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全国加码楼市调控“一天一策”,强力“输出”缓解楼市躁动

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平均一天发布一条房地产调控政策信息,这是今年以来中国楼市的现状。一边向投资客说“不”,抑制楼市投资投机需求;一边提出发展保障性租赁住房,解决新市民、青年人住房问题。多种信号预示着,各种细节性长效机制正在建立,中国房地产市场将跨入新的发展阶段。

中原地产研究中心统计数据显示,今年以来,全国楼市调控政策发布数量已经超过140条,单月数量超过40条,平均每天1.3条。据《证券日报》记者观察,在“房住不炒”总基调下,这些政策核心聚焦在严查经营贷等违规资金流入、人才落户、土地供应、整顿中介等方面。

精准调控重在“联动”

住房和城乡建设部副部长倪虹于4月8日约谈的广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市,均为近期市场热度较高、房价涨幅或地价涨幅较高的城市,市场情绪和预期明显不稳。

“与前几个月政府‘督导’热点城市房地产调控工作不同,此次‘约谈’叠加两个‘切实’(切实提高政治站位、切实扛起城市主体责任)。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《证券日报》记者表示,从约谈内容来看,中央更加注重各地调控政策效果的评估,强调增强调控针对性、时效性,出台更加精准的政策确保房地产市场平稳运行。

透过这一现象,可以看出调控新思路的主导脉络。加强政策实施效果评估是一个新提法,表明城市落实主体责任将得到进一步贯彻,因城施策将更加精准有效。各地也针对新情况提出了新办法,比如,合肥在今年年初出现了业主抱团涨价的情况,随即合肥约谈了相关业主,并表示今后哄抬房价者将被约谈。

“完善人口、土地与住房联动机制”也是一个新的提法,其重点在于联动,要将“人地房”与城市职住平衡等资源及相关产业联动起来,将经济、人口、教育等相关领域协同考虑。

“此次住建部约谈广州、东莞等5个城市的背后,是这些城市房地产市场投机炒作抬头,房价上涨预期较强。这几个城市虽然此前都出台了调控政策,但力度较轻,针对性、时效性不强。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,上述几个城市作为都市圈核心城市,普遍问题是人口持续流入,但目前的调控政策没有将房地产与人口、就业、教育、土地、规划、供应结构等多重因素协同考虑,造成政策碎片化。

陈文静向《证券日报》记者表示,未来政策将在以下几个方面继续跟进:人口、土地与住房联动机制的完善;调控政策与人口落户、义务教育等的统筹协调;二手房交易管理的强化等。

租赁房“保障”青年居住

“政策要求是要人、房、地挂钩,人口净流入的城市要增加土地供应,主要是为了解决有些地方住房土地供应不足的问题。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示,保障性住房和土地供应要与人口数量变化联动起来。

倪虹于4月9日召开保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市相关人士参加。倪虹在座谈会上强调,人口流入多、房价较高的城市,要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施,落实年度建设计划,由政府给予土地、财税、金融等政策支持,引导多主体投资、多渠道供给。积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房,坚持小户型、低租金,尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。

4月11日,东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动,落实“一城一策”调控要求》。其中一条,是加快构建保障性住房、政策性租赁住房和特色共有产权住房体系。持续加强人才安居建设,拓宽人才住房筹集渠道,加大安居房筹集力度,加快“三限房”试点建设,切实满足不同群体的多层次住房需求。

多种信号表明,只要政策保障好,租房也能提高居住品质。保障性租赁住房、长租房、共有产权房,都是降低青年人买房负担的方式,也是解决大城市住房突出问题的药方之一。

对那些在大城市买房困难的人来说,租购同权后,落户、教育的相关政策也会和住房政策相适应,年轻人想留在大城市就不会那么难了。但要统筹协调“调控政策与人口落户、义务教育”,对二手房的管理则要得到强化。毕竟,学区房通常是二手房市场价格起伏的风向标,而随着存量房交易规模的快速增厚,新房、二手房市场联动进一步强化已成楼市交易新特征。

二手房市场强化“管理”

众所周知,二手房市场流动情况通常是开发商判断布局新房市场的风向标之一。此前的调控多聚焦在新房领域,二手房市场似乎没有诸多限制和引导,但今年以来的调控明显不同,已进入严控中介模式。

中原地产研究中心统计数据显示,今年以来,特别是最近一个月内,全国超过15个城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。比如,杭州、东莞,深圳等城市发布了二手房限价政策;无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了相关通知与政策。

“对一线、二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,特别是一线城市,二手房市场占据了市场成交量的80%以上。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,相比新建住宅的价格管控,过去对二手房价格的管控是市场空白点,从深圳等城市开始,最近已经有超过9个城市针对中介、二手房业主等开启定价管控。

张大伟进一步称,从市场趋势看,这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,深圳二手小区成交参考价的发布为各城市提供了“范本”,预计全国一线、二线城市二手房价格管控将成为趋势。

“从近期密集的调控、约谈来看,随着我国经济回升,为了扩大内需,打造消费增长引擎,强力调控已经成为楼市的主基调。同时,配合信贷额度管控,打击经营贷等资金面收紧的政策,房地产市场回升的势头将明显减弱。”李宇嘉向《证券日报》记者表示,预计热点城市房价在上半年达到阶段性高点,下半年成交量将有所回落。部分前期涨幅比较大、外地炒房客比较多的区域,可能出现价格下调。

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