丁祖昱：部分三四线城市土地溢价和楼板价太高

4月20日，在克而瑞研究中心地产金融会议上，易居企业集团CEO丁祖昱在谈及当前的房地产形势时表示，无论是一二线还是三四线城市，都在全面实施限制性政策，房地产发展逻辑一定会发生改变。

“过去惯用的方式，发展的手段、战略，今天都要做相应的调整，如果不调整的话，如果不去适应大方向的话，我认为每家开发商的压力都是非常大的。地产的发展逻辑已经不支持高增长了，开发商现在拿地销售比就是0.2%，非常保守，但这也是能够控制风险的比重。”丁祖昱说，从行业规模上来看，一季度的房地产销售规模不仅比去年大增，比前年（2019年）的销售面积也同比增长了20.7%，销售金额增长了41.9%，在融资受限的情况下，目前靠销售回笼还能够满足当前现金流的需要。

政策方面，丁祖昱表示，融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、22城集中供地让整个行业围绕着房住不炒，去杠杆，稳地价、稳房价、稳预期走下去，而且将是长期政策。

丁祖昱表示，“我觉得今年就有一半房企的‘三道红线’会变绿，当然有一些房企努力三年也变不了，两者之间也会产生新的分化。过去说在于规模的分化，今天的分化在于负债上的分化，相关财务指标的分化，哪怕很大规模的房企，如果三项财务指标变不了绿，那么它的规模越大，风险越大。”

对于开发商来说，丁祖昱认为，开发商只要抓两头就行了。一头抓投资，投资一定不要出问题。一头抓营销，营销一定要出货，控制成本，使用各种各样的营销手段。

丁祖昱提供的数据显示，2020年的新房成交同比增长了103%，比2019年的100城增长了37%。从一二三四线城市的情况来看，一线城市表现得最好，二线城市有分化，整体增长了20%，也有一些城市的销售数据和2019年相比有所下降。

在谈及双集中供地时，丁祖昱表示，双集中供地给一部分的三四线城市，长三角的三四线城市、热点的三四线城市的土地市场很大的机会。但丁祖昱强调，有些地块争夺下来是亏的，因为楼板价和溢价率都太高。

克而瑞证券首席分析师孙杨认为，从公司存量资金角度来看，在双集中政策下，房企分化明显，房企在短时间内对保证金和前融的需求大大提升，除去短期负债后在手现金的剩余量越多，公司的安全边际相对越高，对于高息资金的需求量越低。

对于未来房地产行业发展趋势，丁祖昱认为，一方面行业肯定是步入无增长时代，销售面积保持在17亿平方米，销售金额可能还会增长；另一方面，房企还是要快速去杠杆。

丁祖昱认为，现阶段的地产行业整体开发已经进入到瓶颈。“由于今天的金融环境不太支持，或者很不支持，所以对于房企来讲，还是要开辟第二战场，寻找第二根曲线。”

在第二战场的选择上，丁祖昱给出了自己的建议，他认为物业管理、住房租赁、办公楼、文旅、养老产业和投资是开发商可选择的方向。