如何在空置率低于5%的中关村买到一栋写字楼

启迪科技大厦  程璐洋/摄

经济观察报 记者 程璐洋 一栋位于北京市中关村核心区域的写字楼终于被转卖。

3月初，首开股份发布公告称，将为北京首茂丰和企业管理有限公司13.5亿元的并购贷款提供担保，根据40%的出资比例，公司将提供不超过5.4亿元连带责任担保。

这则公告背后，是高和资本，联合首开和金茂，收购了位于北京中关村核心区域的一栋写字楼资产——清华科技园内的启迪科技大厦D座。

收购改造

启迪科技大厦位于清华科技园内，为甲级写字楼，距离清华大学不到两公里，对面就是知名的华清嘉园小区。大厦总建筑面积18.9万平方米，由A、B、C、D四栋各达110米的等量立方体建筑组成。

D座写字楼地上共25层，地下3层，建筑面积46330平方米，目前多层出租给搜狗科技使用。

这样一栋位于中关村核心区域的资产，目前底商为Ricci餐厅、全聚德和小龙坎火锅等餐饮。

高和资本表示，收购后，将对启迪科技大厦D座进行重新定位，改造机电设备和公共空间，不涉及外立面和建筑更新，调整商业配套，进一步提升楼内租户质量、租金水平和资产价值。

首开的公告显示，将在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

公告还显示，这次收购交易由高和资本、首开和金茂组建的规模为12亿元的火炬基金完成。该基金中，高和资本出资1.2亿元、持股10%，北京首开出资4.8亿元、持股40%，中化金茂出资6亿元、持股50%，均为有限合伙人。

火炬基金设立目的，为收购北京火炬创新科技发展有限公司100%股权，收购完成后，火炬基金对火炬公司持有的北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座开展经营活动。

该基金由高和资本任基金管理人。在启迪科技大厦D座后续的经营中，建筑更新部分由首开负责，高和资本负责后续的运营提升。

三轮尽调

这栋写字楼被收购的过程，并不简单。

历史上, 启迪科技大厦由启迪集团开发，D座写字楼被一家民营企业收购，后更名火炬大厦。2015年，这栋写字楼曾流向市场，被阳光保险接手，目前，阳光保险的LOGO仍放置在D座外立面。

2018年，启迪科技大厦D座再次进入市场，寻求买家。

多位从业者告诉经济观察报，2018年以来，这栋资产吸引了10余家意向买家，多为外资，包括新加坡政府投资公司GIC等机构。但由于2019年底的疫情影响，外资买家对中国资产评估更加谨慎，加之国际出入境不便的影响，很多外资买家的动作更加审慎。

最终，火炬基金以20多亿元的价格收购。

整个收购过程，高和资本的团队光是尽职调查就做了三次，有参与者称整个过程“跌宕起伏、峰回路转，终于瓜熟蒂落”。

因为中关村核心区域的优质写字楼资产极少进入市场，一旦出现，各大机构都不愿错过，也会吸引来市场的关注目光。

2020年底，普洛斯收购中关村核心物业盈都大厦D座，是北京市场上首单类REITs市场化退出。

2020年, GIC以80.5亿元收购LG双子座，是近五年来北京最大一宗写字楼并购案。

2019年初，啟城投资与颢腾投资等机构斥资57.2亿元，战略性收购位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目，是截至目前北京大体量的商业地产外资收购项目之一。

核心物业的收购背后，藏着城市更新的巨大赛道。

城市更新是数万亿的赛道，苏鑫早在多年前就对经济观察报表示。成立于2009年的高和资本，专注于中国城市更新与不动产证券化，其在商业不动产领域总投资超过420亿元，并完成不动产证券化产品（包括CMBS和类REITs）约240亿元。

高和此次的合作方，首开和金茂，也是城市更新的玩家。

2015年，首开曾提出“城市复兴官”战略转型，形成五大举措：涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台，以此挖掘北京的存量市场资源。2019年，北京首开集团与北京市石景山区人民政府签署老旧小区有机更新和物业服务管理战略合作协议，开展多领域合作，改善老旧小区的综合服务管理水平。

2016年，金茂集团与高和资本合作发起“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”,是国内第一个CMBS。在2020年业绩报告中，金茂表示，要坚持城市运营商战略定位，继续发挥城市运营经验，推动城市升级与产业升级。

首开和金茂此次选择与高和合作，考量的包括高和擅长大型复杂交易和友好收购的经验。高和资本近年完成了火神庙购物中心、爱琴海购物中心商改办等复杂的资产重组、债务重组和更新改造项目。

对此，苏鑫自称白马骑士，当中小型企业由于核心资产现金流压力过大而需要变现时，高和希望成为友好收购者。

在“三条红线”政策出台和疫情对实体经济的影响下，为了回血现金流的项目，也许会更多出现在市场上。

另一方面，十四五规划将城市更新纳入行动计划,成为国家战略。同时，从2020年开始的基础设施公募REITs试点，都是城市更新赛道的利好消息。

窗口期下的北京写字楼市场

这则收购的激烈竞争，还源于项目所在的中关村核心区域。

2020年，中国一线城市写字楼市场的空置率不断创新高，2020年四季度，北京写字楼空置率超过15%，为10年来新高。在这样的空置水平下，市场出现“以价换量”现象，平均租金下降为300多元/月/平方米，同比下降约1/10。

但中关村和上地区域，成为北京写字楼市场中难得的逆势上扬区域。

仲量联行数据显示，2020年底，中关村区域甲级办公楼空置率仅为2%，平均租金为360元/月/平方米，最高可达450元/月/平方米。

房地产服务机构“五大行”中的多家数据显示，中关村区域空置率低于5%。

在压力最大的疫情期间，由于短视频、在线教育等行业的火热，集中在中关村和上地区域的字节跳动、滴滴、好未来、作业帮、贝壳、快手等公司，都在逆势扩张，使得中关村的写字楼项目尤为“能打”。

苏鑫告诉经济观察报，未来的区域分化很明显，城市更新不光要看城市，还要把颗粒度调细看区域，哪些区域面对冲击也稳定，周围的需求在哪？他沿着互联网产业带和高科技产业带，指出从上地、中关村，到亚奥，再到望京、酒仙桥的一条路线。

在这些核心区域，北京写字楼市场租金下行和空置率高企的背面，大宗交易也越发活跃。2020年，外资投资北京写字楼的大宗交易比例持续上升，全年大宗成交总额达到470亿元，显著低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年的投资总额。

2020年9月，高力国际2020投资者问卷调查结果显示，36%的被调查投资者选择北京，作为最具吸引力的投资地点，该比例同比增长12%。高力国际表示，北京的甲级写字楼市场，从2022年起新增供应将减少，加上需求持续回暖，供应量开始去化，2021年是收购或出售的机会窗口。

仲量联行认为，2020年外资大宗成交占到全年总成交额约35%，这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见，且显著高于2019年的30%和2018年的22%，可见外资投资者在京活跃度持续逐年提高。

现在，窗口期已经撕开。