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北京楼市的平稳密码:不只是“最严调控”

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继去年年末的中央经济工作会议之后,今年的政府工作报告再次提出,“解决好大城市住房突出问题”。

北京是最具标杆意义的“大城市”。一方面,北京楼市的市场化进程启动较早、市场体量大、辐射能力强,对环京、环渤海,乃至北方地区的市场,都有着直接或间接的影响;另一方面,作为监管中心所在地,北京的楼市调控政策一直有着较强的风向标意义。

根据国家统计局的数据,今年1月,北京新房价格同比增长2.9%,二手房价格同比上涨6.9%,是四个一线城市中房价同比涨幅最低的城市。也即,过去一年来,北京是房价控制最好的一线城市,甚至好于不少热点二线城市。

近几年来,北京一直执行着全国最严厉的限购、限贷等政策,强力的去杠杆措施,不仅对投资投机需求形成了有效制约,也令北京楼市调控享有“最严调控”的称谓。

在供给端,大量限竞房投入市场,被认为是平抑房价的关键因素。此外,监管层对市场变化的快速反应,则保证了政策的及时和有效。

这一系列举措,共同构成了北京楼市平稳的密码。在长期横盘后,近期北京房价又有上涨势头,但市场基础的稳固,以及调控手段的多样,仍然令多数从业者抱有信心。

需求的基本面

从需求端来看,北京仍是当前调控最为严厉的城市。其中,现有的楼市政策框架,主要源于过去几年来的几项重要政策措施。

2010年4月30日,北京出台限购政策,以家庭为单位,将新购商品房限制为一套,同时将限购门槛设置为连续5年纳税或社保证明。北京也成为全国首个出台“限购令”的城市。

2015年,作为“北京城市副中心”的通州区,在现有政策的基础上,将限购政策进一步升级。限购门槛设定为在通州区落户三年,或在通州区拥有连续三年纳税或社保证明。由此,通州区被称为“最难获取购房资格”的区域。

2017年3月,北京先后出台“317新政”和“326新政”。将首套房最低首付比例提至35%,二套房最低首付比例提至60%,暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款。同时,北京还将商住类房屋纳入限购范围,并实施停贷。

至今,北京的购房者面临的门槛,仍为全国各城市最高。

这一系列去杠杆的政策措施,极大改变了北京楼市的需求结构。多家房企人士和经纪机构向21世纪经济报道记者表示,当前北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求占比很小,刚需则成为主流。这其中,改善型需求已成为刚需中的主体,首套置业需求也占据一定的比例。

由于需求中的“水分”被挤出,近几年北京楼市的成交量也有所下降。2017年至2020年,北京新房年度平均成交量约为3.3万套,二手房年度成交均值约为15万套,比此前的年度交易规模下降了三到四成。

这四年也被业界称为北京楼市的“筑底期”。由于成交量位于相对低位,加之“限价令”等政策的实施,北京房价基本处于“横盘”状态。

其间,北京楼市也曾有过小幅波动。为应对政策边际效应递减的现象,近几年,北京根据市场变化,不断对需求端的政策进行“修补”,或进行执行层面的强化。比如,北京在2017年对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,从而封堵“假离婚”的漏洞。2020年下半年以来,北京市的金融机构严查信贷资金违规进入楼市的现象。此外,北京对购房者资质和贷款流程的审核也不断趋于严格。

供给端“调结构”

真正起到平抑房价作用的,被认为是供给端的调整。近几年来,北京不断督促已供土地的开发,使得市场有效供应规模逐渐增加。加之投机投资需求被抑制,北京楼市供应紧张的局面逐渐得到缓解。

从2017年末开始,北京大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。中原地产的统计显示,2018年到2020年,北京累计供应限竞房9.1万套,占新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。成交方面,到2020年,限竞房成交已接近新房交易的五成。

实际上,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目也成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。

限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,并最终建成的一种商品房品类。限竞房主要面向刚需群体,与纯商品房项目相比,价格优势较为明显。

多个房企人士向21世纪经济报道记者表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个纯商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。因此,在平抑房价方面,限竞房的辐射力不容忽视。近几年北京房价的稳定,即有赖于限竞房的大量供应。

由于对市场影响过大,限竞房供应的变化,几乎成为北京楼市的“晴雨表”。

2020年末至2021年初,北京楼市一度出现“量价齐升”的现象。影响市场预期的,除了横盘多年后的反弹心态,还有限竞房供应量减少的影响。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,截至2021年1月,北京限竞房的可售库存,从最高的3万套以上,下降到2.86万套。同时,在2020年北京成交的土地中,限竞房地块的比重大幅下降。“随着土地供应结果的变化,未来市场上的不限价房源将明显增加。”

多数从业者认为,这种情况将使得北京的房价继续面临上涨压力。实际上,部分高价地在去年下半年出炉时,北京一些二手房的报价就已经有所上调。

其间,北京启动了多项应急措施,包括严查信贷资金违规进入楼市、对经纪机构实施监管、严查房企违规销售情况等,使得市场快速恢复稳定。

除此之外,张大伟表示,考虑到刚需为主的基本面,北京楼市不会出现非理性上涨。“北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市,购房杠杆难度最大。”这种情况下,市场不太可能出现高温。

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