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谁在放任经营贷流向楼市 “抽贷潮”会来吗?

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最近,一场针对挪用“经营贷”炒房的围剿,正在自上而下发起,并席卷到北京、上海、广州、深圳、成都等热门城市。

这个存在了很多年的银行贷款产品,此前从未被如此关注过。一夜之间,就彻底暴露在阳光下裸晒,却是被当作“过街老鼠”喊打的,真得是唏嘘不已。


毫无疑问,经营贷“进入楼市”,实在太坏了:

对中小企业生产经营形成“挤出效应”。本来是纾困中小微,避免资金链断裂的资金,但却违规流入楼市,对中小微百害无一利;

对投资炒房违规“加杠杆”火上浇油。对于炒房,本来我们有差别化的信贷政策控制,但经营贷这一顿猛如虎的操作,政策被突破了;

对“房住不炒”的顶层架构,变现削弱了。有了经营贷,通过“过桥融资-全款买房-套取经营贷-还掉过桥融资”,可多次套利。只要房产增值,就可以把增值部分套出来,循环往复。控制资金流入楼市的规模,这个顶层战略也受到极大损害。

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经营贷是不是很可恨呢?可恨、可恨、可恨,重要的事情说三遍。

但我很纳闷!房产抵押的经营贷、消费贷等,此前一直就存在,一般用于中小微或个人短期拆借应急(比如企业急需流动资金、偿还短期债务,个人装修等);额度比较小,一般为房产评估值的50%,针对个人的贷款一般低于100万;贷款周期也比较短,一般在1年以内。


更重要的是,这类贷款的利率比较高。上图是2017年深圳部分银行消费贷、经营贷的利率水平。过去,这一类型的贷款利率,很多在6%-7%,有的到了10%左右。所以,拿这个周期短、成本高、额度也小的资金,去投资流动性差、单体价值高的房产,实在是很不划算。所以,过去很少有这类资金流入楼市,自然也从未受过监管层如此高度重视。

但这个贷款产品,在2020年变啦。首先是利率降低了,消费贷、信用贷主流利率降至4.36%,抵押贷主流利率低至3.85%。但是,按揭贷款利率比较高。2020年各月,首套房按揭利率,都在5%以上,二套还要高出60个基点左右;今年2月份首套、二套按揭利率分别为5.26%、5.56%。


其次,贷款期限变长啦,额度也增加了。通过循环放贷、先息后本、到期续贷,无需再过桥,创造出所谓的“气球贷”、“接力贷”、“循环贷”等。而且,经由房产抵押,额度也放大了,最多可以贷到房产价值的9成,活生生将一个非主流的贷款产品,变成了一个主流产品。


而且,银行还怂恿业主办理这类贷款产品,把增值的部分抵押出来,换个大房子、炒一套。去年以来,我接到很多房产中介或金融中介的电话,除了问你要不要买房,就是咨询你要不要贷款。如果你说没有资金,就会问你,手上有没有房产。只要有房产,利率低廉、足额的贷款容易到手。

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疫情下纾困中小微,降低贷款利率,本在情理之中。但我纳闷的是,中小微的融资需求都是小额的,也是短期的。为什么要把额度做得那么大,可以探至1000万,可贷款10年以上,难道也是纾困中小微吗?目的很明显。那么,究竟是什么动力,导致经营贷、消费贷“异化”、进入楼市?

我觉得,有两个原因。

一是疫情后银行有“贷款任务”,但中小微风险大,银行不太愿意贷款给中小微。但同时,楼市在疫情后迅速回升,出于贷款安全、放贷收益的考虑,银行自然就会纵容经营贷资金进入楼市。这样,不仅完成了放贷任务,也支持了中小微融资,还保障了银行资金安全和收益。

二是银行也想在楼市上套利。银行的资金,之所以能披上中小微贷款的外衣,堂而皇之地进入楼市,靠的是成千上万的资金中介。2015年以后,这些资金中介就大行其道,一开始在P2P、私募领域活跃。2018年开始转向楼市,其中既有房产中介在做,也有P2P和私募转行的。

有这样一个数据,深圳活跃的房产中介也就3-4万名而已,但中介资金有多少呢?8万名以上。

大量的资金中介,他们对接银行资金,并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来开展业务,牵线搭桥、灵活多变,多数没有固定的办公场所。

即便是有工商注册的公司,也很难从其经营范围,看出其融资中介的本质。去年爆出的深圳“深房理”事件,可谓冰山一角。

从看房、过桥、买房、贷款,甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等,这类公司为炒房客提供的是一条龙的服务。

当然,近水楼台先得月,有好的标的,也亲自进场,肥水不流外人田嘛!

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问题是,万变不离其宗的是,他们的钱都来自银行,也印证了那句话,“影子银行”就是“银行的影子”。其背后,则是银行内部的人和这些资金中介、房产中介里应外合,共同获取套利收益。

表面看,这是个共赢的游戏:银行完成了放贷任务、贷款收益有了保障、资产不良率下降,客户经历奖金有了保障;购房者获得了资金,买到心仪的房子;这条链条上的房产中介、资金中介获得了佣金;房价上涨,有产者开心了;楼市回升,皆大欢喜,就业、投资、财政有保障了。

那么,谁输了呢?

对这个问题,银行心知肚明、地方部门心知肚明。所以,你让银行去自查,能查出来呢?如果查出一大批违规,岂不是说银行的风控、内控、个贷、对公贷都有问题吗?这对银行百害无一利。

所以,就不奇怪,最先爆出经营贷违规进入楼市的深圳,4月22日公布说,只查出3笔。

然后,斩钉截铁地说,“没有问题,不要乱说”。

既然,银行发放贷款时,大概率知道这个资金是去往楼市了,这时候再去“抽贷”,让他卖房还贷,这对购房者就是非常不公平的。如果他的房子一时半会儿卖不掉,你还要继续“抽贷”,这不是逼死他的节奏吗?利用银行资金炒楼,炒房客该处罚,但那些违规放贷的银行,只顾赚钱、将财金纪律置于脑后,违背“房住不炒”的银行高管们,应该受到更大的处罚。

我们看看上海这个案例。这名贷款人1月25日从中信银行申请了一笔经营贷款,金额为500万元。1月29日,上海银保监发布了严打经营贷的文件。仅仅一个月后,银行发去告知函,宣布合同下的全部贷款提前到期,贷款人被要求,在3月底前还清500万贷款本金及相应利息。

你说,是银行该被罚,还是借款人该被罚?


类似深圳这样的城市,2020年以来发放的贷款中,太多违规进入楼市的案例了。如果真的严格起来,很多贷款是要被“抽贷”的,很多投资客是要卖房的。

问题是,大规模放贷后,又大规模抽贷,次生灾害很大,能真正严格起来吗?如果严格不起来,去年查出3笔有问题,今年查出30笔、300笔有问题,有意义吗?

上面的央视快评讲的有道理,大家可以看一看。

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