楼市未到天花板，房企如何穿越"红线"发展？

（原标题：楼市还未到天花板，房企如何穿越“红线”和周期发展？）

每经记者 黄婉银

每经编辑 魏文艺    

进入2021年，中国房地产仍将继续在分化中发展，土地、资金等各类资源向头部企业集中，房地产企业应如何应对？在规模与降杠杆之间怎样均衡？

3月23日，2021观点年度论坛在大湾区核心城市之一的广州举行。论坛上，与会经济学界大拿、房企领航者、金融投行高层等齐聚一堂，试图为行业抚平“焦灼”的涟漪，共同明晰前路。

每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣在致辞时表示，如何实现高质量增长是行业和企业都需要面临的，在精细化管理和高效率运营的时代如何进一步激活行业和企业的自身内生增长动力，是大家需要讨论和解决的问题。正如论坛主题“地产向阳 持续的力量”，希望通过活动嘉宾的探讨，看到这个行业未来更加健康和更具韧性的发展。

房地产市场还未到天花板

焦灼或许来源于对行业既定运行逻辑面临变化的不安，以及对前路的未知。

中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一在论坛开始时，回顾了上个五年房地产的收获，试着给迷茫中的行业以确定性。

他认为，2020年中国房地产业不仅战胜了前所未有的新冠肺炎疫情的影响，也为经济发展和民生改善做出了贡献。而接下来的五年房地产发展仍有不少机遇，主要体现在城镇化、改善性需求、物业服务业等。“从市场的需求看，上述三部分的累计规模仍然是很大的。”

抱有相似看法的还有国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华。在“观点铿锵行”讨论中，他指出，房地产市场还没有到天花板，不管哪一个角度来看都至少还有十年以上的增长期。

不过他提醒在座的嘉宾需要时刻清醒，邱晓华为现阶段画像分析称，2021年开始中国已经转到一个新的阶段，是时候和以往的阶段说一点告别和再见的话。

对于房地产行业而言，又何尝不是？虽然房地产市场依然是中国经济发展不可或缺的重要支撑点，但是当前同样进入了“新阶段”。邱晓华尝试将其通俗化，“房地产快速增长的时代结束了，用通俗的话说黄金增长期已经过去了，不可能再有每年20%、30%的投资、销售增长”。

和过往作别，首先要适应的就不再是规模为先，福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪谈及规模时认为，房地产企业不是越大越好，而是要向制造业学习，精细化管理。

坚信行业空间仍存的还有阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌。他指出，中国房地产市场远没有结束，城镇化还在继续，改善性住房的需要依然存在，所以市场的潜力还是非常大的。“起码未来的十年或者二十年，我相信中国房地产市场还是有得做，但是在当下确实看到很迷茫。”

“三道红线”是房企分水岭

“三道红线”是本次论坛中被大多数嘉宾反复提及、强调的内容，论坛的主题其实也寓意，房企可以穿越红线，跨过周期。

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在主题讨论会中对“穿越”做了深刻解读，他分享称：“穿越是向后的穿越，这种穿越具有一种前瞻性。何谓穿越？更多是一种平平安安顺利地度过，但是我们无法完全摆脱影响。”

从实操层面，中城投资董事、总裁应华提供了三个“穿越红线”的方案：一是有能力的房企要积极发债，也就是利用好信用；第二，抓自己的经营效率，力求回款更多；第三则是依赖股权融资，也就是说可以考虑同股同权的合作伙伴以及在股权方面能够给到资金的供应商。

在早前的主题演讲中，吴建斌曾对新形势下的房地产投融资进行解读，其中一个就包括“三道红线”。吴建斌强调，“三道红线”其实是一个分水岭，之前是野蛮的，高速推动的，现在则是问经营管理要效益。“是倒逼我们行业在进步，倒逼我们房企不得不做的就是要把自己的负债率降下来。”

另外对于行业内所称的两道红线，即银行房地产贷款集中度管理，吴建斌建议房企想要获得按揭，就需要跟银行建立很好的关系。同时地理位置的选择很重要，一线城市、二线城市获得按揭的几率会比较高，三四五线城市的机会会比较低，这是目前的现实。

在投融资方面，吴建斌认为，应该处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，这才是关键。当下最核心的还是经营性现金流管理，房企需要把其摆在第一位，“因为你要符合三道红线的红线，能让你渡过困难就是经营性现金流，如果没有经营性现金流未来几年是很困难的。”