古老的北京，年轻的二环

一座城市房价最高的地段，往往代表着这座城市的追求。

上海黄浦，深圳南山，广州天河，北京的东西城。

二环才是老北京。牛校、金融街、故宫、天坛......现代地标和古迹共同形成了二环精神---

天生骄傲。

以环线论的话，北京二环是最没有争议的核心地，顶级资源集中是公认的优势项，但严肃君认为，这里的价值在于---

二环是一种最北京的生活方式。某种程度上，住在二环，才是住在北京。

在这里，既能享受现代生活的烟火气，也能感受历史留下的底蕴。

古老的北京，年轻的二环。

01难以复刻的C位

所以在新房市场上，有一个特别抓眼球的玩儿法，很多五环六环的项目在宣传海报上，经常使用故宫的建筑符号，或是故宫两个字。

比如，故宫正北上风上水，实际上往北已经30公里开外；再比如最常见的“长安街西延线”，买房人都默认，这地儿在门头沟。

但天坛府不同，天坛府是实打实的在天坛旁，距离仅800米。

分量感不言而喻。

在环线论失效的今天，天坛府所在的二环，扛得起“环线绝对论”的大旗，并且没有南北之分。

二环，占据的是内城最核心的城市资源。

新项目的配套，是以公里为计量单位，而二环是以米为计量单位的。

送孩子上学、上下班、逛街购物，步行20分钟以内都可以解决。想没有优越感都难。

02内城稀缺大盘

二环有多好，置业二环的机会就有多么少。

首先，新房没有。二环内过去地少，现在归零。以东城为例，2005年以来入市的宅地不超过10宗。今年的2600亿土地财政，东西城没贡献1分。

严肃君印象中，二环上一个让买房人疯狂的还是中骏天宸。不仅一举拿下了13.5万的破红线预售价格，转现房后，二手房挂牌价直接飙到17万。

其次，二手房老旧。交易频繁的90%都是老破小，买也是奔着学区，这些房龄超过15年甚至20年的房屋，难有居住品质可言。

也有一些还不错的次新房，但出房率超低。没有改善型新房的供应刺激，次新房作为片区内居住品质顶流，相对售出，持有价值更高。

就算有房等不到挂到中介内网，就被等待的买家抢下了。

去年以来也有一些所谓的新房亮相，比如金舆东华、东直门8号，市场反应特别强烈，即使是单栋建筑社区也瑕不掩瑜，叫好又叫座。

但二环始终留有遗憾。这种遗憾是来自于，老北京城原本就是最有生活烟火气的地方，恰恰最缺少的，就是能够承载烟火气的大型社区。

像天坛府这种总计供应1556套房源的大盘，过去没有。

未来也难以再有。

03大社区的生命力

其实所谓的烟火气，更适合旁观，胡同里的生活无法满足现代人的节奏和需求。

现代人更需要的，是享受其中的生命力，而大盘的意义，就在于此。

大型社区往往拥有区域再定义的能力，这种能力在老城区尤其珍贵。一方面对外有带动和激活作用，另一方面对内有有足够空间去做好的产品，以及属于二环的生活场景。

大型社区也更有社区感，最显著的一个特征是，天坛府是二环独一份有园林的项目。

靠近皇城根儿，连景观名都特别带感。新中式风格，“浅绛山水”成树移植，以及供业主共享的全龄活动空间和景观厅。

天坛府，7-10层小高层，建筑面积约60-260平多种面积段选择。精装交付，配备10大科技体系，12大智慧安防系统。

首期推售建筑面积约60-135平户型，近期开盘。

古老的北京城，至此成为年轻的二环。