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深圳中介私下吃差价吃掉小城一套房,结果要赔两套房

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神操作。

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

“我卖房也是,中介想吃买家差价,被我拒绝了,我直接换了家中介。”

“之前遇到过经纪人吃公司手续费,公司只收1%,他收2%。”

这几天,深圳楼市又发生一起轰动行业的中介吃差价被举报,双倍赔偿购房者的案例。该案例曝光被中介套路吃差价后,买卖双方如何维护自身权益,法院会如何判决等,在业内引起广泛讨论。

值得注意的是,3·15当日,深圳住建局又发布了严打造假买房的通知,指出对于弄虚作假、隐瞒真实情况,或提供虚假证明材料等方式申购商品住房者,深圳有关部门将对此类违法违规失信行为进行联合惩戒,涉嫌违反治安管理法律法规的,依法移送公安机关处理。

吃60万差价,赔120万

据南方都市报报道,今年2月,李先生通过深圳德佑御珑苑A店门店购买二手房,签订了合同。当时商定的房屋总价为1940万元,并额外支付超21万元的中介费。但其后来发现三方合同不一致,并了解到业主的交易底价为1880万元,其中60万元差价业主转给了中介方。

本是暗箱操作,购房者李先生是如何发现被中介吃了差价?该事件一经曝光,有不少读者对此充满了疑惑。

“当初中介承诺这次交易的服务费就一个点,后来我找业主了解到,房屋的报价是2000万元,底价是1880万元。最终多卖的60万元,他都转给中介。”李先生在接受媒体采访时表示。

德祐回应称,据查,三方实际签署的房屋买卖合同是一致的,合同中房价统一为1940万元、佣金统一为21.34万元,买卖双方都知情且签字。但在后来系统申报时,出现了佣金不一致的购房合同,这也是经纪人为规避公司规则,篡改了三方实际签约的房屋买卖合同。

3月14日,德佑(天津)房地产经纪服务有限公司深圳分公司进行回应,称经纪人私自进行暗佣操作,违反佣金费率管理规定,高于佣金费率报价签约,对客户履行120万元的赔偿。

不过,对上述三方签订承诺书、购房合同的多处细节,业内讨论也产生了争议。一位深圳资深中介分析称,目前中介从业人员向客户承诺的不吃差价,是承诺不吃房屋总价3个点以外的佣金差价。而在李先生的购房过程中,房屋总价1940万元,按照佣金3个点,即便全部由业主支付,总佣金不应超过58.2万元,但中介收了业主60万元,超了1.8万元,同时又收了购房者的佣金,可定义为吃差价。

深圳华商律师事务所律师周争锋表示,根据民法典第一百四十九条规定,第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。中介和业主的分成协议只要曝光了,就属于中介和业主联合起来欺诈买家,买家依法享有撤销权。业主明明支付有佣金,在三方协议中业主说没有支付佣金,明显欺诈。

“同行告知被赚了差价”

在该事件曝光之后,深圳南山区资深中介小杨在接受镁编采访时表示,“不敢保证,总有一些不法分子。实际上,在行业中薅购房者羊毛,薅公司羊毛的也有,有些公司存在经纪人有房源不登记到公司系统的情况,自己卖,也就是业内常说的,藏盘!”

实际上,中介吃差价在信息并不对称的早年间是十分常见的,即便随着行业规范发展,不少大的中介机构主动推出阳光收费、透明收佣等,但这种现象仍屡禁不止。

现实中也有购房者被中介吃了差价,但并未像李先生一样能得到赔偿。“我也被中介吃过差价,跑到总部去追的,后来追回来了,没有赔偿,业务员也没被炒。”

谈起此前购房经历,朱某表示,其购房时业主因在外地,提前做了公证,这边是找了人假扮业主的弟弟见面,后来是同行告知其被赚差价了。

“得知被赚差价后,联系上了卖家准备一起去找,大家分一分,结果卖家见面后失联,打电话不接,所以我们直接杀到总部,当天就把钱拿回来了。”

现实中,也有吃差价不成,中介将买卖双方起诉至法院的事件。

据人民法院报报道,沈某委托嘉兴一房屋中介机构出售自己的一套房产,确定出售价格为122万元。中介机构找到买家后告知沈某,因受让方年迈体弱且系其员工家属而不便于直接向其收取税费、代办贷款费用及中介费用,因此在签订合同时将交易价写作126万元,沈某在收到4万元额外费用后交中介机构,用于为受让方缴纳税费、代办贷款费及中介费用。

事后,沈某得知,中介机构收下其转的4万元后,房屋产权过户时涉及的各项税费仍由受让方承担,也就是说,中介机构吃掉了4万元差价。此后,买卖双方与中介机构交涉,无果,便解除了房屋买卖合同。中介机构遂要求卖方支付中介费并承担违约金。最终,浙江省嘉兴市南湖区人民法院驳回了中介机构的诉讼请求。

法院认为,作为中介机构的原告,营利方式主要是收取佣金或报酬,不得赚取差价。而事实上,本案中介机构在居间过程中向交易双方隐瞒对方的真实报价,造成双方信息不透明,才促成合同成立,显然该中介机构的诉讼请求,法院不予支持。

合同不成立、无效、可撤销

从以往法院公示案例来看,中介利用信息不对称赚取差价、违背出卖意愿等签订出让协议,被起诉后,可依法判决合同不成立、无效或可撤销。

河南省登封市人民法院做出的一则判决案例显示,房地产中介机构以70万元与房主签订《房屋买卖协议书》后,转手又以74万元卖予买受人,从中牟利,最终买受人起诉了中介机构。

河南省登封市人民法院认为,中介利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与出卖人签订房屋买卖合同,再加价转卖给真实买受人从中牟利,损害了实际买卖双方的缔约选择权,签订合同并非其真实意思表示,房屋买卖合同依法不成立。

法院曾判决可撤销合同的案例是,出卖人李某明确表示希望中介机构结合行情实现自己利益最大化,不能卖给中介机构或其工作人员,否则自己的利益得不到保障。但是,在后续卖房过程中,李某发现买受人薛某与中介机构存在故意串通,且在交易中存在过错,更为重要的是,买受人薛某是中介机构的财务人员。而这在业内常常能作为ABC单,既中介利用其自身员工名额,低价收购房源,短期内再高价卖出。

出卖人李某在知悉情况后,不同意继续履行合同并主张撤销合同合乎法律规定,提出撤销合同的请求。河南省郑州市中级人民法院认为,出卖人明确向中介机构表示不能将房屋出卖给中介机构或其工作人员,但中介服务机构故意隐瞒或者未披露对签订合同有重大影响的事实,利用双方信息不对等而使出卖人在违背其真实意愿的情况下签订房屋买卖合同属于可撤销合同,故对李某提出请求予以支持。

而对于在买卖过程中,中介为获取非正常的利益,通过全权委托公证和签订房地产买卖合同等合法形式,使房屋物权发生变动,获取非正常的利益,损害了出卖人的利益,属于以合法的形式掩盖非法目的,签订的房屋买卖合同属无效。

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