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三道红线下行业加速分化 稳健选手远洋集团跑出加速度

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自去年监管部门祭出“三道红线”新规以来,房地产行业融资环境收紧,融资难度和融资成本上升。2021年2月,22城集中供地的消息传出,对房企资金实力提出了更高的要求。

在这种背景下,融资能力与财务把控能力,日益成为房企的核心竞争力之一。那些财务稳健、现金流充足的房企,正在行业发展中占据优势,成为未来竞争赛道上的胜出者。

“三道红线”成房企必答题

2021年3月,房企年报季不期而至。

近日,融创中国、宝龙地产等房企率先发布了2020年业绩报告。与往年注重规模所不同的是,企业降负债、降杠杆的效果成为了当下舆论关注的重点。

截至2020年底,融创净负债率大幅度下降至96%,非受限制现金短债比提升至1.08,两项指标成功达到“三道红线”政策标准,成为了业绩会上最大的亮点之一。顺利完成降速降档目标的宝龙地产亦表示,会持续关注债务结构,“三道红线”将会每月预测一次。

为何房企会如此关注负债情况?还需把指针拨回到2020年8月。

彼时,为保障房地产行业健康平稳发展,监管层出台了房企融资新规则,即后来被市场解读为“三道红线”的政策:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1。

按照“踩线”条数,房企被分为“红橙黄绿”四档。三线全踩的红档房企,将不被允许增加有息负债。这也就意味着,房企以往高负债高杠杆扩张的路子,已经行不通了。

据相关机构对100家上市房企监测的数据(2019年年报)来看,踩线的房企占比为86%,只有中海、龙湖、远洋、招商蛇口等少数房企处在绿档之内。

从9月开始,围绕上述三个指标,踩线房企通过减少发债、股权转让、放缓投资节奏、加大回款力度等方式,以降速求降档。据克而瑞近期发布的数据显示,红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落,其中橙色房企降幅最大,达到58%,其次为红色房企,有40%的大幅下降。

目前,“三道红线”已成为判断一家房企财务是否稳健的重要标准,并深刻地影响着房企未来的增长潜力和发展质量。接下来,拥有充沛现金流和成本管控优秀的公司在投融资上将更有议价能力。

远洋集团等稳健型选手跑出加速度

当融资环境趋紧迫使部分企业放缓扩张步伐的时刻,以中海、龙湖、远洋、滨江等一批很早便处于绿档的房企,却迎来了更多发展机遇。如颇为低调的远洋集团,以充沛的现金流和销售回款为支撑,于2020年加大了拿地力度,展现出明显的扩张意图。

2019年,远洋共斩获了34宗地块。进入2020年,远洋在北京、上海、广州、济南、大连等重点一二线城市落子,新增项目已超过50个,其中70%以上的项目是在下半年获取。

除了在公开市场上频频落子外,对资金要求极高的旧城改造项目,远洋方面也投入了相当多的精力。在华南,远洋已形成“招拍挂+旧改”的双重扩张模式,锁定的项目已有十几个。2021年1月14日,远洋还与重庆市江北区签署了城市更新项目合作框架协议,多维度寻求在华西的扩张机遇。

在业内人士看来,作为一家具有央企背景的上市公司,远洋的作风一直颇为稳健,既不激进拿地,在财务把控上也颇为严格,长期保持着低成本、多渠道的融资优势和合理、安全的负债水平。因此,当行业从金融红利转向管理红利时代,类似远洋等稳健型房企反而有了充足的发挥空间。

截至2019年末,远洋集团净资产负债率76.73%,连续五年低于100%;现金短债比3.34,扣除预收账款后的净资产负债率69.94%,财务指标均处在“三道红线”之外。

同期,远洋集团持有现金335.66亿元(含受限资金),短期负债为92.95亿元,现金短债比达到3.34,高于TOP30房企以及行业平均水平。此外,远洋还拥有已获批尚未提用的额度约人民币2207亿元。

充沛的现金流和稳健的财务水准,为远洋聚焦主业发展提供了保障。而随着“平稳健康发展”成为房地产行业的主旋律,财务稳健型房企优势日益凸显。

2021年2月18日,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

分析人士指出,该政策一旦实施,对于中海、远洋等资金充足、财务稳健的房企而言利好颇多。通过更加优越的信息掌控和资金调拨能力,他们能够实现对同批次土地的大范围覆盖,拿地的概率会远远超过中小型房企。而资金紧绷、负债较高的房企,生存空间或将进一步收窄。

目前,房企的发展思路从“增量”转向“提质”。规模不再是第一要素,但保持增长力仍然是房企长期发展的竞争力所在。当金融红利时代终结,以远洋等为代表的一批稳健派房企,正成为行业赛道上的佼佼者。

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