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丁祖昱:部分三四线城市土地溢价和楼板价太高

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4月20日,在克而瑞研究中心地产金融会议上,易居企业集团CEO丁祖昱在谈及当前的房地产形势时表示,无论是一二线还是三四线城市,都在全面实施限制性政策,房地产发展逻辑一定会发生改变。

“过去惯用的方式,发展的手段、战略,今天都要做相应的调整,如果不调整的话,如果不去适应大方向的话,我认为每家开发商的压力都是非常大的。地产的发展逻辑已经不支持高增长了,开发商现在拿地销售比就是0.2%,非常保守,但这也是能够控制风险的比重。”丁祖昱说,从行业规模上来看,一季度的房地产销售规模不仅比去年大增,比前年(2019年)的销售面积也同比增长了20.7%,销售金额增长了41.9%,在融资受限的情况下,目前靠销售回笼还能够满足当前现金流的需要。

政策方面,丁祖昱表示,融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、22城集中供地让整个行业围绕着房住不炒,去杠杆,稳地价、稳房价、稳预期走下去,而且将是长期政策。

丁祖昱表示,“我觉得今年就有一半房企的‘三道红线’会变绿,当然有一些房企努力三年也变不了,两者之间也会产生新的分化。过去说在于规模的分化,今天的分化在于负债上的分化,相关财务指标的分化,哪怕很大规模的房企,如果三项财务指标变不了绿,那么它的规模越大,风险越大。”

对于开发商来说,丁祖昱认为,开发商只要抓两头就行了。一头抓投资,投资一定不要出问题。一头抓营销,营销一定要出货,控制成本,使用各种各样的营销手段。

丁祖昱提供的数据显示,2020年的新房成交同比增长了103%,比2019年的100城增长了37%。从一二三四线城市的情况来看,一线城市表现得最好,二线城市有分化,整体增长了20%,也有一些城市的销售数据和2019年相比有所下降。

在谈及双集中供地时,丁祖昱表示,双集中供地给一部分的三四线城市,长三角的三四线城市、热点的三四线城市的土地市场很大的机会。但丁祖昱强调,有些地块争夺下来是亏的,因为楼板价和溢价率都太高。

克而瑞证券首席分析师孙杨认为,从公司存量资金角度来看,在双集中政策下,房企分化明显,房企在短时间内对保证金和前融的需求大大提升,除去短期负债后在手现金的剩余量越多,公司的安全边际相对越高,对于高息资金的需求量越低。

对于未来房地产行业发展趋势,丁祖昱认为,一方面行业肯定是步入无增长时代,销售面积保持在17亿平方米,销售金额可能还会增长;另一方面,房企还是要快速去杠杆。

丁祖昱认为,现阶段的地产行业整体开发已经进入到瓶颈。“由于今天的金融环境不太支持,或者很不支持,所以对于房企来讲,还是要开辟第二战场,寻找第二根曲线。”

在第二战场的选择上,丁祖昱给出了自己的建议,他认为物业管理、住房租赁、办公楼、文旅、养老产业和投资是开发商可选择的方向。

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