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"二手房参考价"下的深圳楼市:"稳房价"进入深水区

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不出意外,“房住不炒”再一次被写进了政府工作报告。

今年全国两会政府工作报告指出,要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

政府工作报告还提出,解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

在四座一线城市之中,深圳历来是住房问题较为突出的城市。

一方面,深圳住房供应长期处于低位,官方数据显示,深圳市居住用地占建设用地仅为22.6%,相比全国33%、国际40%以上的水平,仍有较大提升空间;另一方面,深圳人口净流入处于全国前列,加之金融杠杆运用灵活,投机行为盛行,深圳楼市非理性上涨的趋势明显。

如何抑制商品房的“投资氛围”,真正做到“房住不炒”,是深圳近年来的重要课题。

今年以来,深圳动作更为进取。具体的答题思路是,出台“二手住房成交参考价格发布机制”加之银行住房按揭贷款的配合稳定二手房市场,辅以对违规流入楼市的资金进行严查,深圳楼市终于“冷静”下来。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的预期下,深圳也加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系,以更优化、完善的政策规范护航市民安居乐业。

“稳房价”

按照“一城一策”“因城施策”原则,深圳在执行限购、限贷、限售、限价、限户型等方面的政策已经全面到位。

2020年7月15日,深圳市住房和建设局发布被称为“史上最严”的调控新政,此后层层“打补丁”之后,在政策面上已经基本抑制投机行为。

“715新政”之中,深户家庭和个人首次被加上购房门槛,必须满足落户满3年加上社保满三年方有购房资格;转让增值税2年免变5年才免,并增加了750万元的豪宅线等限制。

严厉政策之下,深圳楼市依然热情高涨。部分原因是一手房备案价“限价”而二手房价格水涨船高导致中间存在价格差,深圳一手房市场频现“千人摇”“万人摇”,市场的预期持续走强。

针对这一情况,深圳官方在近期也通过“二手住房成交参考价格发布机制”来引导市场理性回归。

今年2月8日,深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。

深圳住建局在对这一政策的解读中,官方称,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易。

在二手住房成交参考价格出台后,深圳多家银行也迅速行动,正式发文将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

此外,针对经营贷被违规挪用至楼市的乱象,深圳监管也持续行动,加大打压力度,升级调控政策。

2020年4月开始,深圳银保监局成立专项工作组,严防利用优惠政策,假借支持企业复工复产之名,行信贷资金违规流入房地产领域之实,挤占小微企业信贷资源。

2020年9月10日,深圳银保监会再次发文,要求各银行做好贷款管理。此后深圳各大银行全面收紧经营贷,加强对贷款主体的资质调查,不得向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款等。

一系列“组合拳”出手,深圳楼市的预期逐渐趋稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:“深圳楼市的问题,首先是杠杆问题。高杠杆支持下的楼市,运行非常畸形,必须要有不断上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量,才能把高房价这个故事讲下去。将指导价作为调控目标,作为银行评估房价和发放贷款的准绳,不管是按揭贷,还是抵押贷,杠杆率会明显受到控制,这对控房价和稳预期,意义非凡。”

保供应

今年政府工作报告指出,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

深圳过去几年在供应端的发力,也有目共睹。

官方发布的数据显示,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

在土地供应放量的同时,深圳住宅成交逐渐增长。2020年全年,深圳成交45384套新房住宅,同比增加两成,新房住宅成交量为近5年以来的新高。

不仅如此,深圳官方也不断完善商务公寓等的居住功能。2021年2月,深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,通知明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍项目可使用燃气管道,这使得商务公寓向居住产品更近一步。

围绕坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,深圳也做出了一系列有益的尝试。

2017年,深圳启动“第二次房改”;2018年,深圳发布改革文件,系统构建市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“4+2+2+2”的住房供应与保障体系,努力形成“1+3+N”住房制度体系,提出至2035年建设筹集170万套住房,公共住房不少于100万套的发展目标。

数据显示,截至2020年10月,深圳人才安居集团在建项目50个,已累计落实公共住房约12.2万套,实现公共住房供应约4万套,服务近两千家企业、约10万人才及其家属,运营的人才住房项目共有50个,覆盖全市11个行政区(含深汕合作区)。

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