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CBD“地标级”烂尾楼中弘大厦复工 中植系接盘后如何重生?

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随着项目的重新开工,一年前中植系接盘中弘大厦的传闻也终于落地。中植系操盘后的慈云寺6号楼项目又将如何重生?

烂尾近四年,位于北京东四环的中弘大厦终于复工,迎来新的转折点。中弘大厦是CBD地标级5A写字楼,于去年4月被司法拍卖,当时债主变身买家,令这笔大宗资产拍卖的背后变得扑朔迷离。

新接盘者并未沿用中弘大厦的名称,而是改称为慈云寺6号楼项目。在今年3月31日,中植系创始人解直锟旗下的“中海晟融”为慈云寺6号楼项目举办了开工仪式。至此,一年前中植系接盘中弘大厦的传闻也终于落地。而中植系操盘后的慈云寺6号楼项目又将如何重生?

停摆四年后再度开工,接盘者浮出水面

慈云寺6号楼项目即原中弘大厦,位于朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角。4月9日,新京报记者在项目现场看到,以前赫然显目的“中弘大厦”的牌子已经不在。围墙外的项目名称写着慈云寺危改小区二期6号楼项目,施工单位则是中国建筑第三工程局。

中弘大厦已被改称“慈云寺6号楼项目”,并于上月底正式宣布开工。

透过围墙,新京报记者并没有在工地上看到施工的迹象,也没有施工的工人。一位工地内的保安以“刚来”为由,婉拒回答任何问题。

另据当地居民介绍,前几天该项目的确举行了开工仪式,也有工人在施工,但是最近两天没有看到干活的工人。

公开信息显示,北京中弘大厦是CBD地标级5A写字楼,高158米,集商业、办公、地下车位为一体,总楼层为地上35层、地下3层。规划总建筑面积约为6.55万平方米。目前,项目主体结构封顶,室内公共部分装修已部分完成,外立面部分装修已完成,办公区及商业室内为毛坯房。

该项目去年拍卖时,吸引了众多眼球。2020年4月8日,其时烂尾已近三年的北京中弘大厦以33.12亿元的价格成功拍出,溢价率达46%。不仅价格拍出预期,作为买家的北京植晟云厦物业管理有限公司,其身份更是引人关注。

当时,植晟云厦成立不到四个月,不仅是买家,另一个身份还是债权的申请执行人。而这一债权则是由其控股股东东富嘉吉向其转让的。

东富嘉吉实控人为东银发展(控股)有限公司。据公开信息显示,东银发展(控股)有限公司是中国东方资产管理公司(简称“东方资产”)在香港设立的全资子公司。

债主变身买家,令这笔大宗资产拍卖的背后变得扑朔迷离。作为债权人的植晟云厦,在拍得中弘大厦后,中弘大厦的命运又将如何?

事实上,作为四大AMC之一,东方资产(植晟云厦的间接控股股东)主要做不良资产处置。当时,在一些业内人士看来,东方资产并不擅长持有运营,其看重的是资产,不会操盘这个项目。

其时也有消息传出真正的接盘方是中植系,但一直没有得到证实。而在近日慈云寺6号楼项目举行的开工仪式上,中植系则是绝对的主角。

据中海晟融官微显示,3月31日,中海晟融(北京)资本管理集团有限公司(简称“中海晟融”)在慈云寺6号楼项目现场举行了开工仪式。而且,中植企业集团、中海晟融、中建三局、东方资产等单位的相关负责人均出现在开工庆典上。

值得一提的是,中海晟融将慈云寺6号楼项目作为该公司在城市不良资产盘活业务中的典型投资案例。同时,中海晟融称,2020年,中海晟融及其下属公司以与第三方合作的模式,通过司法拍卖竞得该项目。

据天眼查显示,中海晟融的实际控制人为中植系创始人解直锟。由此,慈云寺6号楼项目的真正接盘方终于水落石出。

项目重新定位设计,商业土地剩余年限不足24年

提起北京中弘大厦烂尾直至拍卖,要归咎于昔日的实控人。中弘大厦开发商为北京中弘地产有限公司,而北京中弘地产为中弘股份旗下的全资子公司。中弘股份于2018年11月8日作为“仙股”正式退市,实控人为江西商人王永红。当年,中弘股份成为A股第一只因股价连续20日低于1元而退市的股票。

早在2011年,中弘控股以7.2亿元的价格收购了三能达所持有的北京中弘大厦所在地块。但直到2016年1月,北京中弘大厦才正式开工,因资金问题工程进展缓慢,中弘股份更是多次为其提供借款担保,而抵押物即是中弘大厦项目全部在建工程,这也是引发中弘大厦被拍卖的原因。

2016年6月,北京中弘大厦正式被推向市场后,成为当时CBD少数对外散售的写字楼项目,销售均价为9万元/平方米,户型在160至1200平方米之间。因此在去年拍卖时,项目有53套预售房产。

机构分析人士认为,中弘大厦作为北京东部CBD写字楼,因为区位优势而备受关注。但是项目的产权并不完整,53套散售的产权问题需要解决,这样才有利于将来的运营以及写字楼品质的提升。

而对于此次复工,中海晟融方面表示,自2020年4月以来,中海晟融在各方支持配合下,陆续进行了该项目原建设方债务纠纷的解决及与小业主的沟通协商工作,目前已完成相关协议签署并取得复工手续。

不过,据公开信息显示,截至2020年,中弘大厦的商业土地剩余使用年期仅为24.86年,办公、地下车库、地下仓储土地剩余使用年期为34.86年,其在土地使用权年限方面并不具有优势。

此次复工,在项目规划方面,中海晟融表示,结合地理位置、周边配套、区域特点、功能属性等因素,对项目进行重新定位与设计。

中海晟融表示,已结合多方面因素,对项目进行重新定位与设计。

而经历了跌宕起伏的2020年,北京甲级写字楼市场在今年第一季度迎来了“开门红”。不过,虽然一季度新增需求出现创纪录的强势反弹,但并未根本上改变供大于求的现状。高力国际华北区董事总经理严区海表示,预计2021年空置率将触顶,同时租金也将探底。

从目前来看,此次慈云寺6号楼项目复工后,在即将面对的市场环境下,仍然前途未卜。

大宗交易背后有多少中植系的影子?

房地产大宗交易一直是热门话题,不过,2020年受疫情等综合因素影响,全国主要城市大宗交易出现断崖式下跌。

去年在投资者观望的时候,有着中国版“黑石”之称的中植系在北京、上海商办、公寓投资市场上屡屡出手。

除慈云寺6号楼项目之外,据中海晟融透露,其还投资了北京工体西路“IN 三里”高端公寓项目、光华路某写字楼项目等。

中海晟融认为,通过自身资源整合能力、金融服务能力和投后管理能力,为城市老旧资产、不良资产赋能,“修复”后再入市,是其作为投资不动产项目的核心竞争力。

据悉,去年4月26日,中海晟融发起设立主动管理型基金,以12亿元收购北京工人体育场西路公寓项目。同时,中海晟融已与世茂集团达成合作,中海晟融向世茂集团合计转让其持有的北京工体项目公司40%权益,双方后续将携手操盘。据了解,该项目即是前述的“IN 三里”。

此外,去年12月7日,戴德梁行资本市场官微透露,其助力中融长河资本,历时一年多,完成位于上海陆家嘴核心地段的住宅项目“明城花苑”的收购。收购前,该项目作为公寓及酒店运营数年,收购后,正式命名为“长河国际公寓”,并于去年底亮相。

长河国际公寓是中融长河资本在完成了北京太阳宫德国大众集团总部项目、北京金融街信托大厦项目后的又一城市更新项目。那么,中融长河资本与中植系又有怎样的关联?

公开资料显示,中融长河资本成立于2014年,是中融国际信托重点打造的全资房地产并购基金平台,投资一、二线城市中位置好、租金收入稳定或资产价值有较大增长潜力的写字楼、商业零售、酒店式服务类公寓及优质住宅等项目。据天眼查信息显示,中融长河资本最终受益人为中植系创始人解直锟,其持股25.07%。

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