住房租赁将迎REITs时代 市场仍缺“好选手”

近年来，住房租赁行业经历了从资本青睐到资金爆雷的困局，而其在社会民生中的重要性却不断上升，成为城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段。十四五开局之年，《政府工作报告》、《十四五规划纲要》等党和国家的重要文件均以较大篇幅关注住房租赁发展。

面对政策端的变化，4月14日，ICCRA住房租赁产业研究院发布《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告（以下简称“报告”），首次梳理我国20年间住房租赁市场的政策变迁，深度挖掘供给端、需求端、资金端与及监管端的新变。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强行业规范并重的新时期。对照国外经验，我国住房租赁REITs时代即将到来，预计规模将达3000亿人民币。

但在市场蛋糕前景可期的同时，国内的住房租赁市场也面临着“优秀选手”不足的现状。按照报告所示，如果按照收益率指标对租赁住房REITs市场规模进行预测，符合要求的标的需要达到5%以上的资本化率。但据新派公寓创始人&CEO王戈宏透露，目前国内能达到5%以上的租赁资产仍为0，“在REITs发行红灯的斑马线前，按理应该挤满了起跑待发的企业，但实际情况是，站在红灯前的企业为数不多，就算变成了绿灯，也没有人能冲出去”。

至于第一批能成功发行REITs的租赁品牌，中海地产长租公寓负责人张仁勋预测将是一些低土地成本、低资金成本的规模型或国企型企业。

从市场补益到鼓励发展，住房租赁走进民生聚光灯

赵然分析指出，我国住房租赁市场从2001年便已初步培育，但不同时期政策端对于住房租赁市场的定位则有所差异。

过去20年里，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等等角色定位。而2016年，“购租并举”的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的第四阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。可见，住房租赁20年的演进，亦是其从房地产市场补益部分向重要民生部门不断靠拢的进程。

在激励与约束并重的当下，报告以供给端、需求端、资金端、监管端为视点细察我国住房租赁市场。在供给端，赵然表示“以增量盘活存量是主要思路”。供给端的存量主要指是住宅存量、商业存量、工业存量的改造，都存在改造难度大、合规成本高等方面的难题。相对而言，增量则是指住房租赁专项用地新建项目。据ICCRA测算，按照国土自然部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，则未来3-5年内可确定的新建潜在供应为122.5万套（间）。但赵然同时指出，当前住房租赁市场的供给仍存在着供需错配的问题，“真正的有效供给应该是契合新市民生活需求的供给，它有着几个特点：靠近产业园、交通便利、基础生活配套设施齐备。”

从需求端来看，2018年至今，多数城市从租房补贴、便利落户、提供人才专项租赁住房等方面为人才解决困难，释放人才安置政策，给予租客补贴和权益。但赵然认为租售同权才是结题症结，“实现租售同权仍然有一段很长的路要走，目前看来，在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方”。

住房租赁REITs时代将至，规模或超3000亿人民币

报告同时回顾了美国住房租赁市场的发展历史。上世纪60年代，美国经济复苏，政策通过刺激供给来缓解大城市贫富分化及贫民窟矛盾。1967年美国开始设立REITs，促成了美国住房租赁市场的第一次发展。到90年代，宽松的货币政策和扩张的财政政策进一步促进美国住房租赁行业的发展，房利美、房地美进入多户住宅领域，其在1991年推出权益型REITs，美国住房租赁市场进入金融创新推动的产业结构转型期。可见，住房租赁市场迈向成熟，离不开金融创新工具及其背后一整套的政策、税收激励。

反观国内市场，截至2019年底我国已相继推出了30多只住房租赁类REITs产品，对这一领域进行了有益探索。随着市场供给的多元化，特别是租赁住房用地来源的拓宽，加之资金端扩大租赁住房建设资金来源，政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持，报告认为我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。据ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币，参照国外经验则住房租赁REITs的规模约为3000亿人民币。

赵然表示：“未来住房租赁REITs的推出，将促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业模式。借助REITs，住房租赁企业能够‘轻装上阵’，也就从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的闭环。此外，由于REITs执行的是长期投资策略，并且具备专业的资产管理，其还将有助于整个住房租赁市场的专业化发展，有效减少市场波动，成为房地产市场长期健康发展的稳定器。”