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深圳二手房众生相:"网红"片区挂牌价小幅下跌

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深圳二手房成交参考价到底给楼市带来多大冲击?从网签数据来看,深圳整体二手房市场有所降温,一些西部的“网红” 片区二手房挂牌价出现小幅下跌的现象,更出现中介门店关闭的现象。

房产中介:今年注定是要“吃老本”

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,上周(4月12日至18日)深圳二手房网签998套(含自助网签),环比上升11.4%。周网签量自二手房成交参考价新政以来,一直维持在1000套左右的水平,4月份的网签量大概率会低于3月。

记者在深圳罗湖、福田多个片区调查时,发现一些中介门店已经倒闭。在罗湖区宝安南路与红桂路交汇处,一家房产中介店贴出了旺铺招租的广告。没过多久的时间,该店铺就变成了一家广告制作店铺。有附近的房产中介告诉记者,门店暂时没有招人的打算,今年注定是要“吃老本”的一年,没资源没客户基础的新人会有点难。“你看这十字路口附近就有起码4家中介门店,数量太多了。”

不过,记者在罗湖笋岗片区的链家门店看到,门店一度挂出基础底薪高达6000至8000元的高薪招聘广告,要求是本科学历以上。

“附近的有很多新的商务公寓项目,今年主要就是做商务公寓和租房业务。”小陈从事房产中介经理工作已经3年,他最近在附近的宝安北路口当起了“街霸”。据其介绍,自己和同事们开始主攻一些住宅公寓产品、周末就跑去路口推销,或者转战去深圳周边城市推销新房。“哪里有项目就去哪里卖房子,我们门店策略调整算快的。”

“深房理概念”小区情况如何?

另据乐有家门店数据监控显示,截至4月18日深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,大部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势,但基本处于合理的涨跌幅度。其中,南山区、福田区、光明区出现较多价格下滑的片区。记者梳理发现,挂牌价出现下跌的片区多数为此前涨幅较大和市场炒作较为明显的“网红”区域。

数据来源:乐有家研究中心

如今,“深房理”事件余波未停,前海和宝安片区的诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、花样年花乡等小区也被市场成为“深房理概念”小区,其中不少楼盘在过去三年里涨幅迅猛。有曾接触深房理的投资客表示,深房理“包赚”模式实际是让会员不断高价购买指定楼盘的房子,房子都是在会员“左手倒右手”之间交易,层层传递后实现个别小区房价快速上涨。

有房产中介表示,“诺德假日花园2018年的时候是每平方米8万元左右,2019年疯涨了一波,现在的挂牌价超过每平方米16万元。”记者对当地多位房产中介进行询问,自“深房理”事件爆发以来,上述小区的带看量大幅减少,成交量也大幅减少,偶有业主原因降低挂牌价。而仅仅在贝壳找房平台,目前诺德假日花园挂牌房源就达到32套。

另一边,从成交量来看,乐有家研究中心的数据显示,上周罗湖区和盐田区的成交量相对回升较多,环比涨幅分别达到83%和47%。

根据诸葛找房数据研究中心监测的百城房价收入比分布情况来看,2020年百城房价收入比均值为13.2,一线城市的房价收入比均达到30以上的水平,房价收入比最高的城市为深圳,达到48.1。按照国际惯例,比较通行的说法认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。尽管如此,深圳楼市的购买力依旧旺盛。“去年深圳房价大幅上涨,现在即使平盘,也还是让一般的刚需难以接受。”有购房者说。乐有家研究中心的数据显示,上周深圳新增二手住宅售房源量止跌回升,新增求购人次环比涨幅超6%,二手带看人次连续两周小幅上涨。

深圳市房地产中介协会认为,随着各大银行执行态度的明朗,以及各地开始严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进,市场在可预见的未来,二手房市场将会经历一段时间的横盘期(表现为“金三银四”行情的失约)。长期看,随着横盘博弈期的拉长,买卖双方预期的分化势必将会向业主层面渗透,即业主内部预期也将会出现分化,部分前期高杠杆参与炒房的业主将会率先“服软”,进而出现部分房源调整降价急抛的现象。

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