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武汉解封一周年:楼市“过山车”后回归正轨,房企持续加仓

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武汉重启一年来,武汉楼市同样经历了“过山车”式的行情,从年初的暂停到年末的翘尾,直到今年楼市逐步回到了正常的发展轨道。

4月12日,外交部向全球特别推介湖北,重现疫后重生的武汉。自去年4月8日武汉重启,时隔一年,武汉楼市同样经历了“过山车”式的行情,从年初的暂停到年末的翘尾,直到今年楼市逐步回到了正常的发展轨道,品牌房企在抗疫与经济重振中持续重仓武汉。

从去年4月到今年3月的12个月时间内,武汉住房成交累计达20.77万套,与此前成交量最高的2019年持平。业内人士预期,今年楼市供销两旺,人气不减,但是市场分化仍将日趋明显。值得关注的是,在全面压降住宅容积率、楼市竞争不断加剧的情况下,武汉楼市将告别粗放规模竞争,转向高质量发展。

从去年4月到今年3月的12个月时间内,武汉住房成交累计达20.77万套,与此前成交量最高的2019年持平。新京报记者郑新洽 摄

从暂停到年末翘尾

“从去年4月武汉全面重启,经过一年的努力,随着社会经济不断复苏,楼市逐步回到了正常的发展轨道。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政这样表示。

众所周知,去年受疫情影响,武汉楼市一度停摆。随着2020年4月8日武汉“解封”,楼市逐步复苏,机构统计显示,在降低预售门槛、社保补缴等一系列精准纾困政策推动下,从5月开始,武汉楼市成交量连续破万套,积压的需求开始释放,特别是下半年重新回到供销两旺的发展“快车道”,去年12月新房销售达到27996套,成为武汉单月历史成交第三高,也是4年多来的最高纪录。

在经历去年四季度高位收官之后,今年一季度武汉市场表现也相当亮眼,成交方面迎来近几年最佳开局,相比前几年均呈现大幅增长,住宅价格也有小幅上涨。

中指研究院华中市场研究中心数据显示,今年一季度武汉住房新增供应402万平方米,虽然环比减少53%,但是较去年一季度增长184%,为近几年同期供应高点。

与此同时,中指研究院数据显示,一季度武汉住房成交44877套,面积518.18万平方米,虽然较去年第四季度下降38.7%和34.6%,但同比去年一季度,则是大幅增长282%和280%。至此,从去年4月到今年3月的12个月时间内,武汉住房成交累计达20.77万套,与此前成交量最高的2019年持平。

分区域来看,主城区依然为武汉楼市成交主力区域,主城区和远城区成交套数占比约为6:4。其中东湖高新区销量稳居第一,黄陂区、洪山区分别排名第二和第三位。

很多房企在武汉销售也颇为可观。据中指研究院数据显示,在武汉市场,一季度TOP30市场占有率合计达64%,融创以9.94%的市场占有率稳居榜首;本土房企武汉城建集团经过去年重组后竞争力提升,市场占有率8.57%紧随其后,排名第二;绿地因为旗下绿地天河国际会展城、绿地光谷星河绘、海格公馆等项目连续加推热销,位居第三。

此外,万科、中建三局、福星惠誉、旭辉、华润、保利和百步亭等企业均入围十强。从武汉市全市榜单来看,一季度全市热销项目TOP3均超过1000套,而TOP10项目多为绿地、融创、华润、远洋和中建三局地产项目。

去年土地出让总价及单价均刷新纪录

2021年,作为“十四五”开局之年,武汉提出,加快全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心的打造。在武汉市一季度招商引资大会上,签约112个项目,总金额达3462亿元。

而在去年武汉解封首日举办的云招商大会上,武汉签约69个项目,总金额2451亿元,其中包括融创与武汉地产集团联手在武汉黄陂打造“长江文旅城”。

刚刚走遍湖北所有地级市的易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,外交部推介湖北之后,湖北的投资形象会不断改善。那么,后续武汉包括周边一些区域的土地市场,有活跃的表现。而从产业导入来讲,如果后续国际形势更好一些,合作机会进一步增多,房地产受产业的影响也会表现积极。

从2020年来看,武汉土地拍卖采取了分期付款、取消竞价熔断、全面网上挂牌等措施,加大优质地块供给,降低出让门槛,房企迎来拿地良机。

统计显示,品牌房企在抗疫与经济重振中持续重仓武汉,2020年,武汉土地出让金达到1901亿元(全口径),超过2019年的1765亿元,创造新的历史纪录,稳居全国城市十强行列,2020年武汉土地总价与单价纪录齐齐刷新。其中,累计超过15个板块刷新了土地单价或总价纪录,特别是去年11月13日,华润以溢价52.8%、65.7亿拿下江岸地块。

目前,武汉位列“土地两集中”出让的22城之中,为此,土地供应量暂受影响。据中指研究院统计,今年一季度土地市场仅有3宗地块溢价成交,其中,正荣溢价67%加码蔡甸,越秀以溢价26%至13亿元竞得汉口滨江居住综合用地,新希望则以52.3亿元拿下二七滨江两宗地块,将引入华中总部。此外,卓尔智城拿下盘龙城3宗近百万平方米打包地块,将打造空港体育中心。湖北交投、万达、美联、保利等企业也均有收获。

值得关注的是,武汉楼市冷热不均现象依旧存在,区域分化明显。一季度,中指研究院华中市场研究中心监测开盘122次,共推出25545套;开盘首日去化率为45%,日光盘占比14%,其中超过4成项目去化低于30%,整体去化表现一般,但塔子湖、后湖、光谷新中心板块去化较高。

预计二季度市场热度仍将延续

4月2日,武汉市住房保障和房屋管理局发布了《2021年第二季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》,其中显示,预计第二季度将有177个项目、656.9万平方米商品房可达销售条件。

从区域来看,二季度供应主要以中心城区为主,预计将有89个项目入市,占比达51.13%。新城区预计有88个项目,占比48.87%。从项目来看,体量最大的项目是黄陂区天汇龙城龙欣苑、龙枫苑。

李国政认为,综合来看,其他一二线城市纷纷加码调控,武汉一季度政策环境相对宽松,因此,一季度市场销量表现不错。而随着二季度到来,企业推盘积极性将进一步高涨,预计2季度将会延续3月的市场热度。根据目前统计,4月武汉将有超过50个项目上市。

根据最新调控政策,今年,武汉市将确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%。在业内看来,4月武汉楼市热度不减,不过项目分化也会持续,热销的只是“少数派”。

对此,李国政表示,对于大部分区域,去库存依然是主旋律,光谷等热点板块,在地价刚性成本推动、二手房明显上涨等因素刺激下,需要考虑市场相对过热的情况。从因城施策、因企施策,到因区施策,都是下一步可能采取的稳定市场的有效措施。

放眼2021年武汉市场,克而瑞分析人士认为,武汉在湖北省仍有较强吸附力,依旧是全省人口第一聚集地。就房地产市场而言,无论是购房需求,还是置业群体购买力,武汉的基本面仍然比较乐观,市场需求依旧坚挺。

在李国政看来,今年武汉楼市预期供给增高,高库存伴随着快周转与促销让利,楼市供销两旺人气不减,市场分化日趋明显。

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