昆明公寓“打骨折”促销，第2套半价！ 6万套库存成“堰塞湖”

图片来源：视觉中国

快消行业常见的“第二件半价”促销手法在房地产市场也出现了。据央视财经报道，近日昆明公寓各种促销不断，“第2套半价”、带学位、可落户等噱头接连出现。

热闹促销的背后是不堪重负的库存压力。昆明锐理数据显示，截至2020年12月31日，昆明商办市场存量达1414.70万平方米。其中，公寓市场平均去化周期达53个月（4.4年），库存去化压力巨大。

“第2套半价”虽不是普遍现象，但庞大库存下，昆明公寓市场早在去年已经打开下跌的闸门。去年8月，位于昆明呈贡区的实力蝶锦台推出4700元/平方米的精装公寓，将呈贡精装公寓单价拉到5000元/平方米以下。

近几年，昆明楼市整体处低位运行。昆明锐理统计的2020年昆明房地产市场销售数据显示，去年最后一个月，昆明一手房成交价再次跌破1.5万元/平方米。在这样的背景下，公寓产品更如“鸡肋”，去化难度加大。

“打骨折”销售

“第2套半价”促销的公寓是位于昆明巫家坝自贸区的保利·天际。据央视财经报道，该促销优惠主要针对25平方米的平层公寓。但旅居网销售顾问詹青（化名）对时代财经称，优惠面向所有平层公寓，目前在售产品包括25平方米、53平方米两种户型。

詹青介绍，最近昆明市区的公寓都降价了，目前巫家坝片区公寓均价1万元/平方米左右，实行第2套半价促销的只有保利·天际。“保利·天际公寓量太多了，均价1.3万元/平方米左右。以25平方米户型为例，单买1套要34万元左右，一次性买两套只需要42万元。”

保利·天际总占地约59.6亩，产品包括住宅和商住公寓。昆明房产网销售顾问蔡达（化名）透露，项目公寓目前剩几十套，“有个老板买了50套，准备做酒店，同时作为投资产品。”

促销策略对销售的利好较为明显。据云南房网信息，保利·天际在一周内卖出200多套公寓，相当于去年全年昆明主城区月均成交套数的一半。

位于昆明五华区、均价8800元-11000元/平方米的上悦天地则打出“学位”的卖点。“即便不考虑小孩教育问题，买了做投资也是好的选择，以后出租、转卖都不愁。” 詹青说，而呈贡区几个公寓项目则可落户，最低价为每平方米7000多元。

昆明公寓“堰塞湖”

虽然打折力度较大，但从昆明楼市表现来看，现在入手公寓未必能“捡个便宜”，还很有可能是个“烫手山芋”。

据《都市时报》报道，一购房者于2019年11月以单价11000元/平方米买下昆明某项目14套公寓，总价1400多万元。到了2020年9月，该项目单价降为8000-9000元/平方米，不到一年时间，资产“蒸发”了300多万元。

亦有购房者近日向呈贡区信访局反映购买的公寓产品“直接损失10余万元”，其购买时总价为35.5万元，有部分业主总价39万元。后开发商为回笼资金，以20万元总价出售。“先期购买的业主直接损失10余万元，加上机会成本超过20万余元，相当于直接降价一半。

但这样的诉求并未得到支持。呈贡区信访局则回复道，“该公寓不属于住宅，不执行商品住房预售网签政府强制备案价格，公寓、车位执行市场调节价格，由开发商根据市场需求自主定价销售。”

在“市场的手”指挥下，供过于求的昆明公寓市场难免走上打折、降价的路。一位不愿具名的昆明业内人士对时代财经称，“原来建的太多了、库存太多，部分开发商拿地后还更改了商业规划，多种因素造成公寓供给过剩。”

昆明商业地产的供大于求由来已久。2013-2014年，昆明商业项目供应井喷，年推出量达上百万平方米，但年均去化不超过50万平方米。昆明理工大学副教授、房地产产业链研究中心主任邓晓盈曾表示，“前期大家对商业地产的市场前景过于乐观，城市更新改造项目规划的商业占比过大，导致市场无法予以消化。”

销售相对容易的公寓成为开发商转化商办库存的“法门”，部分写字楼被改造为公寓，导致公寓库存一路走高。据克而瑞数据，从2016年到2020年，昆明公寓存量持续增加，尤其在2019年，公寓存量面积从2018年的111万平方米增加至254万平方米，一年内猛增一倍多。

到2020年，虽然供应量有所减少，但存量面积达到311.79万平方米，存量套数6万余套。公寓的销售让开发商头疼，“买公寓送学位”、“买公寓带精装修且送全套家电”等促销不断涌现。

昆明市政府也在试图解局。2020年12月，昆明市政府印发《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），明确昆明二环以外国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房，可以改建为租赁住房。

关于政策背景，《通知》称，“将扩大我市租赁住房房源，进一步发展住房租赁市场，落实租购并举住房制度建设，同时将促进我市房地产业健康平稳发展，推进商业、商务办公用房去库存工作。”