布局“十四五”：转型有新成效、改革有新突破、创新有新作为
2020年，绿地迎难而上、主动作为、精准施策，在极不平凡的一年，实现了高质量发展。4月26日晚，绿地控股（600606.SH）发布2020年报和2021年一季报。2020年，在新冠肺炎疫情席卷全球、房地产调控明显收紧的背景下，绿地站在全球视角，准确把握“双循环”新发展格局，持续推动自身创新转型升级，实现了核心业绩全面正增长，取得了“六有”良好发展局面：抗疫有担当、发展有成绩、转型有实效、改革有突破、拓展有亮点、品牌有影响。2021年一季度，宏观经济保持回升向好的总体态势，面对复杂的外部环境，绿地聚焦转型、改革、创新、团队、风控等关键环节，狠抓全年工作开局，实现了“首季开门红”，主要经济指标全面快速增长，房地产、基建等产业均保持了较好的发展态势。同时，降负债也取得阶段性成果，“一条红线”提前转绿达标。绿地将围绕“地产提质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”的主线，持续推进转型升级，推动高质量发展，稳健布局“十四五”。
2020年，绿地核心业绩全面正增长，质量效益进一步提升。全年营业收入4558亿元，同比增长6.53%；扣非归母净利润144亿元，同比增长13.13%；基本每股收益1.23元，加权平均净资产收益率18.57%，保持稳定；总资产达到13973亿元，同比增长21.96%；归母净资产848亿元，同比增长7.45%。现金流持续大幅改善，加强资金工作，增收节支，全年实现经营性现金流量净额447亿元，同比大幅增长132.17%；货币资金1035亿元，同比增长16.42%。资产负债结构不断优化，降负债、去杠杆、优结构成效显著，优化资源配置，提高资金使用效率。有息负债余额3218亿元，整体平均融资成本5.64%，保持低位。未来业绩确定性继续加强，加强主业销售回款，合同负债及预收款项创新高达到4215亿元，同比增长10.6%，奠定未来业绩稳定增长基础。股东回报结构优化，为提升公司盈利能力、更好回报股东，拟每股派发现金红利0.25元（含税），拟每股送红股0.05股。
2021年一季度，绿地实现“一升一降”：主要经济指标实现全面快速增长，降负债超计划取得阶段性成果。一季度营业收入1326亿元，同比增长66.58%；利润总额71亿元，同比增长10.83%；扣非归母净利润40亿元，同比增长9.06%；基本每股收益0.32元，同比增长6.67%。核心主业发力，质量效益快步提升，其中：房地产业营业收入487亿元，同比增长29%；基建产业实现营业收入756亿元（内部抵消后），同比大幅增长122%。现金流大幅度提升，经营性现金流量净额119亿元，同比增长249%。
在主要经济指标全面高质量增长的同时，绿地加大力度主动去杠杆，成为房企高效去杠杆的“绿地样本”。截至2月底，绿地“三年三步走去杠杆”计划提前阶段性达标，在稳健应对春节前后付款高峰的同时，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”达标，比原计划整整提前一个多季度。截至3月底，有息负债总额（含广西建工）较今年初再降181亿元，自去年推进去杠杆计划以来，累计较高点已下降超过845亿元；净负债率较高点累计下降52个百分点，剔除预售款后的资产负债率也延续了持续回落态势。绿地在春节前后付款高峰背景下，稳健按期足额偿还到期债务。绿地以自有资金为主先后按期足额完成了2015年公司债券（第一期）、2016年公司债券（第一期）本息兑付，总计约180亿元。2月，绿地以自有资金按期完成本息总计约4.72亿美元境外美元债券兑付打款。同时，绿地加大相关债券回购注销力度，已回购美元债券共计约6000多万美元，目前已注销1300多万美元。
绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地将降负债稳发展、高效去杠杆放在重要战略位置，多管齐下，成果显著，为“十四五”高质量发展奠定基础。接下来，绿地将进一步提速去杠杆计划，相关指标达标时点有望再提前，今年内，力争实现两条线“转绿”达标。绿地将切实把握新发展阶段，贯彻新发展理念，持续降负债去杠杆，使发展与安全相得益彰。
一、冲刺2021，布局“十四五”高质量发展
2020年全面取得较好成绩、2021年“开门红”，主要得益于：面对挑战，绿地上下凝心聚力奋进；抓住机遇，核心产业持续转型升级；危中寻机，优势产业抢抓发展机遇；紧抓核心，聚焦关键点狠抓发力。
张玉良指出，今年是中国共产党成立100周年，“十四五”的开局之年，各地贯彻落实中央要求，推进实施“十四五”规划，努力构建新发展格局，总体外部环境为绿地加快创新转型提供了有利条件。在“首季开门红”的基础上，绿地完全有条件冲刺“半年红”目标。下一步，绿地将进一步深刻把握房地产行业新周期特点和发展逻辑，不断做精做细运营管理，持续释放“管理红利”。抓住重点，进一步聚焦，把核心资源用到刀刃上，聚焦房地产、基建、金融、消费等业绩突出的重点行业，聚焦有空间、有潜力的成长性重点区域，聚焦竞争优势足的重点单位，提高资源使用效率。
绿地将从锚定未来五年的战略设想出发，确保实现高质量发展的良好态势，为未来五年发展开好局、起好步。具体包括：转型有新成效。围绕“地产提质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”主线，持续推动转型升级，确保主要经济指标平稳较快增长。坚定不移降负债、去杠杆，不断优化资产负债结构，守住安全发展底线。创新有新作为。推动房地产、基建、消费、金融等产业拥抱创新科技，形成技术亮点。房地产业要推动创新产品落地推广；基建产业要主攻“高大精深”建筑技术，在智能建造等前沿领域抢占制高点；消费产业要深化业态创新、模式创新，商贸业务要以贸易港为核心推动上下游产业链优化，完善盈利模式；金融产业要推动数字化、科技化转型，打造高质量“金控集团”。改革有新突破。推动深度混改、股权多元化等改革举措，实施激励机制改革，增强内在动力，充分调动积极性。
展望“十四五”，绿地将按照“把握新发展阶段、落实新发展理念、构建新发展格局”的总体战略，精准把握中国经济、城镇化、扩大内需、科技革命、行业发展等的新阶段发展特点，全面贯彻落实高质量发展、改革创新、协同发力、拥抱科技、守住安全底线等核心新发展理念，着力构建在行业地位、产业、资本化等层面新的格局，推动绿地发展达到新的高度和厚度。
二、产业发展详情
1、2020年：房地产业业绩创新高，综合产业全面增长
2020年，绿地房地产业主动作为，克服了疫情、调控等因素的影响，发展质量明显提升。业绩贡献再创新高。全年结转收入1948亿元，再创历史新高，毛利率26.39%，保持稳定。销售质量快步提升。全年合同销售金额3584亿元，销售面积2909万平方米。回款达到3089亿元，回款率86%，同比提升9个百分点。销售结构显著优化，住宅销售金额2725亿元，同比增长8%，占比达到76%，商办占比24%。销售均价稳步增长，达到12300元/平方米。项目拓展质量提升。全年累计获取项目90个，新增土地面积1365万平方米，计容建筑面积2932万平方米。总土地款929亿元，总货值约3330亿元，平均楼面价3175元/平方米。一二线核心城市项目占比提高，结构进一步优化，按货值计算，约70%的项目位于一二线城市；按计容建面计算，约70%为住宅。新获取“地产+”产业协同项目建筑面积超过2300万平方米，占比超过80%；围绕重点区域、聚焦核心城市、用好产业资源，武汉天河国际会展中心、吴江汾湖长三角绿色智能制造协同创新示范区、南昌贸易港、西安及南浔高铁站等重大项目先后落地。截至2020年底，总土储20088万平方米，其中，持有待开发土地规划计容建面4592万平方米，在建15496万平方米。项目建设不断加强。全年新开工面积3178万平方米，新增有效供应2272万平方米，竣工备案2356万平方米，完成交付3017万平方米，交付同比大幅增长41%。韩国济州梦想大厦项目、加拿大绿地君峯公寓项目先后竣工交付，分别实现销售回款约40亿元和22亿元。多地开工了一批城市功能及产城融合项目。强化超高层、会展、贸易港等重点项目管控，武汉绿地中心、成都绿地中心等项目进展顺利。产品力全面提升。推出“健康宅2.0”产品标准，全年落地应用138个重点项目，总计容面积3998万平方米。绿地产品共获奖400余项，其中国际类奖项78项，国家级奖项26项。与同济大学联合创新成果获评“上海市科技进步一等奖”。联手华为等成功研发绿地第一代人工智能家庭大脑“绿芯系统”。
基建产业抢抓机遇，业绩全面增长，产业版图、发展能级、市场影响力、核心竞争力全面提升。经营业绩全面增长。全年营业收入2334亿元，同比增长24%。产业平台成功运作。绿地大基建集团正式组建，全面统筹、协调和推进基建产业发展，产业平台功能作用凸显，市场号召力和影响力进一步提升。产业版图进一步扩大。控股广西第二大国企、双千亿级的基建企业广西建工。补齐产业链短板，投资控股上海市水利工程集团、贵州省水利水电勘测设计研究院。市场拓展有力推进。全年新签合同6103亿元，同比增加62%。抓住中央和地方扩大内需、增加有效投资、推进“两新一重”建设的契机，拓展大客户，承揽大项目，规模放量、结构优化。资金实力不断增强。拓宽融资渠道，创新融资方式，压降有息负债规模，优化资产负债结构。科技水平进一步提升。成立绿地大基建技术研究院，获得多项工程技术奖项，包括鲁班奖4项。在装配式建筑、3D建筑打印、智能建造等领域取得积极成果。
金融、消费等综合产业危中寻机，创新转型发展取得突破，打开了新的发展局面和空间。金融产业。稳健经营，全年实现利润总额37亿元。积极引入战略性投资者，核心牌照取得突破，成功获得新加坡数字银行牌照，REITs发行取得阶段成果。商贸产业。业务规模持续增长，国际贸易、零售等业态进一步放量，全年营收80亿元，同比增长19%。贸易港平台功能持续做强，已累计吸引70个国家和地区的176家企业入驻，设立国家馆46个；在全国建设分港10家、开业运营4家。对接服务进博会成果丰硕，先后与34个国家的68家企业达成采购意向，组织了32个国家和地区的155个海外品牌参展。与南美最大的牛肉商美利华合作，扩大牛肉进口；与法国独立珠宝商卡洛芙设立合资公司，推动其品牌在国内首发。酒店旅游产业。继续推进酒店轻资产管理输出，全年签约项目20个。在上海三甲港打造首个微度假项目，推动多地复制；上航国旅成功落地遵义机场全航线合作项目。形成会展场馆运营管理的基本模式以及10个重点场馆开业运营的路线图、时间表。健康及科创产业。整合健康及科创产业资源，为房地产主业项目落地、招商运营提供赋能，首个康养社区正式开园运营，“康养谷”商业模式进一步巩固；与上海中医药大学、上海医药集团、上海交大医学院等合作，在长三角重点区域投建医疗健康产业园。
2、2021年一季度：房地产业质量效应稳步提升，综合产业创新发展
房地产业以深化改革带动发展突破，业绩快速增长，质量和效益稳步提升。销售业绩快速增长，通过春节促销等活动，“从头开始”狠抓销售，商办去库存、大盘销售、回款等均取得明显成效。一季度实现合同销售金额702亿元，同比增长39%，回款671亿元，同比增长43%，回款率达到96%。其中，住宅销售金额497亿元，占比71%，同比增长47%，回款576亿元，同比增长55%，回款率116%，销售均价约12000元/平方米，保持稳定。项目拓展稳健推进，稳健推进投资拓展，新获取项目13个，新增土地面积137万平方米，计容建筑面积296万平方米。总土地款131亿元，总货值约395亿元，平均楼面价4422元/平方米。按计容建面计算，约86%为住宅，按货值计算，约35%的项目位于一二线城市，住宅、商办土储结构持续优化。复工达产有力推进，保供应、保交付、保重大功能性项目节点，累计新开工539万平方米，新增供应283万平方米，竣工备案270万平方米。产品力进一步提升，着力打造健康宅、科技宅、孝亲宅、堂墅等“三宅一墅”创新产品系列。与头部科技企业合作，提升科技水平。改革深入，激发新动力，推进项目跟投，一季度批准跟投项目7个。
基建产业“规模上台阶、发展上水平”，全力提升产业能级与核心竞争力，实现了快速高质量成长。一季度营业收入756亿元，同比大幅增长122%。累计新签合同金额1859亿元，同比增长94%，中标10亿元以上的基础设施项目27个，并在冷链物流、智慧城市、新能源等新基建领域实现突破，项目结构进一步优化。产业版图进一步扩大，通过混改，完成对上海水利工程集团的投资并购，补齐产业链短板。与南昌市政府及江西国控集团战略合作，联手打造重量级的大基建产业投资集团。科技水平进一步提升，取得了上百项省部级以上科研成果，旗下广西建工的塔机搭乘中欧班列出口海外市场；江苏省建荣获江苏省科学技术奖一等奖，并获得首个境外工程“鲁班奖”。
金融、消费等综合产业加快创新转型，业务规模持续放大，发展能级进一步提升。金融产业，实现利润总额7亿元。数字化转型全面提速，To A科技金融平台、To B供应链金融平台、To C消费金融平台三大平台加快搭建。债权、股权、资本运作等基础业务经营有序开展。新加坡数字银行即将完成注册设立。商贸产业，与进博局合作，成为第四届进博会组展商。同时，受商务部邀请，成为首届消博会组展商。在核心商圈落地“进博城市体验店”，加快贸易港零售化。与巴西美利华集团合作，在海南打造国内最大进口蛋白产品集散中心。酒店业务，推进轻资产管理输出，签约项目4个，并与9家企业达成合作。旅游业务，把握建党百年契机，发力红色旅游等特色主题游，推出100条红色旅游线路。会展业务，扎实推进各场馆运营及开业筹备工作。
本文来源：网易房产
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