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深圳“指导价”新政满月:合规报价房源陆续增加

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在公布官方成交参考价的一个月里,深圳楼市发生了什么?

胡先生是深圳首位按照参考价卖房的业主,其在龙岗中心城的一套房子引来众多买家争抢,在参考价满月日,记者与业主胡先生进行了独家对话。

“很多人认为我是中介找过来的托儿,真的不是。”当记者在电话里说明采访来意后,胡先生解释道,并再三强调了“不卖怕降价,卖了怕买不来的”矛盾心理。

2月8日,深圳市住建局发布了建立二手住房成交参考价格发布机制,对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。2月9日凌晨,各大中介机构紧急下架所有挂牌价高于指导价的房源;2月19日,官方再次解释离婚购房政策补丁;2月21日,深圳多个银行称将依据二手房指导价批贷;2月23日,住建局发文允许商务公寓通燃气;2月24日,深圳龙岗教育局宣布试行大学区制;2月26日,住建局对参考价应用情况进行专项检查;3月2日,深圳新房摇号积分制公布。

“卖便宜了!”

对于这一备受争议的议价模式,有人将其从线上搬到了线下。

根据中介朋友圈信息,该房源为摩尔城一套144平方米大四房,全屋精装修,全屋家私(大概价值50万元),这套房按指导价出售,也就是3.38万元/平方米,总售价486万元。

即使全屋家私精装,也按指导价出售,没有额外收费。房源一经放出,吸引了多名购房者和中介前往带看。视频内容显示,现场由于买房人太多,不同中介带来的购房者间甚至还发生了争执。视频中,多名购房者将业主团团围住,其中有多位全款买房者,最后业主决定以抽签形式出售。

以下是《每日经济新闻》记者与胡先生的独家对话。

记者:您是出于什么考虑,决定完全按照成交参考价来出售该房屋的?

胡先生:我被这个政策吓住了,我觉得既然出了这个政策,就应该按照政策来。我现在住在宝安,龙岗那边太远了,我一共两套房子都要卖。

记者:之前这个房子有购房者来看过、谈过价吗?

胡先生:去年有挂给中介,400多万元都卖不掉。这次挂牌之前我有了解近期成交,挂牌价530万、540万元左右,但成交没那么高。

记者:在放盘给中介之前您有预想过是什么情况吗?

胡先生:知道按照指导价来卖的话,可能对市场有点影响。没卖之前,我估计应该也会很快卖掉,但没想到这么快。同时放给了几家大的中介,他们都带客户来看房子了。

记者:当看到中介带来多组购房者时您是怎么想的?

胡先生:我的宗旨是讲话要算话,不能坐地涨价。现场我也不知道多少家地产公司在拉我,反正一大堆围着我。很简单,我说那就仿照一手楼抽签了,一次性付款的参与,抽着谁就是谁的。

记者:您对于当天喊中介带看、当天就卖掉是否满意?

胡先生:现在说后悔是自己打自己脸,我现在都在打肿脸充胖子。毕竟这么多人买我肯定不能当场再涨价的,我认为自己确实卖便宜了。

记者:卖完房子后房款您如何规划?考虑置换吗?

胡先生:还没想好,只是手上有两套房子想要卖掉。

记者:您说的要买的第二套房子在哪里?挂盘了吗?

胡先生:算了不卖了,最近太火了,别影响太厉害了全国都知道了,人出名了不好。

记者:指导价颁布后的这一个月里,您对楼市的观察和作为一个业主的心理感受?

胡先生:不卖怕降价,卖了就买不来的矛盾心理。刚需确实可买。

中介上线议价模式是否合理?

新政实施一个月,业主报给中介的挂牌价还未上线,部分中介APP和网站上关于房源价格的展示或为“暂无数据”,或为新上线的参考总价。

不过据某自媒体发文称,深圳已有中介突发奇想来了“竞价买房”,政府参考价位255万元的房源,已有出价记录为420万元,几乎翻倍。

该自媒体博主分析称,想出这个点子的中介是吸收了法拍房的精髓,给出一个合规低价,让用户自然出价,最终用户自己的成交价高出了参考价,属自愿行为,与中介无关。

“这并不能规避参考价政策,因为中介不是拍卖公司,搞拍卖是有严格资质和审批要求的。”该博主认为,中介这种创新劲头虽然很好,但很可能会被定义为无拍卖资质而从事拍卖活动,最终被迫下线此功能。

这一博主的观点也引发了部分热议,记者通过比对多个APP发现,该界面为乐有家APP的截图,并向该公司中介人员核实了这一消息。同时记者梳理其他一线城市部分主流购房APP发现,该议价功能并非深圳首创,贝壳找房APP的北京城市列表中,已设有议价功能。

真实情况是否如该名博主猜测那样?

广东华商律师事务所律师周争锋表示,中介和出卖人间除形成居间关系外,还可以形成代理关系,中介作为出卖人的代理人,可以和无数购房者放价询价,哪个价格高就卖给谁,因此这是中介经营范围内的事,和买受人买东西货比三家,哪个低买哪个一样的道理。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,首先,这是议价,并非竞价。中介作为居间方,就是撮合买卖双方达成交易条件,顺利交易然后获取佣金。无论什么时候,有交易和价格卖得高两者,中介会选择前者。

“陆续有指导价房源放出来”

实际上,深圳年前颁布的政策,并非全市所有住宅小区的参考指导价均打了5~7折,东部和中部大部分指导价与年前实际成交价格相差无几,或略高于实际成交价。

而新政实施满月,我们可以观察到,不止东部的业主按照指导价在出售房源,这种趋势也有向中西部蔓延的趋势。中西部原本挂牌价与实际成交价背离较大的区域,两价格也在逐渐拉近,业主报价心态也有所改变。

其中位于南山区科技园片区一套按照指导价出售的房源,被不同公司中介在朋友圈推广。与此同时,诸如“龙华一手现房出售,只需缴纳契税,面积68平方米二居室和73平方米三居室,政府指导价52200元/平方米,现仅售5万元/平方米,要求一次性付款”等合乎规范、出现业主挂牌单价或总价的房源广告也多了起来。

不过,这一活跃和趋同是有严苛条件的。以上述大冲片区房源为例,南山区资深中介周舟在接受记者采访时表示,业主要求比较高,一次性付款,并且要看付款快慢,要求半月最迟不超过一个月,而之前重点关注的区域有按照参考价的房源发出来后,也有好几个客户来问。

记者查询得知,年前同面积房源成交价已达1400万元。如果以年前价格为参考体系,同户型房源已降价超300万元。

“缺钱急售业主心态也没有那么坚挺了,有的业主开始主动找我们询价了。”周舟介绍称。据深圳中原研究中心统计,2月21日~2月27日,龙华、布吉、红树湾等片区业主报价下调幅度较大,接近10%,而上周布吉南龙珠、平湖、银湖、香蜜湖等业主报价下调幅度进一步加大,其中南龙珠片区报价降幅约13%。

一位深圳湾片区的中介则介绍称,春节上班后他还没成交,客户和业主还在观望,但他了解到有很多客户时刻准备着名额和资金,等待机会。而“时光回溯盘”、“要快”“一次性付款”则成为了近期中介朋友圈新晋段子里的高频词汇。

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