

张女士分析，虽然上学是刚需，但以前很多人买学区房也是为了投资，等孩子上了学还能高溢价卖掉。虽然朝阳区这次的多校划片仍有一些博弈的味道，但“搅乱一池春水”后，入学的不确定性，也对学区房的投资预期造成很大打击，使学区房的投资价值打了折扣。“仅仅是上学的需求，不一定能撑住房价涨速。反映到市场上，朝阳区学区房的价格也不一定降，因为学区高地依然在，但是涨势肯定会受影响。”张女士认为。

负责芍药居片区的经纪人小邢告诉《华夏时报》记者，“未来如果多校划片真的落地，学区房很可能会降价，价格肯定不如现在高，如果上周边不好的学校，肯定比不上能上好学校的房价。但多校划片也应遵循就近入学原则，在片区能满足孩子上学的前提下，划到别的学校也不太现实。”

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，多校划片这个事情需要辩证来看，尤其在幼升小的环节，更强调的还是就近入学的原则，因为孩子需要方便上学，也需要家长方便接送，基于这样的考量，多校划片也会用一种更人性化的方式来执行。学校需要针对不同家庭的综合情况来做排序，包括户籍情况、房产情况、纳税情况等综合考量后，在部分学生不能满足就近入学的情况下，才会实施多校派位，也需要兼顾学生上学和生活之间的平衡。这样才能可以让全区的学籍学校资源，得到很好的协调。

海淀首提“九年一学位”，“末班车效应”会到来吗？

海淀区今年的学区政策改革同样引起轩然大波。4月23日，海淀区发布2021年义务教育阶段入学工作的实施意见，今年的政策坚持多校划片，通过电脑派位的方式来进行。文件规定，2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学。

文件还提到，自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。这也意味着，未来购房者即便买了房子，孩子也未必能入读对口的学校，这一政策对后续市场影响巨大，也被称作海淀2211新政。

另外，海淀区的入学政策文件还规定，自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。随着学位占用时间的延长，预示着，海淀区九年一贯制的学位将变得更加稀有，与此同时，刚刚用过学位的房子，价值将降低很多。

海淀街景 陆肖肖 摄

海淀区学区政策的大变革，切实牵动着众多家长的心，也加速了这些家长们的入市行动，想要赶在2022年之前迁入户口，避免面临“区内协调”的境遇。一位海淀区蜂鸟家园的二手房经纪人告诉《华夏时报》记者，“出了新的政策之后看房子的特别多，以前很多观望的人都开始入手了，在2022年之前落了户就放心了。目前价格比较平稳，今年成交量最高的是二三月份，月成交量在二三十套，最近成交量每个月在十四五套，但价格也就到这了，再上涨的空间也不大。”

但也有业主受此影响下调了房价，另一位万柳片区的二手房经纪人小游告诉《华夏时报》记者，海淀新的学区政策出台之后，有部分学区房价格出现了下调，但也有业主明显慌了，害怕卖不出去。最近一位房东将一套新起点嘉园的50平米左右的房子调低了挂牌价，以前挂牌880万，现在报价835万，降了大概45万。也有蜂鸟家园社区的业主调低了价格，以前900万左右的开间，最近降了40万。

郭毅分析，海淀学区房在今年年底之前可能会有一轮升温，但是在政策实施前的2022年九月份之前，学区房的需求会出现下滑，在集中释放之后短期的暂停，这个暂停期会把今年下半年上涨的空间再调整回去。

东西城多校划片政策未变，学区房价格平稳

东城区的学区政策沿用了之前的多校划片政策，4月23日，东城发布的新的学区政策显示，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年12月31日后取得的家庭，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。教育招生考试中心在入学问答中明确，租房上学不占用房东的学位。

西城区的学区政策变动也比较小，坚持了去年提出的多校划片政策。4月23日，西城区发布的新的学区政策显示，自2020年起，西城区对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。学位占用后，六年内居住该地址的适龄儿童入学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

德胜片区一位经纪人小刘告诉《华夏时报》记者，最近成交量比二三月份的时候稍稍降了一些，因为最近很多人在等具体的学区政策出来，但出来后没有大的变动，该买的也就买了。前段时间确实没房子，基本上出一套卖一套，现在还好，可挑选的房源比较多。

小刘介绍，“目前德胜片区的价格比去年大概涨了百分之十几，900万的房子大概涨了一百多万。现在房源的价格比较透明了，而且多校政策出来了很长时间了，最近价格比较平稳，优质房源还是比较容易卖掉的，所以价格往下走的可能性也不大。作为业主都觉得自家房子比别人家的好，即便是同户型，上一家卖了900万，业主的报价就要910万，少了都不卖。”

对于未来学区房的价格走势，郭毅分析，其实多校划片之后发现，可能对很多家庭的影响力没有那么大，如果遵循就近入学原则的话，带有海淀、东西城等核心资源的学区房的影响不会太大，需求会保持在一个稳定的状态。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁