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开发商加速减仓京津冀

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北方做地产真难!

 

    去年,著名经济学家任泽平曾发布一篇文章称,中国南北城市差距正在扩大。


文中列举出一些数据——2012-2019年北方经济占全国比重从42.9%快速下降至35.4%,南北经济总量差距从14%迅速扩大至29%,人均GDP差距从0.97迅速增至1.30。

图表来源:华创证券

2010年,北方在20强城市中降至7个。2017-2018年,北方在20强城市仅剩北京、天津、青岛、郑州4个,10强中仅剩北京、天津2个。
 
2020年,南京取代天津进入10强,北方在10强城市中仅剩北京一城。

在我国城市群中,珠三角、长三角,京津冀三大城市群贡献全国GDP超4成,其中长三角的经济贡献最大。可以说,这三大区域也成为各家房企重仓所在。

伴随2020年房企年报的发布,我们不难发现,粤港澳、长三角成为房企的心头好。而京津冀乃至整个北方区域投资风险逐渐加大,有房企管理层在业绩会上就表示,“会谨慎考虑投资”。

随着京津冀区域限购政策不断升级,区域内土地供应相对较少且竞争激烈,一些房企正在减仓京津冀。

“进退两难” 京派房企陷困境

在京派房企中,远洋算是较早进行全国化的一家。

2020年,远洋在城市布局上启动“南移西拓”战略。公司表示,京津冀是远洋的基本盘,在此基础上,资源将进一步向华东、华南以及西部市场倾斜。

然而从业绩表现来看,远洋的“南移西拓”战略进展并不顺利。2020年,远洋在长三角地区的销售额186.2亿元,同比下降34%;而在珠三角地区销售额为199.8亿元,同比下降11%。

有机构分析,远洋从深耕京津冀到布局五大重点城市群的策略是大势所趋,但是公司面临的情况是布局城市过于单一,导致受调控政策影响大,部分城市需求受到抑制,从而导致整体销售增速放缓。

另一家深耕京津冀地区的房企首创也面临类似困境。

2017年,随着“317 新政”等一系列偏紧的调控政策的出台,首创在京津冀地区的销售增速也不断回落。

2020年,首创签约销售金额709亿,其中京津冀地区销售额下降36.9%,为309亿元,占比43%。而2019年京津冀的销售额490亿元,占比60%。

对比之下,2020年首创在长三角、粵港澳签约额分别同比增长约12%和21%。

但是由于首创对于京津冀地区的依赖程度较高,在京津冀地区销售增速逐步下行的状况下,公司的销售规模也一再掉队。

根据克而瑞统计,2020年首创在全国房企销售榜中排名已滑落至第58位,规模进一步掉队。

就连资金雄厚的某TOP5房企,在天津的项目也被频繁爆出降价,均价从1.2万元直接下调到8000至9000元,最高降幅33%。

最后天津监管层发声,称该房企行为属于“扰乱区域市场的违法操作”,不予办理网签手续,并责令退还、赔偿。


外地房企“谨慎进京”

相比京派房企努力走出大本营,外地房企在京津冀的投入就更加谨慎。

此前一直推行高周转、高杠杆的闽系房企也在去杠杆的主旋律下,选择性的进行城市布局。在2020年旭辉年报中,有这样一段话,“从不同的城市圈来看,长三角及珠三角的城市楼市活跃度最高,环渤海区域的楼市恢复较缓慢”。

许久不在北京拿地的“行业老大哥”万科也在“用脚投票”。2020年,万科在北方区域的营业收入为674亿元,占比16.91%,与两年前占比24.18%相比,降幅达30%。权益净利润占比降幅更是高达64%。

今年招商蛇口的投资者会议上,在谈到城市群选择时,这家正享受大湾区红利的房企表示,“过去几年,京津冀周边的都市群面临比较大的下滑,我们在比较谨慎的投资”。

尽管由于项目大额结转,招商蛇口在华北区域的营业收入有所增长,但从毛利率来看,华北区域在全国垫底,仅为11.11%,远低于深圳、华中和华南区域。

招商蛇口强调,在三四线城市中,更看好长三角和江浙沪,原因是,“城市经济发展好、人民购买力强、政府亲商。”

招商蛇口从珠三角扩张至长三角的路径或许是大湾区房企发展的一个缩影。

此前亿翰智库发布过一篇题为《华南房企对外扩张的终极选择:占领长三角》的报告,报告称由于现金回款以及珠三角市场空间相对有限的原因,华南深耕型房企对外扩张首选长三角。

与多数房企判断类似,报告认为长三角和珠三角承载了中国大部分的经济增长活力,提高了居民收入的水平,带动了需求的增长,而环渤海尚处于经济转型期。


从“投资不过山海关”,再到如今“投资不过淮河”,房企投资的“去北方化”愈加明显。

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