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完善房地产市场调控 财政可“兵分两路”

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近日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在中国财政科学研究院召开财税工作座谈会时强调,要加强宏观政策特别是财税政策研究,当前重点要围绕完善房地产市场调控等深入开展调查研究。

住房问题关系民生福祉,促进房地产市场平稳健康发展也是中央经济工作会议和政府工作报告提出的2021年重点工作任务。专家认为,财政仍有完善房地产市场调控的政策空间。从财政支出的角度,短期内加大住房保障支出的财政政策是优先的重点任务,尤其是地方财政应加大住房保障支出。从财政收入的角度,保障和发展住房租赁市场依然需要税收优惠政策持续发力,而现行的房地产交易环节相关税收也应该有所调整。长期来看,持有环节的房地产税收政策将占据主导,大面积推行房产税是未来的重要趋势。

加大地方财政

支持住房保障力度

今年政府工作报告提出,保障好群众住房需求。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

今年,中央财政加大了住房保障支出预算。2021年中央财政预算数据显示,今年住房保障支出预算数为627.03亿元,比2020年执行数增加23.54亿元,增长3.9%。

中国社科院财经战略研究院博士后彭旭辉在接受证券时报记者采访时表示,今年中央财政预算在住房支出方面进一步提高,体现出中央对住房保障的重视程度在加强。而且优先保障军人及退伍人员等住房需求也符合中央财政支出的功能导向。接下来,各地尤其是大城市的住房保障工作需要进一步加强。在保障性安居住房及廉租房等方面,地方政府更应该加大力度提高住房保障能力。

除了加大住房保障支出外,自2019年起,住建部和财政部还联合推动中央财政支持住房租赁市场发展试点,包括“北上广深”以及武汉、长沙、西安等城市入围。中央财政以省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元的标准提供为期三年的补助试点。

专项补助资金虽然在一定程度上增加了当地的住房租赁供给能力,然而其支持强度和供给能力显然不足。彭旭辉对此表示,地方财政应该在提升住房租赁供给上做出更大的支持和贡献。对于中央给予地方的专项补助,地方政府至少应该达到1:1以上的配套资金支持。

他建议,对于新市民以及中低收入人群,其住房保障的财政支出资金应该由地方政府来承担更多的责任。在地方政府住房保障资金来源方面,应该将年度土地出让金的一定比例,比如10%~20%的部分专门用于住房保障支出,土地出让金中的绝大部分价值实质上来源于社会大众,将其增值收益的一部分用于人民群众的住房保障合乎情理。

大面积推行房产税

是未来趋势

房地产相关税收调控是房地产调控长效机制的一环。近年来,被各界持续关注的房地产税立法和改革工作在缓步推进,但短期内无法落地。在现行的房地产相关税收调控上,对住房租赁市场的税费优惠政策以及对房地产交易环节相关税收的调整是财政调控房地产市场的主要手段。

财政部在2021年中央和地方预算草案中提出,今年要推动城镇老旧小区改造和住房租赁市场发展,降低租赁住房税费负担。同时,财政部、税务总局在日前将《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》中的相关税收政策执行期限延长至2023年底。

贝壳研究院认为,加大租赁税收优惠将成为激活房东、租赁企业的积极性的重要举措。按现行的税法规定,租赁市场个人及企业的税负较重,为提高租赁合同网签备案率,改建及盘活闲置租赁房源,推动租赁市场的发展,可优化租赁税收计征方式和税率,个人房东端采用综合征收税率方式,企业端降低房产税税率,增值税可采用简易计税方式征收,降低增值税税率。

目前,房地产税的立法和改革仍被各方寄予厚望。财政部在4月7日提出将在“十四五”时期“积极稳妥推进房地产税立法和改革”则再次引发了广泛讨论。

社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》建议,争取在“十四五”期间开征房地产税,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征。以仅对新交易或者过户(包括赠与和继承)的非经营性住房家庭开征房地产税制度,而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税的总体方案,并根据一定税率、税基、起征点开征房地产税。

在彭旭辉看来,房地产税收方面,现在主要是房地产交易税具有一定调节作用,但也存在调节效果微弱的情况,可以尝试根据住房套数及交易次数征收累进制的契税,打击住房投机行为。对于持有环节的房产税,目前虽没有全面推行,但长期来看大面积推行房产税是未来的重要趋势。

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