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去年成交逾3万套创新高 北京限竞房去化进入尾声

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2021年以来,北京地区限竞房成交呈现加速趋势。中原地产数据显示,一季度限竞房成交高达7200套,远超近年同期成交数量。截至4月中旬,北京地区限竞房自2018年以来成交总套数达到64445套,限竞房住宅去化进入尾声。成交明显提速的限竞房项目在很大程度上也提升了北京整体新房市场的活跃度。

去化进一步加大

从成交套数来看,2021年1月至4月中旬,北京地区合计成交限竞房8778套,延续了2020年下半年的井喷态势。2018年,北京地区成交限竞房4441套。此后,受限竞房土地加速出让、项目扎堆入市大力度促销等因素影响,限竞房出让套数逐年走高。2019年成交20617套;2020年成交30609套,创下历史新高。

从目前限竞房新增数据看,限竞房出现了供小于求的局面,一改前期扎堆积压态势。2021年以来,北京地区新增供应套数仅为3443套,新增供应面积为31.5万平方米,新增供应拟售均价为42873元/平方米,新增供应拟售金额为135.04亿元。同一时期,北京地区成交金额达到434.42亿元,成交套数达到8778套。

从成交均价看,最近几年北京地区限竞房保持平稳态势。2021年1月至4月中旬,北京地区限竞房成交均价为47854元/平方米;2018年至2020年,成交均价分别为49208元/平方米、48501元/平方米和47490元/平方米。

经历了近3年多的去化,北京地区限竞房可售存量趋于低位。截至目前,北京地区可售存量套数为25387套,可售面积为315.85万平方米,远低于2020年和2019年。2020年,可售存量套数为34453套,可售存量面积为413万平方米。2019年,北京限竞房可售存量套数为33607套,可售存量面积为406.04万平方米。

延续涨价态势

持续增长的限竞房成交量一定程度上也提升了北京楼市的整体活跃度。

中原地产数据显示,一季度,北京限竞房累计成交7200套,远超往年同期。同期,北京成交新建住宅网签合计达到1.3万套,达到近8年来最高点,同比2020年上涨明显,甚至相比疫情暴发之前的几个年度,也出现了较大幅度增长。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,一季度北京楼市整体相对活跃,从市场数据看,成交量刷新了调控后的新高。从调控政策角度看,一旦市场过热就会有调控的预期长期存在,一定程度上抑制了市场过热。当下北京楼市处于“暖冬”,远远未到“小阳春”。但考虑到经营贷严查等因素影响,整体市场预计见底企稳是主流趋势。

张大伟指出,北京楼市经过持续4年的低迷,在2021年逐渐企稳,新房成交量放大,以学区房为代表的二手房价格出现明显上涨。在全球量化宽松背景下,北京地区房地产市场景气度有所提升的苗头已经显现。从分区域看,北京五环内房价上涨相对明显,但五环外,价格战依然明显。不论是新房还是二手房,五环外的房价今年很难看到上涨,特别是亦庄、顺义、房山等地区。但对于购房者来说,期望这些地区的房价明显下调也不太可能。

不限价地块增多

“全国其他城市房价普遍上涨,而北京已连续跌了多年。从全国范围看,北京地区楼市的性价比也开始显现。”张大伟强调,“回顾过去4年的北京房地产市场,热点肯定集中在中小户型的限竞房上,井喷供应给了购房者较低的购房门槛。但是,目前北京地区市场供应结构出现了一定变化,不限价地块出让增多、不限价项目建设和出售逐渐代替限竞房成为市场主力,使得新房市场成交均价企稳回升。二手房方面,以学区房为代表的核心区域二手房出现明显异动,出国留学人数减少导致学区房需求增加,带动二手房均价走高。”

近日,北京市自然规划局网站发布今年第一批集中供地的名单。据统计,本次集中供地共有30宗经营性土地,总用地面积超过168万平方米,建筑规模高达344.6万平方米,起拍价总额高达1035.81亿元。在30宗地块中,位于中心城区项目有15宗,建设用地面积约73万平方米,占比约43%。其中,朝阳区10宗,建设用地面积约41万平方米;海淀区两宗,建设用地面积约11万平方米;丰台区两宗,建设用地面积约17万平方米;石景山区1宗,建设用地面积约4万平方米。

与前几年占据北京土地市场的限竞房项目不同,此次集中供应的项目中首次引入了房屋销售价格引导机制,未来上市房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,由住建、规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。

此外,针对位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗地块项目,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,引导开发企业理性竞买,通过政府和个人共有产权的方式,有效减轻购房人负担,充分满足居民自住需求。

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