深圳“指导价”新政满月：合规报价房源陆续增加

在公布官方成交参考价的一个月里，深圳楼市发生了什么？

胡先生是深圳首位按照参考价卖房的业主，其在龙岗中心城的一套房子引来众多买家争抢，在参考价满月日，记者与业主胡先生进行了独家对话。

“很多人认为我是中介找过来的托儿，真的不是。”当记者在电话里说明采访来意后，胡先生解释道，并再三强调了“不卖怕降价，卖了怕买不来的”矛盾心理。

2月8日，深圳市住建局发布了建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。2月9日凌晨，各大中介机构紧急下架所有挂牌价高于指导价的房源；2月19日，官方再次解释离婚购房政策补丁；2月21日，深圳多个银行称将依据二手房指导价批贷；2月23日，住建局发文允许商务公寓通燃气；2月24日，深圳龙岗教育局宣布试行大学区制；2月26日，住建局对参考价应用情况进行专项检查；3月2日，深圳新房摇号积分制公布。

“卖便宜了！”

对于这一备受争议的议价模式，有人将其从线上搬到了线下。

根据中介朋友圈信息，该房源为摩尔城一套144平方米大四房，全屋精装修，全屋家私（大概价值50万元），这套房按指导价出售，也就是3.38万元/平方米，总售价486万元。

即使全屋家私精装，也按指导价出售，没有额外收费。房源一经放出，吸引了多名购房者和中介前往带看。视频内容显示，现场由于买房人太多，不同中介带来的购房者间甚至还发生了争执。视频中，多名购房者将业主团团围住，其中有多位全款买房者，最后业主决定以抽签形式出售。

以下是《每日经济新闻》记者与胡先生的独家对话。

记者：您是出于什么考虑，决定完全按照成交参考价来出售该房屋的？

胡先生：我被这个政策吓住了，我觉得既然出了这个政策，就应该按照政策来。我现在住在宝安，龙岗那边太远了，我一共两套房子都要卖。

记者：之前这个房子有购房者来看过、谈过价吗？

胡先生：去年有挂给中介，400多万元都卖不掉。这次挂牌之前我有了解近期成交，挂牌价530万、540万元左右，但成交没那么高。

记者：在放盘给中介之前您有预想过是什么情况吗？

胡先生：知道按照指导价来卖的话，可能对市场有点影响。没卖之前，我估计应该也会很快卖掉，但没想到这么快。同时放给了几家大的中介，他们都带客户来看房子了。

记者：当看到中介带来多组购房者时您是怎么想的？

胡先生：我的宗旨是讲话要算话，不能坐地涨价。现场我也不知道多少家地产公司在拉我，反正一大堆围着我。很简单，我说那就仿照一手楼抽签了，一次性付款的参与，抽着谁就是谁的。

记者：您对于当天喊中介带看、当天就卖掉是否满意？

胡先生：现在说后悔是自己打自己脸，我现在都在打肿脸充胖子。毕竟这么多人买我肯定不能当场再涨价的，我认为自己确实卖便宜了。

记者：卖完房子后房款您如何规划？考虑置换吗？

胡先生：还没想好，只是手上有两套房子想要卖掉。

记者：您说的要买的第二套房子在哪里？挂盘了吗？

胡先生：算了不卖了，最近太火了，别影响太厉害了全国都知道了，人出名了不好。

记者：指导价颁布后的这一个月里，您对楼市的观察和作为一个业主的心理感受？

胡先生：不卖怕降价，卖了就买不来的矛盾心理。刚需确实可买。

中介上线议价模式是否合理？

新政实施一个月，业主报给中介的挂牌价还未上线，部分中介APP和网站上关于房源价格的展示或为“暂无数据”，或为新上线的参考总价。

不过据某自媒体发文称，深圳已有中介突发奇想来了“竞价买房”，政府参考价位255万元的房源，已有出价记录为420万元，几乎翻倍。

该自媒体博主分析称，想出这个点子的中介是吸收了法拍房的精髓，给出一个合规低价，让用户自然出价，最终用户自己的成交价高出了参考价，属自愿行为，与中介无关。

“这并不能规避参考价政策，因为中介不是拍卖公司，搞拍卖是有严格资质和审批要求的。”该博主认为，中介这种创新劲头虽然很好，但很可能会被定义为无拍卖资质而从事拍卖活动，最终被迫下线此功能。

这一博主的观点也引发了部分热议，记者通过比对多个APP发现，该界面为乐有家APP的截图，并向该公司中介人员核实了这一消息。同时记者梳理其他一线城市部分主流购房APP发现，该议价功能并非深圳首创，贝壳找房APP的北京城市列表中，已设有议价功能。

真实情况是否如该名博主猜测那样？

广东华商律师事务所律师周争锋表示，中介和出卖人间除形成居间关系外，还可以形成代理关系，中介作为出卖人的代理人，可以和无数购房者放价询价，哪个价格高就卖给谁，因此这是中介经营范围内的事，和买受人买东西货比三家，哪个低买哪个一样的道理。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，首先，这是议价，并非竞价。中介作为居间方，就是撮合买卖双方达成交易条件，顺利交易然后获取佣金。无论什么时候，有交易和价格卖得高两者，中介会选择前者。

“陆续有指导价房源放出来”

实际上，深圳年前颁布的政策，并非全市所有住宅小区的参考指导价均打了5～7折，东部和中部大部分指导价与年前实际成交价格相差无几，或略高于实际成交价。

而新政实施满月，我们可以观察到，不止东部的业主按照指导价在出售房源，这种趋势也有向中西部蔓延的趋势。中西部原本挂牌价与实际成交价背离较大的区域，两价格也在逐渐拉近，业主报价心态也有所改变。

其中位于南山区科技园片区一套按照指导价出售的房源，被不同公司中介在朋友圈推广。与此同时，诸如“龙华一手现房出售，只需缴纳契税，面积68平方米二居室和73平方米三居室，政府指导价52200元/平方米，现仅售5万元/平方米，要求一次性付款”等合乎规范、出现业主挂牌单价或总价的房源广告也多了起来。

不过，这一活跃和趋同是有严苛条件的。以上述大冲片区房源为例，南山区资深中介周舟在接受记者采访时表示，业主要求比较高，一次性付款，并且要看付款快慢，要求半月最迟不超过一个月，而之前重点关注的区域有按照参考价的房源发出来后，也有好几个客户来问。

记者查询得知，年前同面积房源成交价已达1400万元。如果以年前价格为参考体系，同户型房源已降价超300万元。

“缺钱急售业主心态也没有那么坚挺了，有的业主开始主动找我们询价了。”周舟介绍称。据深圳中原研究中心统计，2月21日～2月27日，龙华、布吉、红树湾等片区业主报价下调幅度较大，接近10%，而上周布吉南龙珠、平湖、银湖、香蜜湖等业主报价下调幅度进一步加大，其中南龙珠片区报价降幅约13%。

一位深圳湾片区的中介则介绍称，春节上班后他还没成交，客户和业主还在观望，但他了解到有很多客户时刻准备着名额和资金，等待机会。而“时光回溯盘”、“要快”“一次性付款”则成为了近期中介朋友圈新晋段子里的高频词汇。