解读政府工作报告：房地产将迎来多元发展机遇

新型城镇化再次成为两会的关键词。今年两会上，新型城镇化提出新的阶段性目标，2021年3月5日出炉的政府工作报告明确提出，“十四五”期间（2021年至2025年）中国常住人口城镇化率提高到65%。

那么，在当前形势下，该如何深度推进城镇化建设，提升发展质量？新型城镇化下的房地产行业，又面临怎样新的历史机遇？

推进新型城镇化战略，壮大城市群和都市圈

3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，“十四五”期间，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

回顾近三年来的政府工作报告，新型城镇化的推进在有条不紊地进行：从2019年“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口”，到2020年“发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”，再到今年“提升城镇化发展质量”，每一年“城镇化”都迎来新的发展阶段。

事实上，从数字上来看，改革开放以来，中国经历了世界上最大规模的城镇化进程。根据国家统计局数据，从1978年到2019年，中国城镇常住人口从1.72亿增长到8.48亿，城镇化率从17.92%提高到60.6%。

而今年，政府工作报告对“十四五”期间新型城镇化不仅首次提出了更具体的发展指标——常住人口城镇化率提高到65%，而且还提出发展重点为壮大城市群和都市圈、实施城市更新行动、完善住房市场体系和住房保障体系，这也为新型城镇化高质量发展指明了方向。

针对新型城镇化建设中壮大城市群和都市圈，全国人大代表、中南集团董事局主席陈锦石认为，目前，在城市群和都市圈建设中，大小城市公共设施配套差异巨大，住房供需存在着结构性失衡，小城市人口外流、住房过剩，大城市流动人口、新市民的住房需求难以得到满足，缺口巨大，大城市住房问题、小城市发展问题已然突出。

对此，陈锦石提出具体建议称，一方面，需要加强城市群、都市圈顶层总体规划，通过强化三规合一、打通城市群、都市圈内的公共基础建设，强化大城市对圈内中小城市的辐射；另一方面，允许大城市与周边县市、城乡建立联动，加大大城市辐射的周边中小城市住宅供给，分担大城市住房压力，化解供需矛盾，同时带动周边小城市发展。

“城市群、都市圈内公共设施配套一体化，享受大城市配套资源政策，如医疗、教育等；参考澳门的横琴模式、北京的雄安模式，探索更多此类试点。”陈锦石表示。

对于“实施城市更新行动，完善住房市场体系和保障体系”的表述，中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅解读称，“城市更新更多是对存量来讲的，完善住房市场体系和保障体系，尤其是共有产权房的推进力度，有望进一步加大，对于城镇化发展至关重要。”

核心城市群优势明显，房地产蕴藏多元发展机遇

对于房地产行业来说，加快推进新型城镇化也蕴藏着新的历史机遇。

“房屋，办公场所，以及文化、医疗、消费、娱乐等房地产设施能为城市化的生产方式和生活方式提供必不可少的基础设施，而提高城市化率会为房地产创造更多的需求，因此加快提高城市化率，必然为房地产的发展带来更多机会。”陈锦石在接受新京报记者采访时表示。

在陈锦石看来，首先是房企布局思路的转变，“未来住房需求的增长主要还是在都市圈和新的城市集群，因此完善住房体系建设的重点也还是都市圈和城市集群，包括对其新住房及服务设施的建设和引导，以及对其原有设施的价值认识、资源协调以及功能调整和改造升级等，建议在发挥社会主体的积极性基础上，国家能在集群内部不同区域主体地位和协调机制层面发挥更多作用。”

贝壳研究院解读称，城镇化进程中，人口加快向京津冀、粤港澳、长三角、成渝等核心城市群流动，房地产市场份额同步向核心城市群集聚，这些区域有较强的住房需求支撑，市场表现将优于其他区域。

“对于房地产行业来说，能否顺应人口向心集中的态势，是决定房企未来发展空间的重要因素。”杨畅表示。

来自光大证券研究报告指出，随着新型城镇化深入推进，房地产行业将迎多元化发展机遇。“对于政府提出大城市完善住房保障体系和增加租赁住房，房企应充分发挥品牌优势和客户群优势，积极切入存量运营（如长租公寓）和生活服务（如物业服务），积极承担起必要的社会责任，同时也在其中挖掘多元化发展机遇。”

“但房地产发展一定要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’导向，追求美好生活需要平稳、健康的环境，因此行业和企业只有顺应国家政策的导向，才有可能更好地抓住历史机遇。”陈锦石补充称。

帮助新市民、青年人，破局城镇化进程中的住房难题

在新型城镇化的进程中，如何让进城人安居乐业成为关键。因此，城镇化进程中，解决住房问题也成为两会关注的热点。

人口越来越多地向一二线核心城市汇聚，如何解决大城市居住难题？李克强总理在政府工作报告中指出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，在解决大城市住房问题中，政府工作报告提到增加共有产权住房的供应。从以往来看，在2018年政府工作报告中，曾提到要发展共有产权住房，如今再次出现在政府工作报告中，表述从“发展”到“增加”。

“未来，共有产权房的体量会越来越大，而且会从一线向更多的二三线城市，尤其二线城市去覆盖。另外，随着共有产权房覆盖面不断增大，对于房价稳定，以及整个市场也会起到明显的促进作用。”张波称。

对于城镇化进程中涌进来的新市民，2021年政府工作报告也着重提出帮助新市民、青年人缓解住房困难。对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华解读称，“这也意味着在供给方面会对这类人群有更多的倾斜。”

“解决新市民的住房问题，也将是城市人才战略的重要的方面，有利于城市人才的引进和稳定。目前，很多城市都将新市民逐步地纳入了住房保障体系，虽然这个比例目前还是比较低，未来应该会有更多的政策来保障这部分人群的住房。”邹琳华进一步表示。

新型城镇化中，伴随着城市群和都市圈的壮大，人口流入也从一二线城市溢出到周边的中小城市，对此，陈锦石建议，“加大大城市辐射的周边中小城市住宅供给，分担大城市住房压力，化解供需矛盾，同时带动周边小城市发展。”