养老地产之惑：朝阳产业抑或诈骗渊薮？

人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，日益成为受到关注的一大社会问题。在现代化因素的影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老已经不能满足广大老年人多方面的养老需求。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。

当下，中国老年人的消费观念出现了从“生存型”向“小康型”转变的势头。高端养老住宅、老年公寓、老年疗养、老年金融等项目层出不穷。但是，就总体情况来看，目前我国老年消费市场的开发和规范仍处于初级阶段。在市场快速发展的背景下，各种陷阱和骗局不断出现，盯上老年人的口袋。现如今，养老市场方兴未艾，打着“高收益”旗号的诈骗陷阱接踵而至。“免费住养老院还能拿利息”“三年就能赚回本金”“办会员卡就能到处吃喝玩乐”等言过其实的宣传语不胜枚举。在热情而执着的“咨询专员”反复洗脑下，这些所谓“高收益”的投资陷阱让不少老人防不胜防。数据显示，65岁以上独居老人最容易上当受骗，诈骗的主要形式为骗存骗贷、销售各类所谓高收益的老年公寓以及相关虚假金融产品等。

当然，不仅仅是中国，世界各国都面临老龄化问题。不同的养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念衍生出不同的服务模式。海外的养老地产和养老服务市场运行多年，也遇到了种种挑战。中国养老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让体系日趋完善。

美国： 市场开发为主的养老地产金融生态系统

在美国，养老地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募基金共同构建。其中，养老地产的开发商通常是由其他类型的开发商演化而来，他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商。在这一过程中，运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。当然，也有不少运营商自己充当开发商，或与开发商组建合资公司来共同开发项目。此外，由于开发环节并非养老地产的核心环节，所以多数运营商和投资商都会谨慎控制开发环节的资金占用，从而出现了开发业务外包的趋势。

一是“养老金＋地产”：美国普遍采用“养老金+地产”的商业模式，即将保险、地产、养老产业融合在一起。首先，养老金的支付来源是整个养老地产业运行的关键。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个金融体系。美国采用“养老金+地产”的开发模式，是将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险行业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼，同时为公司吸收养老保险客户。

二是整体性的金融生态系统：在美国，主要由三类投资商（即房地产投资基金“REITs”、私募基金和非营利性组织）组成了一个完善的养老地产金融生态系统。其中，REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非营利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。

但无论是哪种投资商，在持有物业期间都以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。在净出租方式下，投资商获得稳定租金回报，由运营商支付所有运营费、维修费、保险费、税费等，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险；而在委托经营方式下，运营商收取固定比例的管理费，投资商获取剩余收益并承担大部分经营风险；有时，投资商也会与运营商共同发起地产基金来收购并持有养老地产，运营商在基金内占有少数份额并负责运营管理，而投资商则按出资比例承担大部分经营风险。

不得不提的是，养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。REITs运营模式利润率高但资金回笼期长，风险低，但投资回报率也略低。如果选择只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱的会员制模式，又会成为巨大的风险。假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能“打水漂”。因此，会员制模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。

日本：多方合作型的养老地产运营模式

相对于亚洲其他国家，日本养老产业已经形成完整产业链。2000年《护理保险制度》的实施，保障了老年人长期照料护理服务的支付能力，因此吸引了大量私人企业进入养老地产这一领域。日本老年住宅开发主体非常多元化，开发商、保险公司、实业公司、政府等都积极参与，合作模式降低了经营风险和成本。而养老地产以出租为主，机构设施类一般收取一次性入住金和月费，住宅类只收取月费，月费很大程度由当地介护保险金支付比例设定和支付。另外，日本居家养老很发达，在居住上有“两代居”和长寿型住宅作为选择，配合社区及居家护理服务。

另外，日本也选择利用金融工具的发展促进整体行业的发展。例如，日本推行房屋逆按揭财务安排，来保障老年人在养老设施和服务利用的支付能力。日本也选择了通过发行REITs来推动养老地产发展。日本J-REITs房地产证券化的发行总额累计已超过约45万亿日元。但是，自从2008年金融危机以来，用于房地产投资的金额已大大减少。这对投资J-REITs的机构投资者们产生了很大的负面影响。截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市场规模达1147亿美元，占全球REITs指数的7.43%。

新加坡：传统家庭养老和政府主导的地产运营模式

新加坡一直提倡和鼓励家庭养老，主张三代同堂的传统华人生活模式。它是世界上第一个将“赡养父母”立法的国家。通过相应的法律和庭审、仲裁制度确保子女的赡养责任。新加坡的居住型房屋主要是由建屋局（Housing Development Board）提供政府组屋，居民的房屋自有率高达90%。建屋局在组屋申请和分配上给予三代同堂家庭以价格优惠和优先安排，相应家庭未来的遗产税亦有减免优待。同时，推出一系列津贴计划，为需要赡养老人的低收入家庭提供养老、医疗方面的津贴，以减轻其家庭负担，提高其赡养老人的积极性。另外，新加坡政府也在养老产业方面从法律、税收、补贴等各方面不断加大投入，完善适合自己的养老体系建设。例如：对养老机构各项服务的运作成本提供相应的津贴；实行“双倍退税”的鼓励政策，允许国家福利理事会认可的养老机构面向社会募捐等。

新加坡建屋局早在1998年3月就推出了“乐龄公寓”。“乐龄公寓”属于政府组屋的一种类型，一般兴建在成熟社区中，建设老年公寓，公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。乐龄公寓的基本申请条件是，申请者必须是55岁或以上的组屋屋主，必须是新加坡公民，夫妇必须一起申请购买，单身人士、离婚者或丧偶组屋屋主均可申请。主要模式有老年公寓、普通自住型老年住宅，特点是户型设计合理化、产品建设标准化。而这种公寓为购买者所有，购买价格也大大低于私人地产的价格。

虽然海外各种养老模式看起来纷繁多样，但都是在各国历史、文化以及经济发展的过程中逐渐建立和完善的。欧美国家的家庭结构以及紧密程度决定了老年人生活从经济和精神上两个层面的相对独立性；亚洲国家深受儒家文化的教导，孝顺赡养家中长辈以及几代同居则是一直延续的传统。虽然由于老龄化速度加快以及现代家庭结构的演变，中国养老观念正在逐步改变，但是老年人对于传统的家庭关怀以及情感需求依然是中国养老产业发展不可忽视的因素。政府提出在居家养老、社区养老和机构养老的“9073”原则比例分配（即90%由家庭自我照顾，7%享受社区居家养老服务，3%由机构代为照顾养老），也是综合了中国国情和传统文化的考虑，为养老设施和服务体系的建设和发展提出了大致方向。目前中国社会面临着更为严峻的养老压力，因此在尊重中国养老传统的基础上，提升多层次的养老产品满足不同养老需求也是应有之义。同时，政府加强在基础设施和体系方面的投入和完善不可或缺，这其中涉及的主要方面有在土地、税收和补贴等方面完善对养老设施建设的支持，鼓励多方主体参与养老产业的发展，将长期护理保险纳入强制福利保障体系和实现医疗保险全国支付，以及对于养老产业在金融服务上鼓励新型工具的发展和实施差别化对待等。