三道红线下行业加速分化 稳健选手远洋集团跑出加速度

自去年监管部门祭出“三道红线”新规以来，房地产行业融资环境收紧，融资难度和融资成本上升。2021年2月，22城集中供地的消息传出，对房企资金实力提出了更高的要求。

在这种背景下，融资能力与财务把控能力，日益成为房企的核心竞争力之一。那些财务稳健、现金流充足的房企，正在行业发展中占据优势，成为未来竞争赛道上的胜出者。

“三道红线”成房企必答题

2021年3月，房企年报季不期而至。

近日，融创中国、宝龙地产等房企率先发布了2020年业绩报告。与往年注重规模所不同的是，企业降负债、降杠杆的效果成为了当下舆论关注的重点。

截至2020年底，融创净负债率大幅度下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，成为了业绩会上最大的亮点之一。顺利完成降速降档目标的宝龙地产亦表示，会持续关注债务结构，“三道红线”将会每月预测一次。

为何房企会如此关注负债情况？还需把指针拨回到2020年8月。

彼时，为保障房地产行业健康平稳发展，监管层出台了房企融资新规则，即后来被市场解读为“三道红线”的政策：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％、现金短债比不小于1。

按照“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档。三线全踩的红档房企，将不被允许增加有息负债。这也就意味着，房企以往高负债高杠杆扩张的路子，已经行不通了。

据相关机构对100家上市房企监测的数据（2019年年报）来看，踩线的房企占比为86%，只有中海、龙湖、远洋、招商蛇口等少数房企处在绿档之内。

从9月开始，围绕上述三个指标，踩线房企通过减少发债、股权转让、放缓投资节奏、加大回款力度等方式，以降速求降档。据克而瑞近期发布的数据显示，红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落，其中橙色房企降幅最大，达到58%，其次为红色房企，有40%的大幅下降。

目前，“三道红线”已成为判断一家房企财务是否稳健的重要标准，并深刻地影响着房企未来的增长潜力和发展质量。接下来，拥有充沛现金流和成本管控优秀的公司在投融资上将更有议价能力。

远洋集团等稳健型选手跑出加速度

当融资环境趋紧迫使部分企业放缓扩张步伐的时刻，以中海、龙湖、远洋、滨江等一批很早便处于绿档的房企，却迎来了更多发展机遇。如颇为低调的远洋集团，以充沛的现金流和销售回款为支撑，于2020年加大了拿地力度，展现出明显的扩张意图。

2019年，远洋共斩获了34宗地块。进入2020年，远洋在北京、上海、广州、济南、大连等重点一二线城市落子，新增项目已超过50个，其中70%以上的项目是在下半年获取。

除了在公开市场上频频落子外，对资金要求极高的旧城改造项目，远洋方面也投入了相当多的精力。在华南，远洋已形成“招拍挂+旧改”的双重扩张模式，锁定的项目已有十几个。2021年1月14日，远洋还与重庆市江北区签署了城市更新项目合作框架协议，多维度寻求在华西的扩张机遇。

在业内人士看来，作为一家具有央企背景的上市公司，远洋的作风一直颇为稳健，既不激进拿地，在财务把控上也颇为严格，长期保持着低成本、多渠道的融资优势和合理、安全的负债水平。因此，当行业从金融红利转向管理红利时代，类似远洋等稳健型房企反而有了充足的发挥空间。

截至2019年末，远洋集团净资产负债率76.73%，连续五年低于100%；现金短债比3.34，扣除预收账款后的净资产负债率69.94%，财务指标均处在“三道红线”之外。

同期，远洋集团持有现金335.66亿元（含受限资金），短期负债为92.95亿元，现金短债比达到3.34，高于TOP30房企以及行业平均水平。此外，远洋还拥有已获批尚未提用的额度约人民币2207亿元。

充沛的现金流和稳健的财务水准，为远洋聚焦主业发展提供了保障。而随着“平稳健康发展”成为房地产行业的主旋律，财务稳健型房企优势日益凸显。

2021年2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

分析人士指出，该政策一旦实施，对于中海、远洋等资金充足、财务稳健的房企而言利好颇多。通过更加优越的信息掌控和资金调拨能力，他们能够实现对同批次土地的大范围覆盖，拿地的概率会远远超过中小型房企。而资金紧绷、负债较高的房企，生存空间或将进一步收窄。

目前，房企的发展思路从“增量”转向“提质”。规模不再是第一要素，但保持增长力仍然是房企长期发展的竞争力所在。当金融红利时代终结，以远洋等为代表的一批稳健派房企，正成为行业赛道上的佼佼者。