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广州破解“大城市病”:10年后让40%居民实现低成本住房

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2021年第一张成绩单出炉。根据北上广深一季度GDP数据,广州以GDP增速19.5%稳居一线城市首位。

广州经济正在快速复苏,但“大城市病”也愈显突出:通勤难、住房难。以通勤为例,2020年全国主要城市通勤监测报告显示,广州平均通勤距离约8.7公里,平均通勤时间38分钟。按此增长态势,预计2035年平均通勤距离超过12公里,平均出行耗时56分钟。此外,随着广州的人口持续净流入,商品住房价格上涨较快,住房供需不平衡、结构不合理等问题也日益突出。

作为一座拥有2000多年历史和2000多万人口的超大城市,广州城市规模不断扩张,在城市化进程快速推进的过程中,“大城市病”也给广州的发展带来困扰和挑战。

按照广东“十四五”规划,广州要实现老城市新活力,在综合城市功能等四方面出新出彩,发挥核心引擎功能,辐射带动广州都市圈城市发展。对于迈入存量时代的广州来说,城市更新是解决“大城市病”的契机。

4月27日,广州市规划和自然资源局副局长邓堪强在城市更新产城融合职住平衡专题新闻发布会上提到,过去以市场为主导、过度房地产化的城市更新,未能解决产业空间供给不足,低成本住房配建短缺等问题,无法满足城市高质量发展的要求。

为此,广州提出到2030年,50%以上适龄就业人口实现30分钟通勤,40%以上居民享受低成本住房。“不要让外围区域成为‘卧城’,” 广东工业大学建筑与城市规划学院院长蔡云楠对时代周报记者表示,通过产业和居住合理搭配,不仅能增强城市发展动力,还有助于提高居民生活幸福指数。

改造不再房地产化

今年初,为解决产业空间不足、分布不均的问题,广州在市内画了“三个圈”。

根据《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》(下称《指引》),广州打破以往行政区域界限,将土地划分为三个圈层,并对每个圈层的产业布局提出更细致的要求。

第一圈层以广州环城高速为界,“老三区”越秀、荔湾、海珠和天河区被包括在内,但只有越秀区被完全纳入;第二圈层包括白云区、番禺区,以及前述四区未被纳入“一环”的部分区域;剩余区域归为第三圈层。

《指引》明确规定,不同圈层城市更新中的产业建设量最低占比,如第一圈层的不低于60%,第二圈层不低于40%,第三圈层的除已纳入重点功能区规划控制,其他区域可按自身发展规划自行制定。


广州打破以往行政区域界限,将土地划分为三个圈层

荔湾区属于第一圈层。按照《指引》,这里将引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药等战略性新兴产业和现代服务业企业,引入世界500强投资的企业不少于1家,全球2000强、央企或中国500强、上市公控股公司不少于2家等。

老城区要产业再造,首先是要盘活土地资源,才能为高质量产业集聚腾出发展空间。

荔湾区白鹅潭商业区就是第一圈层腾挪的重点。根据《白鹅潭地区发展规划(2020-2035年)》,白鹅潭商业区的聚龙湾片区将结合周边约49公顷旧厂、18公顷旧城、35公顷旧村,开展连片更新改造工作。

建设完成后,产业建筑量占比将达95.35%,形成双创办公及孵化中心、白鹅潭展示中心、科创总部湾等多样化功能建筑,满足不同时期的企业需求。

值得一提的是,该片区部分取消了居住用地。具体范围是西至芳村大道东,北至信联路,东至珠江,南至沙涌,面积约33.27公顷。这意味着,这33.27公顷用地没有住宅。

对此,有关部门回应称,“滨江地区以产业、公共设施为主。充分考虑公众诉求,计划在聚龙湾片区更大范围内统筹解决,满足拆迁安置需求。”

“希望不要像过去的改造(建住宅或者房地产化),要实现城市的可持续发展。”蔡云楠认为,实现可持续发展就要把产业做起来。通过三个圈层布局,将产业和居住合理搭配。

增加低成本住房

“大城市病”的另一个体现是住房难。

如今,广州正在加大供应低成本住房。以番禺区万博—里仁洞片区为例,该区域临近长隆旅游度假区、万博商务区及汉溪商务区,里仁洞村还聚集了600多家电商网店,从业人员超3万人。

不同层次的人才各有不同的住房需求。为此,该区域通过城市更新规划了5300套、总建筑面积约30万平方米的中小户型住宅,满足住房租赁需求。

这是广州通过城市更新调整产城融合,推进职住平衡的缩影。邓堪强表示,本轮城市更新是优化调整产城融合、职住平衡以及全方位提供均等化服务的关键阶段和历史机遇。研究结果表明,城市更新5年计划完成后,广州交通及公服设施服务水平将显著提升,职住平衡和低成本住房供应均得到明显改善。

时代周报记者从发布会上了解到,在广州城市更新提供的住房面积总量中,有40%为中小户型、低成本住房。融资住房中,中小户型住房面积占比一般不低于30%,村民复建安置住房中,用于租赁用途面积占比可达50%,即改造后可提供的低成本住房(含融资中小户型住房、复建租赁住房等)约占住房面积总量的40%。满足。

目前,广州已将低成本住房保障纳入产城融合职住平衡指标体系的评估维度,从微观层面考虑新市民、产业人才、低收入人群等的多层次住房需求,以期实现职住平衡。


广州市产城融合职住平衡指标体系构成图

“产城融合、职住平衡是适合广州市目前的发展需要的。”蔡云楠告诉时代周报记者,过去城市更多的是讲功能分区,但现在更多是在生态安全的情况下,把各种功能整合到一起,更方便民众居住,也更大程度降低碳排放,“未来的城市发展,更多是一种混合的形式。”

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