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10个特大城市房价皆过万:杭州南京领衔,3城跌回一年前

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特大城市是我国城市体系中的重要部分,随着人口向大城市的集聚,特大城市快速发展壮大。

那么当前特大城市房价水平如何?

第一财经记者梳理了中国房价行情平台上10个特大城市的平均单价数据,当前,10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米,有4个城市单价超过了2万元/平方米,其中杭州南京都超过了3万元/平方米。沈阳在10个城市中价格最低。

需要说明的是,特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市。城区是指“市辖区和不设区的市,区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模,也小于市辖区人口规模,市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。

根据住建部此前不久公布的《2019年城市建设统计年鉴》,东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间,属于特大城市。相比上年,特大城市增加了1个,即济南。

这10个城市中,5个来自东部沿海地区,4个来自中西部,1个来自东北。从南北方分布来看,南方和北方各有5个。

杭州、南京领衔

10个特大城市中,杭州的平均单价最高,达到了每平方米33808元。不过,如果放到全国所有城市来看的话,杭州仅位列第7,不仅远低于深圳等一线城市,也比二线城市厦门低不少。

杭州所在的浙江是第四经济大省,也是我国民营经济最为发达的地区,人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市。杭州作为强省会,杭州集中了全省最好的资金、技术、人才等要素。在五个拥有计划单列市的省份中,杭州无论是GDP还是资金存量、财政收入、高新技术产业等重要指标,都占据绝对优势。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析,无论是从经济总量、科研资源集中度还是辐射带动能力等方面,杭州都是浙江首屈一指的。另外杭州的数字经济在大数据方面走在全国前列,引领潮流。

在资金方面,2020年末,杭州全市金融机构本外币存款余额54246亿元,增长19.8%,资金总量仅次于北上深广四个一线城市,且与第四名的广州差距在不断缩小。资金增速在前十名城市中,仅次于深圳。

同时,近年来,杭州致力于打造“数字经济第一城”。在数字经济的带动下,杭州经济快速增长,人才加快流入。2015~2018年,杭州人口增量分别是12.6万、17万、28万、33.8万人,逐渐追上广深。2019年,杭州常住人口从2018年的980.6万人增长到1036万人,增量达55.4万人,年度增量首次超过深圳和广州,位居全国第一。

2020年,杭州对优秀人才的吸引力持续增大。2020年,杭州市2020年新引进35岁以下大学生43.6万人,人才净流入率持续保持全国第一。

在土地市场,杭州曾经连续多年卖地收入位居全国首位。2020年,杭州土地出让金虽然不再位列榜首,但也达到了2574亿元,位居第二。这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元。

杭州之后,长三角的另外一个特大城市南京,平均单价达到了每平方米33556元,与杭州几乎的差距很小。

作为第二经济大省江苏的省会,南京近年来经济首位度不断提升。2020年南京实现GDP14817.95亿元,经济总量继2016年首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后,又首次跻身全国十强之列。2020年,南京净增高新技术企业超1800家、总数突破6500家。

3个特大城市跌回一年前

杭州、南京之外,东莞和青岛处于2万元梯队,其中,东莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。

东莞近几年的房价涨幅较大,跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关。“十三五”时期,东莞高企从2028家提高至6412家,增长6.5倍,年均复合增长率达45.4%,高企数量位居全国地级市第二位。来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下,东莞经济转型升级步伐不断加快。

青岛以每平方米22137亿元位居第四。青岛之后,其他6个城市平均单价均在1万~2万元之间,其中武汉以每平方米19340元位居中西部第一位。

沈阳和郑州的平均单价均低于每平方米1.5万元。其中东北唯一的特大城市沈阳,目前单价为每平方米12245元。

从近一年房价的变化来看,10个特大城市的走势出现明显的区域分化,在长三角、珠三角等地上涨的同时,北方的河南、山东的中心城市面临着下行的压力,有3个特大城市房价跌回一年前。

根据国家统计局公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,2020年12月,济南二手房同比下降了2.8%,青岛下降了2.1%,郑州下降了3.6%。

这种分化,与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关,也跟经济结构、地形地貌、土地供应有关。近年来,长三角、珠三角等发达地区近年来新兴产业发展十分突出,人口流入较快,尤其是年轻人才,购房动力也更充足,因此东南沿海楼市整体热度更高。

在土地供应方面,郑州、济南等城市的供应都比较大。以郑州为例,数据显示,2018年和2019年郑州住宅商品房销售面积都超过了3000万平方米。在供过于求的情况下,郑州也成为2020年房价下跌幅度最大的省会城市。

58安居客房产研究院分院院长张波预计,2021年南热北冷的走势会有所缓解,楼市热度会逐渐恢复理性。北方部分城市,如山东青岛、济南等地,在2021年有可能迎来市场复苏。

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